谢湜、欧阳琳浩 | 民国时期汕头城市商业地理的初步分析——以侨批业为中心

明清以来，位于中国东南沿海的韩江流域在东亚季风贸易圈中占有重要地位。活跃于该流域的人群一直有着出海谋生的传统，足迹遍及世界各地，尤其集中于东南亚地区。频繁的海上贸易活动为韩江流域的港口及腹地带来了繁荣，汕头即是19世纪新兴的重要港口之一。它位于广东省东部，南面临海,西面是韩、榕两江之出海口,水陆交通便利。汕头原名沙汕头，19世纪初期，从一个普通渔村跃居重要商埠。1860年《天津条约》签订后,汕头被正式开放为通商口岸。随着轮船航运业的兴盛，作为韩江流域最适宜停泊机器轮船的港口,汕头进入快速发展的阶段。欧美各国洋商来此经商谋利，韩江流域的商贾亦竞相在此拓展势力，一部分人则先到南洋、香港、上海等地打工或经商，在侨居地赚钱后再回到汕头发展。比如汕头的自来水厂、电灯厂均由南洋巨商高绳芝创办。连接汕头及其腹地的潮汕铁路、航运、汽车等交通业也大部分由华侨出资。 这些基础设施的建设推动了汕头埠的城市化，各行各业兴旺发展，金融、交通、进出口、杂货、金属等各门类商业聚集于此。在这些行业中，有一种专门服务海外华侨和国内侨属的金融通讯行业，称为侨批业。该行业自近代以来，在中国东南沿海的广东、福建两省，以及东南亚各国的华侨聚集地扮演着重要角色。从19世纪末到20世纪，侨批业将大量侨汇输入汕头及其腹地，对该地区的经济发展起着极为重要的作用。侨汇输入的多寡，常常关系到汕头商业的繁荣与否。

侨批业本身具有跨地域的特性，以往有关闽粤两省侨批业的研究，较多关注侨批业的跨国网络。如戴一峰通过对侨批局的制度建构等方面的考察，强调侨批局借助血缘和地缘所交织的社会纽带，将自身网络化，并使侨批业的商业活动结构性嵌入华人跨国社会；滨下武志注重对移民商业网络的探讨，他指出移民和商业的联结因迁出地和侨居地产生新的经济结合而得以强化，去往侨居地的人力和资金投资，通过经济利益回报于迁出地；陈春声探讨了韩江流域“侨乡”的形成，同时也指出汕头在潮州地区向“侨乡”转变过程中所扮演的重要角色；陈丽园认为侨批局的经营网络与东南亚——潮汕华人社会的内部结构具有一致性，与华人的商业网络有所重合。 既有研究大多从较为宏观的角度探讨侨批网络的形成和影响 ，本文从侨批业运营背后所涉及的社会、商业和金融等网络出发，更注重考察侨批业的多层网络如何作用于汕头这一侨汇枢纽的城市空间，分析侨批业的空间分布与人群活动及商业地产之间的关系，寻求通过侨批业经营的多重网络来研究城市商业地理变迁的路径。

近20年来，地理信息系统（GIS）技术被广泛应用于历史学研究，尤其在数据库建设和历史数据分析等方面，引发了历史学者对方法论和一些既有研究课题重新加以讨论。 在城市历史地理研究方面，通过GIS技术集合处理不同来源的大批量数据，逐渐成为一种趋势。关于近代上海城区建设和租界扩展的中、小尺度研究成果，在数据标准化处理的方法上已有所推进，以往被忽视的地方志、地名志中的数据重新得到发掘 ，譬如学者们利用上海道契等材料对上海城市空间拓展、道路演变及景观变迁等进行研究，辅以大比例尺地图，对城市土地的登记和相关利用信息做了大批量的整理和处理，这些成果在史料挖掘和信息提取方面提供了很好的借鉴。 本研究亦尝试挖掘和利用多样史料，提取了近代日用类书中的地址信息、房地产档案中的相关登记数据，结合大比例尺地籍图，探索将不同来源的数据依据其资料特点进行妥当的标准化处理，寻求运用GIS技术进行集合建库的合理方案。限于目前条件，我们还未能兼顾更大范围的商业地产信息，接下来还有待进一步扩充数据，扩大考察范围，进行比较分析，从而提高研究精度。

