专栏名称: 水库线下

童话般的美丽

深圳房市总结与展望：2020或许是5年来最好的一年

水库线下 · 公众号 · · 2020-01-29 09:10

正文

年关将至，趁着深圳本轮行情进入中场暂停时间，来简单回顾一下2019年以及预测2020年。这一年深圳的故事很多，今天挑重点说。

2019年回顾：

国家：大环境上，受到国内外因素影响，经济下行压力大，保6成为经济的主要目标；8月，央行正式施行LPR政策，持续降息的大势已来；同时，央妈也渐渐松开了水龙头，释放流动性。

大湾区：国家印发粤港澳大湾区规划，本身利好香港，结果香港受蝴蝶效应影响，发生黑天鹅事件，最终成全了深圳，成了“先行示范区”。

深圳：随着三价合一及限售限离调控带来的利空情绪渐渐消散，深圳照常迎来小阳春，交易量猛涨；

政府静默放开新房严格的限价，新房均价创新高；

接着第三季度GDP难看，政府加快了新盘上市速度，出现了多个日光盘，甚至秒光盘；

最大的礼包就是双十一豪宅线政策，放开了豪宅线的束缚；由于二手库存在春季已去化大半，在新房供应不足的大背景下，二手房价格迎来猛涨。

在本轮行情中，有五条上涨路线：

受前海扩容利好，宝安中心区领涨，涨幅在20%左右，并辐射到前海、碧海等周边品质较高的板块。
受大湾区行动计划利好，光明（科学城）、沙井福永（海洋新城、会展中心）两个热点板块也有10-20%的涨幅。
去年中考成绩不错的板块，如科技园南外大冲的学位房、宝安中学的学位房。
黑马，受荔园小学规划利好的八卦岭板块。
部分板块处于价格洼地的小区，由于交易量上涨的原因，完成了补涨。

涨幅不错的板块正是红本一直大力推荐的：宝安中心、光明、沙井等片区；而红本一直建议大家谨慎考虑的罗湖（排除部分学位房）、龙岗中心等区域，则涨幅非常有限，甚至价格还不及两年前。

以上是部分聊天截图

PS. 部分学区房虽然有不错的涨幅，但难以预测且政策风险较大，红本依然不建议作为投资性购房的唯一或主要考量因素

2020年预测：

宏观层面：

如开头所说，春节期间只是短暂的中场休息，本轮行情尚未结束，甚至有可能持续到20年冬季（受新型肺炎的影响，中场休息时间可能延长，这个问题暂且不表）。

因为，19年三个大背景不但没有变化，反而持续升级：

20年是决胜全面建设小康社会的收官年，保6任务艰巨；如果新型肺炎对Q1经济带来较大影响，不排除有更大剂量刺激经济的可能。
大湾区要在22年完成第一阶段建设，20年势必要加速建设。
20年8月，深圳即将迎来40岁生日，深圳势必要把经济指标搞好看，且中央可能还会给深圳送上大礼包。

当前是处于买卖双方的僵持阶段，等到小阳春交易量上涨，价格被坐实，买方就会放弃抵抗，价格进一步上涨；所以要买房不能再犹豫了。

微观层面：

一、20年不会出现15年类似的普涨，不是闭着眼睛买房都能赚钱

当前经济宏观杠杆率高，且开发商也没有去库存的压力，不具备大规模刺激的条件，不可能发生类似15年普涨的情况，因此并不是所有地方都会涨，各版块的涨幅也会有很大差异。

有人提出“板块轮动”，其潜在的意思是：“宝中只是运气好，其他区域虽然这次没涨，但总会轮到它的，所以现在是去买龙岗的好时候。”

“板块轮动”理论我们是不同意的，虽然短期不可预测，但谁能涨谁不能、谁先谁后是可以科学地分析出来的。因此，买房要动脑筋，“买对”很重要。

二、更多板块的价格被带动，但博周边板块补涨需要慎重

现在因为板块轮动概念去买没有涨的区域，比如罗湖龙岗，等待来年补涨，一定要慎重。

房价确实有向外扩散的现象，但分析要从底层原理出发，不能无脑地接受；价格的扩散本质上是需求的扩散，是每一个购房者理性的选择，因此需求不会按照地理位置均匀扩散。

比如：宝中学位涨起来了，买宝中学位的需求并不会考虑其他不好的学位，所以价格会被学区范围锁死，或者外溢到其他好学区，并不是按照地理位置扩散。

再比如：宝安中心的房价涨起来了，准备买宝中的需求对品质要求较高，很可能会大规模流向碧海、前海、南山科技园，但流向翻身或坪洲只会是很小一部分，因此就算涨，涨幅也远低于宝中。

PS. 翻身、坪洲的上涨需要靠另一类需求

如果你按照这个逻辑去看链家的价格地图，你会发现该涨的价格都涨了；因为真正的购房者在市场一线，拿的是一手信息，必然比等着统计数据做分析的人更快做出决策，所以“补涨理论”需要谨慎对待。

你需要做的，是判断现有需求是否会在未来进一步扩大，或者寻找另一个会在未来产生的需求；比如：等着节后拿到年终奖再买房的小白领会买哪里。

三、沙井福永值得重点关注

按照目前价格体系，红本认为沙井福永值得重点关注；因为未来几年，沙井会从产业、学位、购物、市政配套上引来巨大的改善；具体我们会单独一篇文章分析。

四、宝中、光明依然推荐，龙岗中心、罗湖依然不推荐

很多人问，宝中、光明已经涨了，还能不能买？答案是：能！

之前文章有说过一个理论：利好落地之前潜力就不可能完全兑现（参见《房产价格的迟滞性原理》），而宝中和光明的板块分析里大部分利好都还没落地（参见《宝安中心区》、《光明中心区》），因此，还有较大潜力。

由于不具备普涨的条件，而龙岗和罗湖的问题依然存在，就算上涨也空间不大；

红本对各个板块的分析结论依然有效，见《板块投资价值分析（上）》、《板块投资价值分析（下）》。

五、大面积户型的价格体系还未做调整，购买需谨慎

豪宅价格线调整后，豪宅的认定回归到建筑面积144平米或套内面积120平米，该变化会对未来大面积的房价带来几乎永久性的影响（如果政策不变化的话）。

144平以上的房子就算单价6万，总价也接近900万，要多出平均40万的冤枉钱，足矣让“捉襟见肘”的普通人望而生畏，因此，慢慢地普通人和有钱人的需求会剧烈分化，之后刚需和改善买144以下的房子，土豪选择144平以上的豪宅，而144平以上的非豪宅处于“需求真空区”。

而目前大面积房产的业主还没有经历滞销的苦痛，价格并未调整，因此在这个阶段，不要买144平以上的非豪宅；准备购买大面积房产（非豪宅）的投资者及刚需客建议调整目标到144平以下。

同时，对于老破大流派来说，将会经历难熬的价格调整过程，建议做好心理准备，或趁行情尽快出货。

关于二代征信：

很多人说“第二代征信”会利空楼市。其实分析不完全，应该是：短期是利好，长期才是利空。

关于二代征信，对于购房者来说唯一在意的就是会体现共同借款人的信息，进而影响贷款资格。但共同借款人的信息

深圳房市总结与展望：2020或许是5年来最好的一年

正文

请到「今天看啥」查看全文