近期几个首单ABS

（资产证券化340讲，近期几个 首单 ABS。第一部分：首单新零售仓储基础设施REITs！第二部分：全国首单冷链仓储物流类CMBS获批。第三部分：交易所首单绿色铁路客运收费收益权ABS成功获批！第四部分：海南省成功发行全国首单省级人才租赁住房REITs产品。

本期主要介绍刚发行的几个首单ABS： 菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划、 开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划资产支持证券、 集通铁路客运收费收益权绿色资产支持专项计划、 海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划。

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第一部分：首单新零售仓储基础设施REITs！

一、项目概述

3 月 20 日，上海菜鸟管理咨询有限公司作为发行人的“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行。 这是菜鸟物流拟发行的首单资产证券化产品，可以预见物流地产证券化趋势逐步加强。

这是中国内地首单可扩募物流仓储 REITs 产品，本 专项计划以菜鸟持有的部分优质高标物流仓储基础设施为底层物业资，获批规模 50 亿元， 首期发行规模 10.7 亿元，其中优先级资产支持证券发行规模 6.7 亿元，中诚信证评给予 AAA 评级，期限 3+2 年，发行 利率 4.45%。 据悉， 本专项计划无需主体担保， 体现出菜鸟物流仓储设施的优质可信赖。 本专项计划在产品结构中创新性地引入扩募机制，是内地首单可扩募的 REITs 产品，可以实现同一 REITs 下新资产的持续注入。 业内人士分析，这是内地 REITs 朝成熟公募迈进的一大步，也是菜鸟在 REITs 领域的率先尝试，有助于中国物流仓储的资产证券化探索。

二、关于菜鸟

第三方机构根据阿里2017财年（2016.4-2017.3）年报数据推测：2017财年菜鸟网络及其物流合作伙伴在零售市场共处理约166亿个包裹。 同期国内快递行业业务总量为331亿个，则菜鸟平台业务量占行业总比例约为50.15%。 所以，菜鸟平台体量独占中国快递的半壁江山。

从2017年双11的物流数据看，菜鸟的物流承载能力已经成为了中国电商核心载体。如图：

2018 年双十一，阿里当日成交额再创新高，达到了 2135 亿元，而双十一产生的物流包裹数量也达到了惊人的 10.42 亿，1 亿包裹签收时间从 2013 年的 9 天缩短到 2018 年的 2.6 天；一周送达超过 11 亿个包裹，相当于 2006 年中国全年的快递业务量。这背后依靠的正是菜鸟打造的智慧物流网络。

阿里最新一季财报显示，阿里 2019 财年 Q2 营收 851.48 亿元，其中菜鸟物流营收达 32 亿元， 新零售背景下，菜鸟的物流搭建体系初见成效。 从 2013 年初创到至今过去五个年头，菜鸟网络目前已经覆盖了全球 224 个国家，在国内可触达 1368 万辆物流货车、管理 3000 万平方米仓储面积， 双十一订单从 1.67 亿到 2018 年突破 10 亿，实现了电子订单的在线化，快递当日达和次日达，达成了全球通关一体化的平台。

2019年3月19日，菜鸟宣布， 菜鸟、全球速卖通与西班牙邮政在马德里签署新的战略合作协议， 三方将着力促进中欧跨境物流再提速， 推动中国和欧洲的中小企业更便捷的参与全球跨境贸易，加快实现“全球72小时必达”。

目前，菜鸟四通八达的物流网络已经吸引全球3000多家物流企业参与其中， 与中国邮政、俄罗斯邮政、英国皇家邮政、西班牙邮政等全球主要国家的邮政网络达成战略合作，与新加坡航空、阿联酋航空、空桥航空等全球主流航空公司建立空运网络深度合作，与中欧班列、东南亚和澳洲海运专线网络形成了常态化运输合作。

三、中国物流地 产正迎来绝佳发展机遇

物流地产是地产行业少有的成长领域。目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，以及高端制造业的推动，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。

首先，电商快速发展，线上零售市场扩大，推动高端物流地产需求的提升 。我国是交易额超过美国的全球最大线上零售市场，网络购物也成为推动中国电子商务市场发展的重要力量，预计未来一段时间仍会继续保持增长趋势。

图：中国与美国等电商对比情况

其次，传统零售商家连锁化程度提高推动高端物流地产需求的提升。 近年来随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型连锁超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力。

图：中美零售对比情况

再次，高端制造业使用社会化物流比例的提升推动高端物流地产需求的提升 。进入21世纪后，中国制造业生产商品的档次和附加值不断提高，从以前的纺织品、玩具、鞋服等低附加值产品，向手机、电脑、装备制造等高附加值产品转型升级。高端制造业因其自身资金密集、产品结构复杂等特征，过高的库存或者太慢的存货周转，都会对其资金链造成压力，因而存在对物流服务强烈的需求。

最后， 中国高端物流地产市场供不应求，市场空间大 。仓储物流市场的目前供给远远低于需求，对标美国，2015年，美国高端仓储总量3.7亿平方米，人均高端仓储面积高达1.17平方米；而我国高端仓储总量为0.2亿平方米，人均高端仓储面积仅0.015平方米。而从供给结构来看，现代高端仓储占物流仓储总量的比例偏低，截至2015年第二季度，我国高端仓储设施总量2000万方，仅占仓储总量的2.33%，远低于美国20.9%的占比。

（摘自 ：TotalABS）

第二部分：全国首单冷链仓储物流类CMBS获批

一

国内首单！光明地产资产证券化再树新典范

近日，光明房地产集团股份有限公司（以下简称：“光明地产”）申请发行的冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS）（最终名称：“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划资产支持证券”），成功获得上海证券交易所的挂牌转让无异议函， 本次发行规模不超过人民币6亿元，期限为不超过21年。这意味着以光明地产为原始权益人的冷链仓储物流类CMBS资产证券化产品成功获准发行，这也成为全国首单冷链仓储物流类CMBS资产证券化产品，光明地产金融创新再次惊艳绽放。

