老破小会越来越凉的

老破小是一线的特殊物种。

一线城市居不易，才让老破小成了刚需们的抢手货。

放到二线城市，压根不存在这种问题，新区有大量新房源供刚需、改善、新移民们选择。

但在一线城市，刚需想上车，首选要纠结的一个问题就是：

到底是选「老破小」还是「地段偏僻的次新房」？

这两种房子因为总价低，成了首付预算有限的刚需们的首选。

做了张表：

老破小最致命的问题在于「楼龄老」，而贷款年限直接和楼龄挂钩。

次新房能贷满30、25年，老破小却只能贷十几年，月供自然就多，而这么高的月供，明明可以去买更高总价的房子。

这便是老破小的尴尬境地，且不论居住质量，它的金融属性越来越弱了。

而且越来越不符合年轻人的审美，户型硬伤较多。单价也高，未来的升值空间一定不如近郊此新。

尽管如此，我自己在北京上车，还是用脚投票了老破小。

其实当初也非常纠结，同样的首付预算，完全可以去龙泽霍营买个80平以上的，靠近西二旗。

纠结了一番，我和女朋友未来也没有要孩子的打算，还想在职场上多花精力。

未来可能的工作地点主要集中在：东三四环版块、大西二旗版块、大望京版块（北京主要产业地），还是选择位置相对居中，去三个产业区相对方便的老破小。

没办法，有得必有失，谈不上对错，刚需就是这样。

但我强烈建议未来有要宝宝打算的读者，一定要买面积大的次新房，地段偏些也无所谓。有了孩子，老人也得常过来，人一多，对面积非常渴求。所以一定买大，否则日后置换麻烦还费钱。

对于想上车老破小的读者，也有几个实用建议：

地段地段地段，这是老破小最核心的优势。比如在北京，其实很多好地段的老破小单价也不贵，那肯定要优先选。

户型，60平米是红线，尽量超过这个面积。这么做的好处是可以得到还说得过去的客厅。50多平的老破小，都要牺牲一个卧室当客厅。

房龄，前面提到过。砖混结构尽量买1997年以后的，钢混结构尽量买1987年以后的，都可以贷足25年。住个五六年，接盘者还可能贷20左右，压力不大。

一线楼市的一个真相是： 市场是分层的。

正常情况下，市场大部分交易量来自置换，即卖刚需买改善。

然而现在限购了，改善被卡死，6成的交易量来自刚需，成交总价在500万以下。

而真刚需的首付预算非常有限，能买起500万都算好的。

大部分的刚需真实预算最多200万，对应300～400万总价区间。 这种房子在北京是血海市场。

加上地段好、品相好的老破小；近地铁、品相好的次新房，数量就更加有限了。

所以刚需盘多少都有些溢价，没办法，供需决定的。

因此「内在价值」就显得尤为重要，同样的单价，一定要横向比较。

挑个地段好，小区尚可，户型没硬伤的。

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