本文以《汕头指南》以及侨批业同业公会档案中登记的侨批局地址作为依据，重建民国时期汕头侨批业的空间分布情况。基于这些资料中存录的20世纪三四十年代详细的门牌号信息，我们得以将研究精度提升到建筑物级别，将相关商铺、机构等落实到具体地块。在工作底图方面，我们选取了大比例尺的地籍图并将其矢量化，然后将整理出来的房地产登记信息如业主籍贯、华侨身份等关联到地籍图，构建房地产历史地理信息库。在具体处理中，存在不少实际困难，譬如我们可以较顺利地处理相同地点的新旧门牌号，将它们直接关联起来，但对于缺失的门牌号信息，则须以道路交叉点的8个到12个门牌号为参照点，确定门牌号标记结构，并对每条街道的地块进行虚拟门牌号赋值，将门牌号信息平均分布到每个路段的地块中，尽可能地减少虚拟门牌号与当时实际门牌号的误差。随后，对每条道路进行编码，对地籍图上的每个地块赋予一个道路编码与房地产卡片的门牌号（或虚拟门牌号）合并的数值，从整体上重建1940年代汕头城区门牌地址的空间数据库。在此基础上，侨批局的分布得以尽可能准确地呈现到地图上，房地产信息中的业主籍贯、华侨产业坐落等信息，也得以在空间分布上实行可视化表达，从而为进一步的时空要素综合分析打下基础。

（一）近代《汕头指南》

近代以来，通商口岸百业汇集、华洋杂处，有关开埠城市的行业信息和城区地理的印刷品逐渐出现，这类文本最初可能源于外国人在中国客居经商之需，到了20世纪初，这类“城市黄页”文本渐趋成熟，内容日益丰富，记录精度也逐渐提高。日本方面有关汕头的调查报告，在19世纪末20世纪初只存录于有关中国各个港口的若干调查报告之中，内容较为简略，如1895年《东南洋诸港渡航案内》、1899年《支那各港略志》、1902年《清国商况视察复命书》等。直至1915年，才出现一本专门以汕头为调查对象的《汕头事情》，该书由汕头日本领事馆编写，分20章，内容包括汕头的位置、地势、气候、人口、行政机关、交通、教育、农业、商业、货币等。与以往的调查报告相比，此书内容翔实，体例相对成熟。 与此同时，汕头本地的文人学者也开始自主编纂旅行指南以及城市指南。随着海内外贸易交流程度的加深，商旅来往增多，城市生活日新月异，编写旅行指南遂成为通商口岸地区一时之风气。

笔者所见民国时期《汕头指南》有两个版本，皆为谢雪影编写。初版于1934年出版，1947年再版。作者谢雪影主要从事新闻业，在1934年出版《汕头指南》时已主持《汕报》专访部近5年，对汕头的情况颇为了解。其时汕头交通便利，商旅辐辏，而有关商业和交通的系统记载尚付阙如。市面虽有市政厅所编的《新汕头》及萧冠英所辑的《六十年来之岭东纪略》，但前者偏重市政管理，后者详于经济统计，皆非一般市民日用指南。在这种情况下，谢雪影仿照《上海指南》的体例，编撰《汕头指南》一书。此书大纲分为汕头概述、内外交通、汕头生活、文化事业、海关、公用事业、公益事业、机关团体、汕头建设、工业、商业、税捐条例、潮州各县概况、杂件附录等14篇。 其中以汕头生活及工商业等内容最为详细，记载了全市的商号名称和地址。该书资料大部分为作者的调查记述，其余则采自报刊，足以反映当时的实际情况。

另一版《汕头指南》出版于1947年，距初次出版已13年。在这期间，汕头经历了七年的日据时期，变化尤剧。光复之后情况虽有好转，但初版的《汕头指南》略显过时，于是谢雪影决定重新编写。再版的《汕头指南》在体例上虽与初版相似，但主要反映1947年的情况，内容与初版多有不同。再版后的“商业”一章，细目作了更改，商号记述上较初版增添了经理和负责人信息。总体上看，前后两版《汕头指南》较充分地反映了民国时期汕头城市商业发展的情况，其中所记录的侨批局分布及经营情况亦较为重要。有鉴于此，本文以侨批业为例，窥探20世纪三四十年代城市商业地理之一斑。

