股市不牛，楼市就没戏

最近燥热的股市，加上国庆节后综合征，实在没有言说的欲望。

当然，主要还是在于区域楼市的话题，似乎已经说尽，没啥好说的了。

比如，在高层要求楼市“止跌回稳”的背景下，刚需自住客是现在上车，还是再等等？我在8月20日的《当前刚需客最大的风险》一文中就说了——

如果抱着“价最便、货最靓”的既要又要心态，很有可能错失相对匹配自身需求的产品。

这个时候，“价便”和“货靓”可能很难满足，甚至是一对矛盾。你是千金难买心头好，价格稍微贵一点也能接受；还是选择价格便宜的中等甚至下等货？这可能是当前刚需客不得不面临的问题。

又如，二手市场随着《官方密集发糖，不再背刺二手业主》，降存量利率、经营贷展期、减少新增供应量、严控户型实用率审批等措施，一定程度上也有利于维护二手市场的稳定，避免部分二手业主慌不择路杀跌跑路。

但问题是，目前广州市场止跌回稳了吗？这是最近不少朋友问得最多的问题。

尤其是国庆期间大家肉眼可见的突然升温，以及各大官媒密集造势宣传，让人心生疑惑，并略感不安：各大楼盘是真的火，还是人为拱火？

下面就最近的区域市场，说一下我的感受。

1、国庆期间的广州楼市，的确配得上“火热”，久旱逢甘雨。各大楼盘、开发商的宣传海报，虽不排除有点水分，但到访量和成交量，的确大幅度好于上个月和去年国庆。有自媒体称，个别楼盘国庆一周卖了一个月的量，大抵属实。由于网签存在滞后，大家一个月再看数据。

2、国庆期间交易量表现突出，也来自于今年9月糟糕数据的“衬托”。根据克而瑞数据，今年9月份国内百城新房成交面积同比2023年9月下降21%，相对于2018-2022年9月份更是创下阶段新低。

3、当前市场的营销策略还是以出货为主，以价换量回流现金，仍是各大开发商的重要任务。另外要看到，国庆假期时间太短，且一二手房源差异性也较大，短时间内个盘的表现难以反映全域面貌。其实，国庆七天也呈现前热后冷之势，不少盘假期后两天的到访量与成交量均明显萎缩。

4、目前说楼市见底回升还为时尚早，只能说量价有逐步止跌回稳的态势。“止跌”到“回稳”之间，还有一个“筑底”的过程。基于累积几年的下跌趋势带来的惯性作用，叠加市场看空情绪尚未完全扭转，还有可能小幅下行或震荡盘整的空间。

5、要看到，当前困扰房地产市场的风险仍未完全解除。比如一线城市核心地区房价持续下跌；头部民营开发商面临流动性短缺与经营现金流不足双重冲击；三四线城市大量商品房闲置。

6、今年9月成交面积创过去三年新低，国庆假期几天就扭转颓势，这些突然冒出来的需求哪里来的？在我看来，国庆期间这波暴增的购房需求，更多是受节前股市突然爆火的市场情绪传导所影响，是股-房情绪驱动的结果。

7、但要注意，这波需求更多是股市情绪驱动，而不是股市资金流入房市的结果。更准确地讲，是既有的潜在刚需自住客，担心股市盈利资金流入楼市推高房价而做出的应激行为。

8、国庆期间主要的购房需求，来自存量市场，而非股市赚钱效应的增量需求。毕竟，节前这一波股市启动很快，大多数老韭菜尚处于回本过程，短期内的加仓资金也尚未有更大的赢面。炒股赚钱再到买房，需要一定时间，但这一波股市确实提高了市场对楼市的心理预期。

9、归根结底，经济基本面才是本轮经济政策的核心关切。稳住了经济大盘，才能稳住资产价格和预期。而股市和楼市则是两大关键抓手，且又相互影响。

10、在经济基本面没有明显好转之际，股市的走势和稳定性，对于实体经济尤其是房地产市场，有着非同一般的意义。基于当前及未来很长一段时期房地产市场逐渐下沉的大趋势，股市成为国内唯一能够替代房地产承载居民存款大转移以及几十万亿级别货币大放水的最佳蓄水池。

11、从金融端发力也是这一轮宏观政策部署在短期内最快见成效的手段。显然，手段不是目的。拉动资本市场，能够立竿见影提振信心、扭转预期，最终目的是“以虚促实”，拉动内需反哺实体经济。

12、如果这一波不是真正的大牛市，近期好不容易拉起来的“政策牛”，昙花一现就此夭折，不仅仅挫伤股民信心，也会传导到实体经济尤其房地产市场，再次加剧观望情绪。这当然是高层不愿看到的。一定程度上可以说，股市不牛，楼市短期内想要止跌回升就没戏。

13、从当前内外形势来判断，我们将迎来十年一遇的牛市，这点应该没有太大疑问。但高层想要的是一个良性增长循环、相对健康沉稳的“慢牛”，绝不是无序乱跑、跑得过快的“疯牛”、“蛮牛”。所以，当前的一揽子宏观增量政策的制定逻辑，一定不是追求短期的刺激，而是可持续的中长期逆周期调节和跨周期调节。政策工具箱里的“工具”一定还有很多，且会有节奏地适时释放。

14、所以，对于短期过快的上涨行情，适时浇冷水回调，也是自然而然之事。但又不能过度打压近几天好不容易集聚起来的市场信心和士气。在预期管理和风险管控之间寻求平衡，是高层当前考虑的重中之重。我们也相信这一届的领导有能力做好平衡。

15、高层的预期管理在近期操作中表现得淋漓尽致。比如，10月8日国新办新闻发布会，发改委释放“系统落实一揽子增量政策”，但并未提及具体的财政刺激政策，当日及次日（8-9日）大A很快形成负反馈，三大指数震荡下挫，5043只股票下跌，其中51只涨停股、854只跌停股，主力资金大幅流出，给9日新入场的韭菜当头“一课”。但高层很快公告，即将发布大家期待的“货币大招”。

16、当然从老韭菜的角度，我觉得预期管理还可更人性化一些，目前这种“大棒加胡萝卜”的做法，难免显得有些粗暴，不同部门、不同层级的政策衔接以及政策兑现时序，在舆论引导上应尽量明确一些，以免出现过度负面的舆论想象，给市场带来剧烈的波动。

显然，一个波动太大的市场，即便是慢牛也会影响市场参与的规模能级。说白了，一个完全靠政策面以及各类真真假假的小作文支撑的市场，需要韭菜们时时盯盘，一不小心就崩盘，体验感非常糟糕，又怎能吸引更多的金融消费者呢？