二

独辟蹊径，冷链仓储物流模式力拓新亮点

商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS）是资产证券化的重要品种，是以商业房地产为抵押，以相关房地产未来收入作为偿债本息来源的资产支持证券产品，是成熟市场商业房地产公司融资的有效金融工具之一。光明地产作为光明集团旗下以房地产为底板的综合性集团，一直努力致力于实践探索CMBS、ABS等新的金融创新模式。

根据2019年年初公司发布的公告相关资料显示，此专项计划的标的资产共有两处，分别是位于中国（上海）自由贸易试验区洋山保税港区内的斯班赛仓库和位于上海青浦区华新镇的西郊物流仓库。

光明地产结合自身特有的国资背景优势、光明集团丰富的产业资源、品牌影响和综合实力，及与政府间长期的良好合作关系，已构成 “1+7+5” 的总体商业模式的定位，在夯实房地产底板稳健发展的同时，加速物流板块的战略转型升级，培育业绩驱动新的增长点。 公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力，本专项计划的成功获批，预计将有效为其物流和供应链板块的扩张和发展注入崭新动力。

三

调控背景，金融模式创新转型催生新突破

当前市场金融环境整体依旧围绕“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”构建。随着中央要求切实防范化解金融风险，加强房地产金融等的宏观审慎管理，在融资渠道收紧和债券违约频发的双重压力下，传统地产行业面临着资金面不断收紧的挑战，如何推进金融创新、开辟多元化的融资渠道成为了行业内共同的课题。此次冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS）产品的成功获准发行，是光明地产以金融创新为抓手，利用自身独有的物流、冷链、供应链、仓储等非房地产板块产业资源，借力资本平台，探索资产证券化的创新模式，为公司转型升级，持续发展，挖掘新动能中，又一次里程碑式的创新实践。

四

逐梦前行，存量资产盘活助力集团新发展

在行业监管及金融市场双向趋严的大背景下，光明地产始终敢为人先，致力于产业创新、金融创新和渠道创新，积极拓展各类融资渠道。2018年公司成功发行8.8亿元商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS），成为上海国资系统成功试水该模式的首家企业；2018-2019年成功发行3期合计18.5亿元的永续中票；2019年初成功发行的7亿元“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”，成为上海国企首单购房尾款资产证券化产品。金融创新为进一步优化公司债务结构、盘活仓储物流等非地产板块存量资产、进一步优化融资成本、改善融资条件奠定了坚实的基础，也积累了丰富的宝贵经验。

光明地产此次CMBS 的发行获准对于公司盘活冷链物流板块等非房产存量资产具有重要的开拓性意义，也更加有助于公司加快转型创新发展，为公司全面提升市场活力、凝聚力、综合竞争力，力争打造成为多元化开发运营，集房产、产业、投资、金融于一体的综合性集团的发展愿景进一步夯实基础。

（摘自：领灿IRMLeader）

第三部分：交易所首单绿色铁路客运收费收益权ABS成功获批！

3月25日，由内蒙古集通铁路（集团）有限责任公司发起，国海证券主承的“集通铁路客运收费收益权绿色资产支持专项计划”于深交所成功获批，拟发行金额9亿元，这是交易所首单铁路客运收费收益权绿色ABS。

此前交通领域已有公交客票、地铁客票、海上航运客票、高速公路车辆通行费、航空客票等相关产品获批，本次集通铁路客运ABS产品的获批对于推动铁路行业资产证券化发展具有十分重要的意义。

一、内蒙古集通铁路（集团）有限责任公司

根据内蒙古集通铁路集团公司官网显示，其前身为内蒙古地方铁路总司，1985年由原铁道部与内蒙古自治区政府共同组建；1995年改组为内蒙古集通铁路有限责任公司；2008年变更为内蒙古集通铁路（集团）有限责任公司。现股东5家，其中铁路总公司委托呼和浩特局集团有限公司持股60%，北方联合电力公司持股30%，内蒙古交通投资公司持股9.14%，中铁六局、中铁建大桥局各持股0.43%。

内蒙古集通铁路（集团）有限责任公司 是目前全国普速铁路运营里程最长、运输规模及资产体量较大，始终保持盈利且唯一以集团化模式运作，具有占据资源优势、实行自管自营、多种股权方式并存、运输为主多领域发展显著特征的区域性路网合资铁路公司。

集通铁路 现管辖运营集（宁）通（辽）、锡（林浩特）多（伦）、锡（林浩特）乌（兰浩特）3条铁路，营业总里程1336.3公里，途经内蒙古自治区4个盟市、17个旗县，其中：集通铁路944.7公里，锡多铁路293.6公里（锡林浩特至桑根达来双线自闭156公里），锡乌铁路锡林浩特至扎布其尔段98公里。

二、交通领域发的那些收费收益权ABS？

2019年3月，由长城证券担任计划管理人的 “长城证券-鹏星船务信托受益权资产支持专项计划 ”于深交所成功发行！项目规模4.75亿，其中优先级4.25亿，AAA评级，次级0.5亿元，期限4年。 这 是国内首单海上航运客票收入ABS。

2018年12月，由广发资管担任计划管理人的“广发恒进-广州地铁集团地铁客运收费收益权2018年第【1-N】期绿色资产支持计划”于深交所成功获批，项目规模储架50亿元。 这是全国首单获批的地铁票款收费收益权ABS产品， 该产品同时也获得“绿色主体+绿色基础资产”双绿认证。