（二）地籍图与房地产材料

1921年汕头成立市政厅以后，广东省政府批准在汕头市组织市区测量委员会，随后，省民政厅派测量队来汕头绘制地籍图，至1933年，共完成全市地籍测量图502幅，其中市内分8个测区，计125幅，比例尺1/500。地籍图每块土地都有唯一的地号，其编排方式从东到西、从北到南，与编门牌号方向略同。其后门牌号虽有变动，但地号未曾改变，成为确定房地产坐落的重要依据，更成为土地买卖的定位标准。中华人民共和国成立后，建设局地政科于1950年至1951年2月复制地籍图208幅 ，配合税局查丈房地产面积，纠正实地相对于图籍之不符。此套地籍图一直存放于国土部门，今天仍在房地产交易及房屋动拆迁等方面发挥着重要作用。

与地籍图配套使用的，则是每一块土地房屋的执照、契约、土地登记表以及中华人民共和国成立初期登记的房地产卡片。 房地产卡片的内容包括填卡日期、测区号、坐落、面积、四至、所有权来历、所有人的姓名、籍贯、性别、年龄、职业、住址、建筑情况、建筑时间等详细信息。通过房地产卡片登记的信息，我们可以将地籍图的地号转换为1950年代初的门牌号。房地产卡片上登记的坐落（门牌号），部分列有新、旧门牌号，其中有的相同，有的偏差一两个门牌号，各占一半左右。我们对照了地籍图和房地产卡片，得知门牌号的编订规律是自东向西、自北向南，与民国时期的编定规律相同。由此可知，1950年代初所登记的这套门牌号，与1940年代的门牌号编制系统十分接近，也就是说，这套房地产卡片信息上登记的门牌号信息，基本可以等同于1940年代末的门牌号。因此，《汕头指南》中所登记各行业的地址信息，就能与房地产卡片相互对照，落实到地籍图的地号之中，从而将《汕头指南》与房地产卡片所载空间信息在地籍图上整合呈现。如此一来，重建《汕头指南》中各行业的空间分布便具备了相当理想的工作底图。

1860年汕头开埠，随后几十年迅速发展为华南的重要商埠，成为粤东潮州、梅州地区的门户城市。福建、江西二省货物的进口，内地产品的出口以及出洋的侨民，大多取道汕头，其枢纽地位日益凸显。对于汕头及其腹地韩江流域来说，经济的发展在很大程度上得益于华侨力量，而将大量国外侨汇输入家乡的媒介，就是侨批业。据统计，1930年潮梅地区侨批流入的金额为1亿元，随后由于经济不景气，逐年减少，至1934年降至5000万元。 在经历日本占领时代的低迷期之后，1947—1949年，大量侨汇又重新流入国内。3年间汕头市共收到侨批500余万封，平均每封以港币60元计，3年总计港币3.2亿元，平均每年在1亿港币以上。 可见，侨批业对于汕头及韩江流域的经济发展起着重大的作用。仅就汕头一市而言，商业发展和城市空间都受侨批业的影响。20世纪30年代一篇报刊文章提到：“汕头的商业，视华侨汇款回国多少而兴降，因潮梅一带的人士，多侨居海外，故商业方面，全赖南洋汇款。连年来世界不景气，海外汇款回国锐减，故商市冷淡，近来南洋各地略有起色，商业或可稍呈转机。” 由于侨批业主导着侨汇的汇入，而汕头的商业又与东南亚紧密联系，侨批业或兴或降，也左右了其他行业的起伏。此外，侨汇还通过汇兑庄、银庄流入汕头市面，进而影响了城市金融业的发展。

所谓侨批，一般泛指海外华人华侨通过民间渠道寄回国内的批信（侨信）和批银（侨汇），因侨批出现而产生专门承担其运转的侨批局，衍生出专门服务华侨和侨属的金融通讯行业，称为侨批业。潮汕地区出洋谋生之人甚多，足迹遍及东南亚各地。他们的家书汇款，在侨批业产生之前，基本上仰赖水客带回。这些水客在海外原本没有住所，只是联合设立行馆作为居停之地，称为批馆，此为侨批业之雏形。 随着轮船航运业的日益发达，出洋人口的增多，家书汇款也相应增多，水客携款不能应付需求，遂先后出现信局、银号和商行等经营侨汇业务的民间机构。 这些民间机构在汕头称为侨批局，最迟至19世纪中后期已陆续出现。同时，以水客携带侨汇的方式也一直存在。据调查，1920年代末，汕头约有水客800人，同是重要通商口岸的厦门则约有1200人。 南洋水客联合会在汕头曾盛极一时，是整个潮梅水客的中心组织。1930年代，该组织会员达900余人。其中来自梅县地区的有700余人，潮汕地区占200余人。 不过，1934—1937年，水客每年携带的侨汇仅占华侨汇款总数约5.2% ，其他的大部分汇款则由侨批局汇入国内。

