日前，《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式获批。方案涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，这是近年来上海城央规模最大的一次，有望创造多项历史。
2025年1月23日，刚刚获批的《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式公开印发。方案图例显示，01、02更新单元位于上海“黄浦江、延安路-世纪大道”十字发展轴交叉点、“一江一河” 世界级滨水区的交汇处。
图源：上海市规划和自然资源局
两者相加，涉及旧改土地总面积足足63.54公顷（约63.5万㎡），共14个街坊，约3476户涉及拆迁。
其中01更新单元的动作比较快，其中三个街坊拆迁已生效，目前补偿方案已出，补偿单价约15万元/㎡，涉及约3000户拆迁。另外四个街坊或已搬离和拆迁，其中包括洛克·外滩源旧改更新地块。
2025一开年，苏州河沿岸，华侨城苏河湾宝格丽酒店对面的149和151街坊，这里的旧改项目房屋征收二轮征询酝酿期内签约率实现100%，两个街坊约有200多户居民。
黄浦166、167、168街坊在2024年4月二轮征询签约率达98.84%，高比例生效并进入收尾阶段。
02更新单元的地段更好，涵盖南京东路步行街，将来拆迁补偿款可能会更高。
根据《规划方案》指引，我们发现外滩01-02单元的这次更新进度总体上是从北向南逐步推进的，预计01单元会相对较早完成。
不过，根据规划文件，这里的旧改地块只有少量住宅，更大目标是功能性空间改善为主，主要包含教育、文化设施、商办用地。
图源：上海市规划和自然资源局
其中的200米层高建筑，可能会是一线江景超高层住宅，60-70米限高的可能会是普通高层住宅，估计都以大户型为主。
其实早在2018年，“外滩第二立面”概念就已被提出。所谓的第二立面，是指外滩沿黄浦江第一立面建筑后排、西至河南中路的非临江建筑群。未来，外滩第二立面将耸立起更多上海新地标。也许，这就是本次外滩01-02更新单元旧改实施方案背后更大雄心。
一二立面分界示意图 图源：上海黄浦
2023年5月，“中国式现代化的长三角实践”主题活动中透露，上海黄浦正在推进外滩“第二立面”城市更新项目。根据规划，到2030年，位于“第二立面”的141栋老建筑将完成更新改造。外滩历史文化风貌区（黄浦区域），面积78公顷，涵盖30个历史风貌街坊，有177栋建于1949年前的老建筑，其中保护建筑有98栋、保留历史建筑有35栋、一般历史建筑有44栋。临江建筑有36栋，是外滩“第一立面”；非临江建筑有141幢，即“第二立面”。2023年12月，上海黄浦官网发布《黄浦区外滩第二立面区域城市更新行动计划》。其中强调，致力于将外滩区域建设成为：世界级的金融商务中心、高品质的公共活动中心，国际合作交流的开放窗口、塔尖创新要素的汇集高地。
其中还将外滩主要位于延安东路以北，苏州河以南，中山东一路以西，河南中路以东区域一分为三：北区、中区、南区。这次的外滩01、02更新单元规划范围，就是北区和中区两块，以及北区拓展部分。《更新行动计划》涵盖了土地使用、空间管制、公共设施、综合交通、绿地、开放空间、风貌保护等等方方面面，是一部非常系统性的的城市更新规划，凸显出上海市和黄浦区对其寄予厚望。
新年伊始，推动旧改实施方案重磅落地。2025年1月13日，上海发改委印发《以人为本新型城镇化战略五年实施方案》，明确了更详细的分工方案。
图源：上海发改委
《方案》在“建设品质宜居城市”大纲中，首先提出五年计划中全面推进城市更新目标：
到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；
到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；
到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
作为中心城区的黄浦，曾是全市二级以下旧里房屋数量最多、旧改任务最重的城区。2022年起，黄浦区在成片二级旧里以下房屋全面完成改造后，启动了新一轮“两旧”改造——旧区改造、旧住房成套改造。虽任重道远，但作为上海旧改主战场，黄浦必须领衔。
