探寻房市因果：谁在加杠杆买房？

谁在加杠杆买房？

2012 年至今，百城住宅均价虽有阶段性调整，但居民购房杠杆却不断攀升。 居民购房 杠杆我们用 “ （新增个人购房贷款余额 + 估算的购房贷款到期偿还额） / 商品房住宅销售 额 ” 来衡量，这里还不包括场外配资以及隐性杠杆。是什么导致了居民购房杠杆一路走高呢？ 2012 年这个时间点非常特殊，很容易让我们联想到货币政策。 2011 年还在加息周期， 然而 2012 年 6 月和 7 月两次降息，利率进入下行通道，此时居民购房杠杆步入上升通 道，因果关系暂且不下结论，至少具有极强的相关性。当然，购房加杠杆倒不一定会导 致房价上涨，比如期间 2014 年房价就出现了调整。

居民购房杠杆的一路走高，抛出了一个重要问题：谁在加杠杆购房？如果是 “ 富人 ” 在加杠杆，房地产市场则相对较稳固；如果类似美国的次级购房者，那这个市场则相对更脆弱。

导致居民购房杠杆走高的两种可能性：第一，按揭利率降低理性的 “ 富人 ” 调低购房首付比例。第二，边际购房者的占比在上升，边际购房者是指刚好支付首付的刚需人群，甚至首付也是来自贷款。

究竟是哪一种可能性更大呢？综合来看答案是第一种，房价上涨时期加杠杆的主流无疑是 “ 富人 ” ，但在房价低迷时期确实会存在一些边际购房者在加杠杆。

首付贷是难以观察到的隐性杠杆，还有信贷员的灰色操作，这些多数发生在房地产市场 不景气时期，只有此时，开发商、信贷员才有动力冒险做这些事情。 2015 年以来，房价开始上涨，购房需求大幅上升，可以推断此时加杠杆的主力是 “ 富人 ” ，事实上个人 购房贷款也是 2015 年开始出现放量苗头的。

假如是第二种可能边际购房者在加杠杆，我们知道贷款比例除了受到最低首付比例的限 制，还会受到贷款期限不超过 30 年的约束。正常流程下，真正的次级购房者月收入很可能不足以支付月供。此时，位于灰色区域的两种操作方式可能会出现：第一，通过各种途径的首付贷提高首付比例，减少月供。第二，信贷员人为调高购房者的可承担月供，以便顺利获得银行的授信。第二种方式银行要承担更大风险，因此第一种方式显然更受按揭银行偏爱，而此时显性的购房杠杆并不会低；除非信贷员根据购房者的资产已判定 为有偿还能力的 “ 富人 ” 才有可能在月收入或者流水上动脑筋，这时的显性购房杠杆才会比较高，不过这种情况的借款人其实并不是真正的次级购房者，仍可划为 “ 富人 ” 范 畴。 这就意味着，最危险的情形，即次级购房者首付来自贷款，同时偿还能力得以粉饰，并不是普遍时期的普遍现象，银行的风险偏好还没有理由要高到如此程度。

因此， 2012 年 居民购房杠杆不断攀升大概率并不是边际购房者所致，主流的购房者仍是富人。我们可以进一步推断出，既然不是穷人在购房，首付贷这些隐性加杠杆方式也并非想象中的那么普遍。再进一步可以推断出，我们放量的按揭贷款并非美国次贷危机 时的 “ 次贷 ” ，客户仍较为优质。

政策收紧会有何影响？

从今年上半年来看，房价上涨一定程度上了代表交易活跃，而活跃的房地产市场一定程度又带来了社会融资的活跃 。我们将上海、北京、武汉列为房价高涨幅组，同时对照组 是房价基本没变化的新疆、宁夏、海南。可以很明显地看出，北京、上海、湖北这些省市的社融规模占全国比重在今年上半年与去年同期相比大幅提升：北京地区社融今年上 半年占全国社融规模比例 23% ，去年同期仅 15% ；上海今年上半年 18% ，去年同期 11% ；

湖北今年上半年 13% ，去年同期 6% 。 对照组与去年同期比没有显著变化甚至有恶化 。

因此，一系列房地产收紧政策大概率会影响到社融规模数据以及信贷数据。但是，房价

上涨减缓或者不再上涨，并不代表没有交易，客观看待对数据的影响。

上半年居民中长期新增贷款（占总贷款新增的 35% ）是去年同期的一倍，假如回落至去

年同期水平，也就是居民中长期贷款数据可能会减少一半 。 2016 年上半年，居民中长期贷款新增 2.6 万亿（去年同期新增 1.3 万亿，增长一倍），事实上个人购房贷款余额新 增 2.3 万亿（去年同期增 1.1 万亿，增长约一倍），估算居民中长期大概 90% 是按揭。