戴一峰在研究中指出，侨批局的产生大致经过两种途径：一是由水客或客头投资创办；一是由客栈、商号等经济组织兼营或转业。 从汕头的情况来看，以后者居多。由于汕头侨批局盈利较为微薄，若专设一商号运营侨批，难以应付日常的必要支出，所以侨批业多与其他行业互为兼营，如汇兑业、旅业、银业、茶业、杂粮业、进出口业、运销业等等 ，这也使得经营侨批业的商号拥有了较充足的资产支撑，建立了良好的商业信用，保障了整体运营的相对稳定。就算是某一侨批局内部营业机构停歇，其他有意此业者也可集资承袭其商号继续营业，有时个别批局内部人员或机构实质上已经重组，但从表面上看似乎并未改易。

一般而言，侨批业的经营在空间上涉及东南亚地区和国内两个部分，在东南亚地区分布广泛的侨批局负责收取海外侨民的批信和批款，将其递送至国内的侨批局，再由后者派送到位于各县各乡的收款人手中。据1946年的调查统计，潮帮侨批局在海外有451家，广泛分布于泰国、新加坡、马来西亚、印尼等地，在潮汕地区则有131家，遍及各县及其下属乡村。 由此可见侨批业空间分布之广及覆盖面之全。在侨批的经营上，姚曾荫指出，“其或为专业或由一般商号兼营，其营业范围类多带有地方性。潮州帮、梅属帮、琼州帮，以及福建帮为其大帮别。各大帮别之中，又可按其所属县份划分为若干小帮。各帮批局的业务皆以本县本乡为主。在南洋如此，在国内亦然”。 这就是陈春声和戴一峰等学者在讨论侨批局时所说的“乡族纽带”及其“地域性”。 陈丽园由此认为侨批局这种经营网络与东南亚——潮汕华人社会的内部结构具有一致性 ，指出侨批经营网络与华人商业网络的重合，也即上文所提到的侨批局与其他行业互有兼营的情况。基于这种情形，侨批局常常被认为是规模不大的商业组织。1930年代有关汕头各业商号的调查显示，汇兑庄在汕头有58家，资本总额达1450万元，平均每家25万元，位居第一；侨批局有55家，资本总额110万，平均每家2万元，位居第十。 表面上看，两者规模差别甚大，侨批局的资本总额虽然不算低，但平均额却不高。然而不能忽视的是，在所有互为兼营的行业中，侨批业与汇兑业的关系最为密切，有些侨批局在经营中直接参与了国际金融汇兑，有些批局甚至本身就是汇兑庄，如陈炳春、有信、光益等商号。由此可见，各侨批局规模相差悬殊，较大规模的侨批局有能力构建自己的收发网络，小规模的批局则依靠委托、代理来完成侨批递送，档案中所见汕头侨批局登记的海内外“分号” 动辄达几百家，这即是侨批局相互之间委托代理关系的直接体现。 侨批局之间的委托代理，同样也造成了侨批经营在空间上相互交织的多重网络形态。海外的侨批通过这种网络汇集到海外国际枢纽港口（如曼谷、新加坡等地），递送到国内的枢纽港汕头，再分送到潮汕地区的县城、乡村。

侨批网络加深了海内外的经济联系，国内外经济发生变化，海外侨汇亦随之而变，反映在侨批业上则是侨批局的兴废。据陈丽园统计，1910年以前潮汕和东南亚的侨批局共有51家，1910年代两地又新创立132家。1920年代由于东南亚经济的发展，侨批局的创立进入高峰期，共有217家。至1930年代，因经济不景气，两地批局仅剩181家。在遭遇二战打击之后，1946年，由于中国出现较严重的通货膨胀，汇兑业务具有极大的投机性，侨批局由此又大量出现。1940年代存在的274家侨批局中，大部分是在二战之后创立的。 据1935年出版的《潮梅现象》所载，汕头侨批局在十年之前有60家左右，甚为发达，掌握了汕头市经济界的大部分势力，后因市面商情不景气，汇款减少，一些批局相继倒闭或歇业，当时仅存42家。 该书编者正是谢雪影，他在之前一年出版的《汕头指南》里，还记载了55家侨批业商号。 可见，在当时的经济环境下，侨批局的变动虽然不像其他行业一般急遽，但商号数量的变化也达到十之一二，而且其变动可能是在短时间内发生的。

