2017房价会跌？该不该买？24家专业机构这么说 | 小巴学理财

吴晓波频道 · 公众号 · 财经 · 2017-01-03 07:16

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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

频道粉丝在金融、经济和理财投资上，最关心的话题始终是房产。17年第一篇这方面的稿子，小巴决定给大家整理整理对 新一年房地产市场的预测。

这些预测来自24家证券公司的房地产研究部门，他们在年底都会出具一份 “房地产行业2017年投资策略” 报告，小巴把其中的主要观点梳理了一遍，寻找其中的共识和争议点。兼听则明、偏信则暗，即便你不同意其结论，看一看专业人士的研究思维也是好的。

共识

2017年房地产市场主题是调整

24份《房地产行业2017年投资策略》报告的主题如下表，其中频繁出现的同义关键词是寒冬和冷锋，调控与政策，整合、变革与创新，它们大致勾勒出了这些研究机构对于2017年的整体判断： 房地产市场正在进入一个新的阶段，但同时也说明这是正常的优胜劣汰，以及对应的政策导向，不必过分担忧。

资料来源：各机构研报、巴九灵整理

调控政策短期内不会变化

2016年上半年，政府鼓励我们买房。2016年下半年房地产过热，一二线核心城市调控开始。从历史上看， 过去十几年中国房地产调控的持续时间几乎没有短于一年，而这一次有很大概率也不会例外。

因此，这一点最无争议，几乎所有机构一致认为， 2017年房地产趋紧的调控政策依然不变， 上半年热点城市房地产调控整体趋严，三四线城市依然以去库存为主，而下半年尤其是第四季度可能会出现政策上的松动。

买房的人变少

对于2017年市场，房屋销售面积下降几乎是定局。 机构对于成交量的预测方向一致，都是跌。 最悲观的是中投证券，预计跌18%，最乐观的方正证券也预测要跌6%。

当然，这一点在不同城市的表现也是不一样的。代表性的观点是，受政策影响，一线成交跌得最多，而三四线还在去库存过程中。比如比较悲观的中信建投预计一线、二线、三线城市的销售面积分别下降28%、19%、14%。

数据来源：各机构研报、启迪云泽资本、巴九灵整理

整体房价可能微跌

所谓量在价前，买房的人少了，紧接着的房价也不会好到哪里去。如上表所示，除广发和信达外，大多机构预测2017年房价在正负3%以内。

典型的观点是，2017 年上半年全国销售均价将持平，下半年随着政策松绑重回上升趋势，原因在于：

① 开发商资金充裕；

② 一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；

③ 高地价。

朋友圈关于房企并购的爆文要多了

最近1-2年，房地产行业内并购潮已经初现端倪，比如融创收购了莱蒙国际、融科、凯嘉城等，以及最终失败的融创、绿城联姻。 2017年，我们可能会看到更多类似的并购案例。

房企融资渠道收紧、一二线城市拿地门槛提高、房企品牌溢价将是2017年房地产行业的趋势。换言之，钱不好拿，面粉更贵，面包没有品牌效应也不好买， 手上没有一点金刚钻，要揽下买地开发卖房这活，就没过去这么容易了。

手里有地但开发能力弱的中小型房企若无法通过开发模式盈利，卖土地、卖股权现象就可能会频繁出现。而如果连土地都没有、又是上市公司，搞不好整个企业就会被当壳卖掉了。

如果每隔一段时间，你就在朋友圈里看到，XX地产公司以XX亿收购了XX地块、楼盘，或者一个非地产行业收购了一家上市地产公司，千万不要惊讶，这就是“适者生存，不适者被淘汰”的行业规则。

房企大转型

说不定也要喊“匠人精神 ”了

中小房企混不下去，除了卖身之外的一条路是转型。 行业是否开始大规模转型很好判断，就是各式各样新名词是否出现了。 大家留心看看，16年开始，这些名词有没有出现在你的朋友圈：

① 房地产金融、房地产基金、物业管理、智能建筑，这是上下游的拓展；

② 旅游行业、养老地产联动的医疗行业，这是特色化的细分市场；

③ 地产+XX，比如文化传媒、计算机，这是发展或并购独立于地产主业的新兴行业；

④ 房地产的“匠人精神”和“中产消费”，这是做精品和品牌溢价。

当一个行业频繁出现新名词的时候，泡沫应运而生。 这里的泡沫是中性词，其意义在于这其中或许会出现一部分成功者，并以其他失败者为代价。谁是这些成功者是不确定的，可以确定的是，距离本业越远，则成功的概率越小。

说完了共识，下面来说说这些报告中的争议点。

争议

区域分化

一线城市房价还买得起吗