限购也不怕！“无所不能”的房产中介：帮凑首付、做流水、签阴阳合同

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-10-20 12:02

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导读： “只要促成成交的事情他们都愿意做。买家首付不足，就帮着凑首付；流水不够，帮着做流水；没有买房资格，也有渠道办工作居住证。”一位北京的购房者对记者说。

10月份，随着房价迅猛增长，多地纷纷推出楼市限购政策。而面对限购，号称“无所不能”的房产中介又将如何应对？

如今的房地产中介，除了提供传统中介服务，也或明或暗的提供各类融资服务。以链家理财为例，自3月份首付贷被叫停后，链家理财成交额基本呈逐月下行趋势，但9月成交额仍达5.3亿。

21世纪经济报道记者从平台了解到， 链家可为借款人赎楼、支付购房尾款、抵押自用、抵押经营和抵押消费五类融资需求提供借款 ，并因需求不同分为“家多宝”5类理财产品。不过，发放借款相关工作不在链家理财平台上完成。

家多宝产品单个融资规模在20万以内，投资期限30-90天不等，年化利率均为6%，从目前理财平台销售情况看，所有产品多被秒抢一空。

除了融资服务，购房中介收取的费用不菲 ，以北京、深圳、广州等一线城市为例，目前中介服务收费在房价的0.5%-2.7%不等，1%以下的大部分只是协助买卖双方完成交易手续，涉及信息服务的大多需在1.5%以上。按照链家2.7%的收费标准，在北京购买一套500万的房子，中介费需13.5万。

“按揭公司”帮申贷款

陆宇是一名就读中的研究生，在广州已按揭买了两套房。对于陆宇这样尚未有稳定工作的群体，在办理高额按揭等相关申请时可能会出现 “不够格” 的状况。而购房中介自有应对之策。

“中介帮我找了一家按揭公司操作收入证明和银行流水。”陆宇告诉记者，“我只负责交钱和填写基本资料，费用大概几千块，按揭公司并没有明确的收费标准，大概是根据难易程度定价。具体操作细节我并未参与，最终的流水和材料也没看到。但两次贷款都顺利发放，从选房到审批贷款、最终过户，都是一个月左右。”

陆宇告诉记者，根据广州当时的政策，首套房无贷的情况下，二套房首付30%，如果首套房有房贷，二套房首付70%。再加上目前银行对提前还贷惩罚力度很小，一年以上提前还贷免利息。所以中介帮助操作首套房提前还贷，二套房首付30%，贷款7成，以最划算的方式安排了购房贷款方案。

陆宇的两套房贷均在农行办理。首套房贷款时农行利率折扣对比各大行是最低的，半年后第二次贷款时各大行利率折扣一样，继续选择同一家银行贷款申请审批速度相对快一些。

对于中介申请贷款的操作手法，银行信贷人士表示这种案例是存在的。从银行角度来说，收入证明操作简单一些，但是流水并不容易操作，可能需要和内部人士有一些串通。

限购前乱象

“只要促成成交的事情他们都愿意做。买家首付不足，就帮着凑首付；流水不够，帮着做流水；没有买房资格，也有渠道办工作居住证。” 一位北京的购房者对记者说。

今年3月监管政策出台前，提供首付贷的中介不在少数。 首付贷本质是银行信用贷款的一种，中介做渠道，帮助审核资质。根据收入情况，一般家庭月入3万以上的最高可贷60万，年息5％-8％。3月底后，银行和中介已取消这项业务。

针对首付贷，某股份行信贷业内人士告诉记者，首付贷是信用贷款流向支付购房首付而得名，银行通常难以干预消费信用贷款的用途。信用贷款是银行的传统项目，只是各行不同时间放贷力度会有收紧或放宽。

该业内人士还表示，首付贷资金除了来自银行，大部分可能来自开发商。假设首付三成， 有些开发商为了刺激购买，与买方协议只收取两成首付，余下一成逾期支付，这其实是对买房发放首付贷款，且不需经过银行。

不过据记者了解，现在地产中介已大多不愿意承担这项操作风险，且随着监管趋严，操作难度越来越大。

私下合同不保证双方利益

据21世纪经济报道记者了解， 虽然取缔了首付贷，但对首付不足的购房者，中介仍有应对之策。

一位房产中介经纪人告诉记者，如果买卖双方达成协议，中介可以根据购房者手中准备的首付金额计算一个房款价格，提交给银行和政府的购房合同上，写计算出来的较低价格，然后三方私下签订另外的合同，规定额外款项如何处置。

但上述经纪人也表示，这种方式私下合同执行风险较大：首先卖方一般不愿签订这个协议，因为买方首付不够签订协议意味着卖方一次性拿不到全款；其次余款因为没有银行抵押担保，一旦买方不履行尾款协议，吃亏的还是卖方。中介表示不到万不得已不会采用这种手段。

“从税法的角度，这种肯定是违法行为。但从实践角度，这种情况其实很普遍。” 一位相关法律人士对记者表示，如果在房管局提交的协议上填写避税价格，之后重新签订一份协议注明之前协议无效或之前金额无效，法院会承认后一份协议，风险是可以控制的。

另一位律师认为，因为合同价格严重低于交易价格，这个行为有涉嫌虚假交易的成分。其次在房管局过户时，因为协议价格明显低于市场价，房管及税务部门会审查交易真实性，可能参照市场价要求补齐税款。另外，按照合同法的规定，后成立的合同效力先于先成立的合同，如果卖家签订合同时间把握有误，后签订的合同是审查交易价格，则卖家会承担很大风险。根据合同法规定，恶意串通使国家承受损失的合同可能被判无效，一旦合同被判无效，卖方可重新出售房屋，买方利益将得不到保障。

（编辑：马春园）

21君

小伙伴们，你是否有购置房产的打算呢？你是否遇到过房产中介为了买卖成交而提供融资、帮申贷款、甚至签订私下合同的情况？

本期编辑刘巷