关于侨批局的具体数量，还不足以确切统计，因为它们规模大小不一，一些规模较小或新设的侨批局当时不一定加入汕头市侨批同业公会，容易被忽略。例如梅县等地经营侨批业的16家商号，抗战胜利后为了方便接受南洋各埠侨汇，相率迁来汕头设庄，但并未加入汕头侨批同业公会，故未见于相关统计。 按照《汕头指南》的编纂特点，其商业名录所收录的侨批局，应是规模可观，为人熟知，且在当时具有一定地位的。通过对《汕头指南》前后两版进行对比，可以探讨当时侨批业的总体营业情况及空间分布的变化。1934年版《汕头指南》收录了55家侨批局的名称和地址，如表1所示。

从表1可见，这55家侨批局大部分位于当时所谓的“四永一升平”的片区。“四永一升平”是指汕头市中以升平路、永安街、永和街、永泰街（路）、永兴街5条道路为主体的商业中心，位于汕头市市区的中西部。“四永一升平”的南边则是俗称为“四安一镇邦”的商业中心，由镇邦街、棉安街、德安街、怡安街、万安街组成。55家批局中，位于永和街有15家、永安街3家、永兴街3家、升平路3家、永泰街1家，几乎占到总数的一半，这些侨批局的经营情况在《汕头指南》中没有记录，所幸1935年版的《潮梅现象》一书中，载有侨批局每月的批信额和每月平均银数（如表2所示）。考虑到这两部文献所收录的侨批局并不完全一致，我们仅对同时被收录者做比较分析。

对照表1和表2可见，表2中位于“四永一升平”的侨批局，有光益裕、光益、有信、马合丰、永安、成顺利振记、理元、普通、万兴昌、万丰发、振盛兴、宏信、郑成顺利13家。这13家侨批局中，每月平均批信额和批银数额最大的是光益裕批局，月均批信额23915封、批银数358725元；最少的为郑成顺利，月均批信额2056封、批银数30840元。光益裕于1911年开业，在汕头设本号，与新加坡、越南、香港、印尼等地皆有业务往来，设潮属分号12家。 郑成顺利批局也是1911年开业，在泰国、汕头均设信局。 虽然郑成顺利在位于“四永一升平”的侨批局当中业务量最小，但与表2中月均批信额和批银数额最小的振丰盛批局相比，数额达35倍之差，更遑论那些规模过小而未被收录的侨批局。胡少东等对潮汕八邑批局的中心性进行分析，结果显示，有信、永安、万丰发具有中心批局的地位。 此外，在1946年侨批同业公会会员册重新登记的信息中，这13家侨批局中的光益裕、光益、有信、普通、万兴昌等批局的资本额均达到1000万元，是当时所有登记批局的最高额。 可见，位于“四永一升平”商业中心的侨批局，规模相对较大。

上文已提到过，汕头成立市政厅后，广东省民政厅曾派测量队到汕头进行土地测量并绘制地籍图，于1933年完成。中华人民共和国成立后，汕头建设地政科曾复制这一批地图，并沿用至今。不过，目前尚难以将1930年代的门牌号直接对应到这套地图上。因为这套地图每块土地虽有未曾改变的唯一地籍号，但门牌号的变化情况暂无法确定，在重建门牌号分布的过程中，可能产生较大的误差。以目前所存房地产卡片中登记信息来看，最早也只能反映1940年代末汕头门牌号的分布情况。有鉴于此，我们不妨先探讨1930年代至1940年代末汕头侨批业分布情况的变化，再针对1940年代末的侨批业分布作微观分析。

