有一段时间没写房子了，因为似乎并没有什么新鲜事好写。
一切都按照我之前说过的这个逻辑在演进：
货币源头紧-冻结交易-货币派生紧-市场钱少了-价格跌。
老铁们去翻一下新闻，作为宇宙中心的北京，二手房房价已经连续下跌6个月，不少的确跌幅达到了20%，这按照技术派的说法，就是跌入了熊市。
当然，平均看来，幅度并没有那么大。按照链家给出的数据，北京二手房十月挂牌价，相较于半年前的四月，价格平均跌幅在12.6%。与此同时，新房的成交价格也全面停涨，并缓慢出现环比回落。
这一现象并不只是在北京出现，上海、深圳、南京、厦门等上一轮猛涨的领头羊，都出现了类似的情况。
多头肯定又要跳出来说了，这尼玛才跌多少，你不看看前面涨了多少。想要把涨幅全部跌回去，是不现实的，也是不符合zz正确的。
房价当下是处在一个历史大顶，还是处在上涨中途，对蠢蠢欲动的韭菜，和已经入市手持大量房子并加了较高杠杆的投机客，就显得特别重要了。
前两天公布了10月份的金融数据，非常有意思。M2经历上个月的反弹后继续探底，未来一年我们看到一个8左右的增速将是常态。但我说的有意思不是指这个，指的是居民贷款的变化。
10月居民贷款仅增加4501亿，环比少增2800亿。其中中长期贷款仅增长3710亿，同比和环比均少增了1000亿。居民短贷仅增加791亿，不足上月新增量的1/3。
居民贷款主要用来干嘛？当然是买房！不然呢？买私人飞机吗，嗯？
于是上面的数据变化至少说明两点：
居民加杠杆买房的动力出现了显著的边际衰减。
通过各种变相的贷款（如消费贷）买房的力量也出现了显著的衰减（短贷数据可以看出）
总之，这个数据就是告诉你，老百姓该接盘的接得已经差不多了，新增的接盘力量正在快速衰减甚至消失。而这一判断，与三四线城市的房价暴涨和库存快速去化，是吻合的。
就像股市里，如果各种垃圾股票都大幅涨停了，可能牛市也就差不多到头了一样的道理，三四五线「垃圾」城市的房价都轮番被搞上天了，你还指望啥？
房价还真能上天？
上不了，还得乖乖落到地上来。
个种的逻辑，除了我之前一直强调的宏观上货币政策的中性偏紧，以及交易上流动性的冻结会显著降低货币的派生能力之外，最重要的，
房价继续上涨，并不符合「守住不发生系统性金融风险的底线」这一精神要旨。
理解不了？闭上眼睛，仔细去体会。
还要问为什么？那我问你，房价继续上涨的预期不打破，市场会怎么玩儿，是不是继续想尽各种办法玩儿命加杠杆？而且这锅最终有谁来背啊？当然是你父辈祖辈一起来啊！
老乡别跑，爸妈的积蓄拿出来，甚至爷爷奶奶的养老钱拿出来，手拉手，同呼吸，共命运......
中国居民部门的杠杆率（负债水平）目前已经超过GDP的54%，占居民可支配收入的90%以上，要知道日本美国发生房地产崩盘时，这一比例也分别不过130%和120%，你认为90%离这个水平还有多远？
小 川行长说，“去杠杆，是Xi主席交代的首要任务”，高层对此问题已经足够警觉。道理很简单，经济的杠杆率越高，金融系统就越脆弱，就越容易发生「系统性金融风险」。
明白了吗？
分析到这一步，你就应该懂，现在无论是从经济层面，还是从ZZ层面，房价再涨，都是极为不正确的一件事情。
接下来我引用天风证券首席经济学家刘煜辉教授有关房地产的一段发言，大致观点我基本认同，逻辑和我此前所述的基本一致，只是刘教授这是写诗的水平来做金融报告，估计老铁不一定看得明白，所以我给大家用灰字注释下。
以下是刘煜辉的演讲实录。
这里讲一下房子，全球当下最大的难题，一旦进入失控或破裂的状态，其巨大的外溢性和冲击力或远超08、09年的破坏力。对房地产这个最棘手问题的处理，我们采取的策略或是我们长达90年的革命斗争史总结出来最成功的政策，我找了个典叫“半渡而击”，再厉害的敌人，诱敌深入予以聚歼。
小明注：半渡而击，是指（当敌人的军队）渡河渡到一半的时候，再去歼灭它。也可理解为诱敌深入而后歼灭的一种战术。
“房子是用来住的，不是用来炒的。” 我们会做到“仁至义尽”的状态，“公无渡河，公竟渡河，渡河而死，其奈公何”。但是资本的逐利性带动着资本往房地产市场中涌去，这都是自己选择的结果。列祖列宗在前，千秋史笔在后，到那个份上就怪不了谁了。
小明注：这个话说得很有意思，上升到了历史的高度，列祖列宗千秋史笔都搬出来了。大意是说，已经提醒过很多次，喊你们不要来炒房，你们偏要来，到时被歼灭了，又怪得了谁？
从去年到今年，对于房子我们看到两个非常明确的方向，
第一个方向就是把不动产变成“冻产”。
小明注：这即是我一直说的冻结流动性，降低房子派生货币的能力
