地产下半场，环京楼市是机会还是陷阱？

自1988年住房体制改革以来,中国房地产市场已经历经了29个春秋。我们越来越能感受到，房地产市场的规则和形势在一点点的发生改变,向着下一个阶段演进。

我国房地产市场已经进入存量房时代，二手房交易量超过了新房。在北京上海的商品房销售中80%左右是二手房，三四线城市则90%左右是新房。这意味着什么？意味着城镇化进程减缓，住房总需求增速放缓。房地产市场从“买买买”的扩张期，到了精打细算调整结构的存量置换期，房地产市场的资金在向一线城市集中。

据国家统计局公布：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

按照这个数据，一个三口之家，平均住房面积应该超过了120平方米。

未来的市场，考虑更多的一定是结构上的变动，而不是总量的增长。如何将自己家庭拥有的存量住房置换为更高价值的优质资产，将成为未来的主流问题。

投资房地产市场如在金矿掘金，一开始金子都在浅层，俯拾即是，闭上眼睛买房都能赚钱。后来浅层的金子都被采完了，人们只有花费更多的设备和更复杂的技术进入深层开发，寻找金子。比如，我们普通人很难有精力“看房二百套”，但是可以请教已经完成“看房二百套”的专业人员，让他给出合理的建议。

当前的市场，参与的人越来越多，各领域的人才都来研究房地产市场，已经很难找到未被别人发现的机会，获取超额收益了，更大的可能是遇到看起来美好的“大坑”，套牢而不自知。

“房子是用来住的、不是用来炒的。”这说明房子现在具有很强的金融属性，人们试图通过购买房产来进行资产保值。而当人们都闻风而动追逐房子的时候，房地产市场则开始变得像一个“击鼓传花”的游戏，越在后面高位接盘的人，越是如坐针毡。

就如同早就在通州和北三县布局的人，已经赚了个盆满钵满，后面跟着上车的人也赚了一笔。但等到尘埃落定，房价高企，政府调控政策来临之后才后知后觉要进场的人，就只能做先行者的接盘侠。