不是有了房地产税，就能解决高房价问题的

房地产税的争议很大，社会各界对此意见严重分歧，这是因为他们对房地产税发挥的不同功能有所期待导致的。总的来说，支持开征房地产税的目标有四种：

然而，这些目标之间可能是冲突的，很难同时实现。从税种的设计机制来看，房地产税有两个主要的设计原则：受益原则和再分配原则。受益原则是将房地产税作为地方政府的重要税源，是国家的房地产的首要原则。房地产税主要由地方政府征收，虽然有一定的减免政策，但覆盖绝大多数房地产持有人，筹集到的资金，用于本地的公共服务支出，谁纳税谁受益，义务教育、图书馆等基础公共设施的运营主要依赖房地产税。

受益原则下的房地产税，居民通过代议机制对房地产税的开征与使用拥有决定权，整体呈现高税收高福利、低税收低福利的状态，居民根据自己的偏好通过用脚投票的方式来选择不同水平的公共服务。这就是经济学里的“蒂布特”模型。当义务与权利相匹配的时候，房地产税并不能平抑房价，因为较高的税收能维持较好的公共服务，城市之间、城市内的版块之间的房价会分化，出现明显的差异。这和很多经济学家支持用房地产税来平抑房价的初衷是截然相反的。

很明显，受益原则设计的房地产税才能让房地产持有人有激励纳税，可以完成两个目标，即成为地方政府优势税种以及为公共服务筹资。若以抑制房价为征税目的，那么房地产税的设计是——A群人征税，用于B群人（如保障房），从A地（城市或版块）征税，用在B地。房地产税的实质则不可能是受益税，而会是再分配的税种。

再分配原则下的房地产税，必然不可能普遍征收，而针对多套房、中心区域、大面积住宅的房地产持有人征收，收来的税统筹分配。这样的税种会打击购买豪宅、多套房的积极性，自然可以平抑房价。问题是，既然不是受益原则，税收的遵从度会很低，对征税合法性的质疑会持续高涨。对于中国目前的社会环境，恐怕是政府和财税部门无法承担的压力。对于政府间来说，房地产税也不可能是地方政府独享的税种，要上缴上级政府统筹使用才能起到再分配的作用，那么地方政府有什么激励去征税呢？因此，再分配的税种机制设计，意味着房地产税会迅速的边缘化，无法成为主力税种，起不到增加财政收入的目的。

房地产税是一种直接税，居民对税负的感受直接，税收立法应当慎重，不应将一时的市场调整和经济调控作为立法的主要目标，而应该着眼于居民长期的福利来设计，这也是为什么市场呼声很强，但决策很谨慎的原因。

考虑到中国目前存量房产的规模庞大，利益惊人，当前已经不是对存量房地产开征新税的好时机。但长期来看，建立受益原则的房地产税有利于理顺中国政府间关系和公共服务的筹资机制，值得尝试，从各国实践来看，运行良好且成为主力税种的房地产税，房地产税更多体现的是受益税，也是地方税。

这意味着应该将房地产税的税权赋予相应层级的地方政府，中央政府或上级政府制定一个基本的税制框架，给地方较大的区间，让地方政府在计税依据、税率、税收减免上有决定权、选择权，建立基层财政民主。同时通过居民自治的方式，居民在税收的使用决策上应有较大决定权，征收以后就地使用，做到收入与支出透明、对应，既分散风险又积累经验，也有利于建立一种基层政府与民众的对话机制。