【直播学堂】后房地产黄金时代的下一个风口：物流地产

美国调查机构世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调查》报告显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报，物流地产在今年占比20%，受到投资者比以往任何一年都多的青睐。物流地产的诱惑真的那么大吗？据了解，除了万科，绿地、越秀等房企也将物流地产作为业务拓展的方向。另外，京东、阿里等电商也早已涉足物流地产领域。

那么这期直播，美信金融首席培训官Henry就给大家讲解下物流地产及它的资本运作方式等。欢迎大家点击观看，直播间地址：https://m.qlchat.com/topic/details?topicId=840000200008183

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CBRE发布《全球优质物流地产租金报告》，对全球70个优质物流枢纽的净租金状况进行调研与分析。

在全球供应链飞速发展、新兴市场消费与生产稳定增长的背景下，持续稳定的需求推动优质物流地产租金继续上涨。2016年一季度到2017年一季度，全球优质物流地产净租金同比增长2.2%，美洲取得3.8%的强劲增长，欧洲、非洲和中东涨幅1.2%，亚太区增长1.4%。

根据世邦魏理仕研究部数据，2017年一季度美国西雅图、美国宾夕法尼亚的物流走廊城市、英国利兹/谢菲尔德，是三大全球优质地产租金涨幅最快城市。

物流地产最早在上世纪80年代由美国普洛斯公司提出并实践。是指针对物流企业客户需要，通过恰当选址，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，再将此物流设施转租给制造商、零售商、物流公司等需求客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。

相比住宅和商业地产，物流地产盈利水平相对较低，且管理费用较高，但其优势在于偿债能力强、资产周转率高，经营业绩稳定，还可以享受工业土地增值的溢价，受政策调控影响小。

物流地产的优势：1、优质物流地产租金水平不会受到当前经济环境疲软影响

2、全球供应链扩张、打造现代物流平台和运营网络的迫切需求导致物流地产供不应求，不断推升租金水平

3、物流地产开发用地有限、政府政策支持、电子商务发展迅速和建立现代化物流市场的需要。

美国、日本等发达国家的物流地产开发均采取 REITS 的模式，以提升资金和运营的周转率。但由于中国房地产行业的资产证券化进程较慢，相应金融产品的开发受到政策限制较大，因而目前国内资金闭环尚未形成，项目融资仍然依靠增发完成。

要点一：融资渠道和成本决定企业财务风险和盈利能力

        相较传统开发模式，租赁模式的投资回收期较长，因此较低的资金成本有助于降低企业的财务风险，提高企业的盈利能力。目前在剔除物业升值收益后，普通的物流设施平均投资回报率达到6.5%-7%，优质仓储的回报率可以达到8%-11%。但国内传统融资模式下的资金成本仍然较高，而资产证券化推进速度较慢，因而选择合适的融资渠道将对企业的财务风险产生重要影响。

要点二：客户粘性决定公司业务规模持续发展的空间

        普洛斯在运营理念上始终以提高客户客户粘性为主导：前期通过评估客户需求布局物业，后期持续追踪客户反馈，挖掘客户的潜在扩张需求。由于普洛斯物业设施实现标准化设计和管理，客户未来在其他区域进行扩张时，首选普洛斯合作的可能性大大上升。公司始终保持较高的客户粘性，物业完工前预租率就已达50%，6个月内出租率就能达到90%。而本土企业在进驻物流地产时，如何建立持续性的客户管理系统将在很大程度上决定公司未来的发展规模。

要点三：土地资源与价格决定投资回报率

        虽然目前优质物流的仓储需求旺盛，租金上涨趋势明显，但工矿仓储用地供应日趋紧张，为行业竖起了较高的资源壁垒。在下游市场空间巨大的背景下，企业占据上游市场即占得行业先机，而外资企业相较本土企业的劣势也在于此，企业获取资源的能力成为一个成功的核心要素。

        另外，工业地产较商业地产的建安成本更低，因而土地成本是决定物流地产投资回报率最主要的因素。企业若能以较低的价格获取土地资源，就能直接通过降低成本提高回报率。由于收入端的租金定价较为市场化，依靠增值服务提高议价能力需要承担费用支出，因此成本优势对物流地产商盈利的作用重大。

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