此刻炎炎夏日,但对于不少房地产商来说,却是过冬的时候。
一边是一线城市新房的严格限购,一边是金融监管下融资难,两头挤压,有实力的,还能在一线城市继续做;实力稍弱的,“有多少钱,办多少事”,到力所能及的城市发展;实力再不济的,恐怕就要在这一轮调控中,被别人整合了。
大房企拿地是生产问题,小房企拿地却是生死问题。拿不到地,没有项目,
算什么开发商?
不看懂趋势,怎么能像过去一样赌一般的拿地呢?
房地产会有“灰犀牛”风险吗?
如果没有去年930年开始的紧密调控,地产“灰犀牛”风险就在眼前!
尤其是"五限"调控政策以及“房子是用来住的,不是用来炒的”中央定调,有力地遏制住热点城市的疯狂,目前各大热点城市处于量价不同幅度调整阶段。
而且越来越多迹象表明,本轮史上最严调控政策将是“常态化”,这也很大程度打消了部分房企对赌政策松绑的侥幸心理,一些疯狂激进的房企必须重新调整心态。
调整在所难免!
今天楼市面临的局面会出现2个特征:
其一,是城市与企业会发生深度分化,其二,这是优秀房企和优秀城市运营商的春天,但却是落后房企的冬天。在这一轮洗牌中,众多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购,而一大批前瞻变革、现金为王的房企会适者生存,继续生长!
在这股分化格局下,首当其冲的是拿地的分化与变革!
今天,中国房地产已进入一个“谈地色变”的时代!
大房企拿地是生产问题,小房企拿地是生死问题!
不拿地就会退出地产江湖,拿地又都算不过来账!
当你下定决心继续拿地后,你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿,而敢拿的地又根本轮不到你拿!”
。
在一个行业快速洗牌的时期,市场又容不得你犹豫不决,开发商终于明白一个道
理——即
拿了高价地虽然可能会死,但没拿到地,那是绝对会死。
更全局看问题,即使你很会造房子,很会打造物业社区,但你老是拿不到地,获取不了后续发展的资源,那么你就无米开锅,长远就得退出房地产行业。另一方面,拿错地,拿高价地,往往也会被产品口、营销口反复质疑,
一句“销售时流的泪,都是拿地时脑袋进的水”的段子在地产圈被广为流传。
所以,今天的投资拿地,已经成为房地产面向未来的战略性能力。
没钱,拿地免谈,但有钱,也不一定拿得到地,这是2017年拿地最典型的现状!
地产上半场,拿地即挣钱,也没什么附加条件,而下半场行业进入利润低,地价高,门槛高,竞争凶的白银时代,房企拿地,仅仅有钱,可能远远不够。
比如在2017年调控常态化后,房企拿地,土地不再是单纯的“价高者得”。
其一,拿地逐渐成为综合能力的较量。
比如上海的“招标+拍卖”的打分后入围再PK的机制,在对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等评选筛选后,基本50强之后的房企在上海拿地的机会就很少了。当然这也符合大城市与优秀房企深度结合,提升城市品质和多样性服务的出发点。
其二,北京的“限地价+竞自持”机制,这其中的“竞自持”,本质就是比拼企业融资的金融实力。
也因为此,一些高负债、高周转的房企就因为资金实力不够而很难去做自持,自然他们就没能力参加竞标而提前退出。
其三,除了上述各种企业综合实力和金融因素外,拿地不仅靠本身的专业
,背后更是依赖所在企业背后一整套能力和体系支撑。
简单的说,你的项目定位,产品创新,营销能力、运营高效,成本优秀……就意味着土地变现预期收入、利润会比对手更高,这样你拿地出价就更高,就有实力“更高一手”拿到土地还能继续赚钱。
所以,未来拿地,钱固然重要,更重要的是企业背后是否有一套体系,有综合实力去支撑。
过去拿地不难,房企取得业绩核心依靠营销的前期项目定位和后期的销售,卖得快、卖得多、卖得高,卖得回款快,最终卖出好业绩。所以房企多建立以营销为龙头的运营体系。而如今,投资拿地,逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。
今天房企即使产品做得再好,营销再厉害,房企拿不到地,一切就等于零。
投资人的价值在于承担了下锅煮饭的第一道工序,即买米!同时,今天拿地之难,已是全行业的痛点,即使巨头拿地也同样如此。就在今年年初碧桂园一线城市事业部也被取消合并,核心也是因为进入一线城市拿地效果不佳,显然今日拿地已是行业难题。