席卷全国的楼市调控，遏制炒房潮同时，租房市场亦出现逆转。
一线城市租金首降
今年
3
月以来，楼市调控席卷全国，据国际金融报不完全统计，已有近
60
城出台超
150
次调控政策。
在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。
特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。
上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租指数结束了连续
90
个月的上涨行情。数据显示，
4
月份，中原二手住宅租赁共成交
1197
套，环比下滑
20.89%
。
而根据国家统计局数据，
4
月居民消费价格中，租赁房房租环比上涨
0.2%
，涨幅较上月也有所收窄。
成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。
以上海杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。
事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。
实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降。
今年
3
月中下旬以来，北京等热点城市楼市调控升级，住房销售量下跌，部分房源由售转租。同时，自去年
5
月以来，多地先后出台政策措施鼓励发展住房租赁市场。
打开某房产中介的网站，在北京某地区的出租房屋列表中，共有
9
个租赁房源。当中有
2
个显示有绿色的“向下”符号，表示降价了。其中一套房屋经纪人表示，房主着急出租，就降了一些价格。
经纪人：
60
多平米，报的
6500
元
/
月，现在还没租出去，挂了有半个月了。报太高租不出去。现在有大学生毕业。如果
9
月以后开学后，更不好出租。
证券时报分析，对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说，房租出现首次下降显然是条好消息，再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。
一线城市房租首降，不仅意味着供求关系发生变化，也意味着市场秩序在好转。
楼市调控初见成效
从去年持续至今的楼市调控，已为本次房租市场变化埋下伏笔。
5
月
15
日，国家统计局发布
4
月份房地产开发和销售情况月度报告数据。
1
月份至
4
月份，全国房地产开发投资
27732
亿元，同比增长
9.3%
，增速比
1
月份至
3
月份加快
0.2
个百分点，其中住宅投资增长
10.6%
。房屋新开工面积
48240
万平方米，同比增长
11.1%
，其中住宅新开工面积增长
17.5%
。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示，
从数据可以看出，
4
月份房地产开发投资继续增加，商品房待售面积进一步减少。
证券日报援引中原地产首席分析师张大伟观点分析，整体看
2017
年
4
月份各地楼市调控政策继续加码，在政策约束下楼市表现一般，成交量同比和环比均有不同程度的下降。截至
4
月末，主要热点城市的库存均有上升，去库存主流城市集中在三线城市。
张大伟表示，从调控政策内容看，
4
月份单月，超过
50
个城市发布了
70
余次调控政策，其中全国已经有超过
20
个城市“限售”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从
3
月份开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让，可以有效的降低投机行为。
三大因素推动租金回落
针对一线城市房租回落情况，分析认为：
首先应当归功于去年下半年开始的这一轮楼市治理。
由于多个城市对房价过快上涨采取了严厉调控措施，一方面让不少房源
“
由售转租
”
，为住房租赁市场增加了供给。
其次，一线城市重拳治理房屋中介市场，
挤出了租金中人为添加的水分，也促使租金回归真实水平。
另外，也要归功于建设公租房和发展住房租赁市场。
公租房对一线城市房租下降的贡献在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而
2016
年国办下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，显然也对一线城市房租首降起到了一定积极推动作用。
报道分析，一线城市房租首降只是一个开端，拉开了房租回归合理水平的序幕。这是因为，“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位，不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位，当房子不再被炒，房价将趋于稳定，这有利于稳定租金乃至降低租金。
而且，一线城市均表态要加快增加住房土地供应，即增加住房供给，有一部分新增房源将会转化为租房供给。再看需求端，北上广等特大型城市纷纷提出人口“天花板”的控制规划目标，这对租房需求会产生一定影响。
以上海为例，一季度外省市人口初次到上海就业者减少，新增租赁需求不旺；二室及以上户型合租业务，受到机构及中介的长租公寓竞争影响，部分散户降租揽客，租金出现
3%-5%
的下调；同时，部分高、中端板块房源出现二成以上增加，这些均促使房租出现一定程度的下降。因此，当未来供给增加而需求被控制，显然为房租下降创造了有利条件。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二手房市场交易的降温也是房租下降的原因之一。
严跃进：
房租下降某种程度上和现在整个市场的降温态势有关系。和过去持续上涨的态势相比，目前房租已经得到遏制，但同时并没有出现比较明显的下滑。可以说，部分房源出现租金下滑其实是和过去上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温，很多房东把房源由过去的出售转变为出租。相对来说，租房获取房源的渠道也更多，这也促使房租出现一定程度的下降。
此外，制度建设也在创造有利条件。比如说近日住建部公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，多处规定都有利于租金回归合理，比如“租赁期限不得低于
3
年”、“出租人不得单方面提高租金”等规定，对于房租具有“稳压”乃至“降压”的积极作用。
专家：租金进入平稳微调周期
不过，从租赁市场来看，每年春节过后的两个月左右和“毕业季”是租房的高峰。其他时段大部分处于续租周期内，租赁市场通常较为平稳。对于近期一线城市房租涨幅的收窄，中原地产首席分析师张大伟分析认为，租金进入了一个平稳微调的周期。
张大伟：
按惯例，每年的
3
月下旬到
5
月这段时间是淡季，而今年恰好又叠加上了楼市调控，买卖市场应该说非常冷清，成交量低迷，因此租赁市场供应就相对稳定。一些房源和区域的租金的确出现了微调，但是调整的幅度也不是很大，因为整个一二线城市人口总量还是比较庞大。
据统计，我国大约有
1.6
亿人在城镇租房居住。去年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。多地也出台了培育和发展住房租赁市场的措施，支持租赁住房建设、发展住房租赁企业，鼓励房地产开发商开展住房租赁业务。从租赁房源供给的角度来看，张大伟认为，还需一些时间来等待支持增加租赁房源相关政策措施的落地，以及这部分租赁房源的入市。