2014-2016年超级宽松的货币政策时间窗口，全社会资产负债表的扩张，通过驱动家庭部门（中产阶级）加杠杆帮房地产去库存，高位锁定流动性，锁定换手，增加交易的摩擦，把市场的交易冰冻起来，这解决了现实的三大难题。
第一是14-16年臃余的货币创造被锁定了以后，不会换手出来冲击生活资料价格，中国的通货膨胀压力小。
明年CPI可能会缓慢反弹，但是想要很离谱，可能性不大。
小明注：实际上担心货币出来冲击CPI有些多虑，因为作为CPI的最主要推手的老百姓，并未享受到上一轮货币超级宽松的成果。因为老百姓手里很少有金融资产（包括房子），而上一轮宽松的货币，主要进入了金融资产。但房价的上涨，是不计入CPI的，呵呵。
第二是资产抛售暴跌所引致的链式危机反应模式的明斯基危险解除了。
房子都到了老百姓的手里，在国民经济四个部门中，居民是硬约束部门。企业、政府、金融都具有或多或少的财务软约束，但是老百姓对不平衡、不充分的容忍能力比其他民族要强得多。
只要这个家庭没有失业，恒常收入还在，即便家庭的资产负债表在受损，一般是不会进行资产抛售清算的。这个行为其实大中华区都差不多，1997年香港楼市泡沫破裂以后，跌了70%，但银行按揭的不良率并没有显著上升，可能大中华区都有这样的民族性。所以第二个难题解决了，资产抛售所带来的链式危机反应模式解除了。
小明注：简单来说，就是把炸弹从原来的「软约束」部门转移给了「硬约束」部门，我想这就是所谓的「为国接盘」的终极奥义吧。此轮加杠杆为国分忧买房的小伙伴，你们胸口的红领巾，是不是又鲜红了一些？
另外，硬约束的意思你可以理解为你必须在约束范围内做事，比如你贷款必须要有严格的审查和抵押物。软约束嘛，大家都懂的。
第三是汇率稳定住了，资本外流稳定住了，储蓄流向了房地产，不会出来索取这3万亿美元的外汇储备了。
小明注：汇率稳住其实和全球经济回暖，外需变好之后的出口扩大不无关系。现在顺差有走弱的趋势，从而顺差对人民币汇率的支撑作用减弱，后续伴随美联储加息的牵引，央妈选择跟随加息是大概率事件。
但是从资产的角度来讲，流动性溢价耗损所带来的资产重估将是一个长期过程，虽然房子看上去有一个价格，变化平缓，财富和货币的感觉都还在。一旦真实交易完成，这种资产背后金融属性的变化，背后的摩擦和流动性溢价，交易的双方一分钱一分钱都会要算清楚。
小明注：要搞清楚真实财富和账面财富，这两者之间有可能会差一个巨大的交易成本。现阶段流动性被锁死的房子，便是这样一种情况。
我举一个很现实的例子，我有一个朋友移民需要处理他的房产，是北京的一套学区房，如果在今年2月份调控升级前卖出去，价格能够卖到11万-12万之间，后来市场摩擦起来了，特别是金融支持办不下来了，8月他专程回来出售这个房子，但是办理银行信贷很不容易，因此是全款交易，最后成交价是8.7万。从2月的11-12万，到8月的成交单价8.7万，这个价差在资产定价理论和模型中对应的那个因子就是流动性溢价耗损（摩擦），这个过程已经启动了。
第二个方向就是长效机制。
长效机制的本质是改变中国土地资本化的过程，除了共有产权、租售同权以外，最重要的还有集体建设用地入市。
在中国中心城市的城乡结合部有大量的集体建设用地，这些土地基本上是零地价。这些土地早已完成了七通一平，过去的用途大多数是租给企业建厂房或者仓库，企业和村委签个协议即可，收益很低。
现在政府准备把集体建设用地利用起来，建设人才驿站，租给代表城市产业持续竞争力的人力资本，保护这个经济区域的长期增长潜力。因为没有地价，3000元/m ²就可以造很好的房子，精装修，拎包入住，并且租金也不贵，在800—1000元左右。但是因为没有地价，这一块资产是真正的高收益资产，百分之十几。然后政策给出一个金融的闭环，ABS、REIS,资金回笼便可大量模式复制。
事实上，在刘博的两个方向背后，对房地产走向影响最大的还是最根本的金融条件的改变，即流动性的逐步收紧。这可以看做第三个方向。
道理很简单，市场充斥着便宜的流动性时，人们有什么动力降低负债呢？借新还旧的游戏总是可以继续下去的。
而流动性的收紧，又有三个方向：
金融监管的收紧，即是我一直在讲的金融去杠杆，收紧影子银行，给银行搞上MPA的紧箍，穿透式监管。哦对了，最近还搞了个大管家，叫金稳委。
冻楼，这会导致居民部门最大的抵押物货币派生能力的大幅下降。比如以前自由交易时，一套价值100万的房子可以抵押贷款70万，现在冻结交易之后，可能只能贷款40万，这样30万的流动性就消失了。
美联储加息的牵引。这一点我以前的文章里也多次提到，不多讲。
最后，让我们再次引用箜篌引里的那句名言来结束今天的推文：
公无渡河，公竟渡河，渡河而死，其奈公何。
PS：在今天推文的第二条，我发了个招聘助理的消息，感兴趣的同学戳进去看看呗~