抗战时期，侨批业因邮路受阻而大受冲击。1934年版《汕头指南》所收录的侨批局，其中有24家在日本殖民时期仍维持运营，占当时所有批局的53.3%。 9家门牌号不变，未曾迁址，亦未重编门牌。 7家侨批局的地址虽然改变，但在相同路上，门牌号邻近，有可能是侨批局迁址或道路门牌重编所致。此外，除了在1934年版《汕头指南》中所见的侨批局外，《潮梅现象》里收录的侨批局，还有7家见于1942年汕头市侨批业同业公会的名册。也即是说，1930年代的侨批局，直至日据时期至少仍有31家维持经营，占当时加入公会的侨批局总数的68.9%。倘若将上述9家未曾迁址及7家门牌号发生较少变化的侨批局归为一类的话，那么这31家在日本统治时期维持经营的侨批局，至少有一半未发生较大的变化。

抗日战争结束后，邮路恢复，海外侨汇激增，原来被迫关闭或迁往内地的侨批局，陆续回汕头复业。1946年5月16日汕头市侨批业同业公会填具人民团体登记表，呈交汕头市政府察核登记。6月22日该公会举行改选会议，选出新一届理监事成员，公布同业公会章程，并登记加入同业公会的会员，并于24日呈交市政府。从填报的会员名册来看，共计55家。 1947年再版的《汕头指南》收录的侨批业商号，与1946年的公会名册完全一致，唯个别侨批商号地址有所出入，其中有些是明显的鲁鱼亥豕之误。可见《汕头指南》所载侨批业商号的资料来源，应与1946年的公会名册有极为密切的关系。今以1946年、1947年两版公会名册补正《汕头指南》中的纰漏，可得1947年的侨批业商号名录，如表3所示。表3中开列的55家侨批局，皆在光复之后向邮局登记并申领营业执照，其中大部分批局的经营范围是潮汕地区。同时还有一些未领执照也未加入侨批同业公会的批局，计有37家（如表4所示），其中有16家以往是在梅县地区经营侨批业 ，光复之后为方便接收南洋各地区的侨汇才迁至汕头。 另有未明经营地区的批局20家，可能是规模甚小，或由其他行业代理。

结合表1、表2和表3来看，初版《汕头指南》和《潮梅现象》收录的侨批局中，有30家在20世纪三四十年代一直维持经营，或是在光复后相继复业。这些批局有的早在清末民初便开始运营，如陈炳春于1893年开业；振盛兴1899年开业；和合祥1906年开业；广顺利1908年开业；普通1911年开业；光益裕1911年开业；光益1911年开业；万兴昌1913年开业。 在这30家批局中，有10家的门牌号在抗战前后相同，其中9家在1942年的公会名册也是同样的地址，其余的1家为森春批局，其土地买受时间为1930年。由此可知，这10家批局从20世纪30年代初至40年代末的地址和门牌号皆未改变，这多半缘于其资本雄厚，经营有方。在1946年公会名册中，这10家批局有7家的资本额为700万元以上，其中5家达到1000万元。

另一种可能存在的情况是，这10家批局所在之地及其附近街区没有重编过门牌号，或虽经重编，新编的门牌号依旧与旧编相同。特别是这10家批局所在的街道永和街、永泰街、荣隆街、海平路、潮安街，门牌变化程度可能很小。值得注意的是，其中永和街、永泰街就位于商业中心区。

与表1相比，表3中位于“四永一升平”商业中心的侨批局也有25家之多，但分布上略有不同，其中永和街10家、永安街3家、永泰街4家、永兴街6家、升平路2家。从大的范围看，与1934年时差异不大。此外，表4中也有7家侨批局位于“四永一升平”商业中心。将1947年的侨批局分布反映到地图上，不难看出1930年代侨批局在商业中心的分布情况。

如前所述，1950年代初房地产登记中的门牌号信息，可以反映1940年代末的情况。因此，将1947年《汕头指南》的门牌号与1950年代初的房地产卡片一一对应，再将房地卡片上登记的测区号关联到地籍图中，便能重建1940年代末的门牌号分布图。

为进一步确定侨批局的精确位置，我们还试图排查整个汕头市老城区8000多张房地产卡片上的登记信息（包括测区号、门牌号、产权人），寻找其中与侨批局门牌号、代表人相对应的土地，计有10家侨批局符合条件。 从这10家侨批局的土地交易情况看，除了成顺利的土地是在1913年购买的外，其他侨批局的土地交易时间都在1949年至1952年间。可以推知，20世纪三四十年代，汕头的侨批局大抵是租用店铺和房屋运营，只有小部分在1940年代末才买断原来所租用的产业。所以，通过房地产信息精确对应侨批局的位置，是较为困难的。对于大抵通过租用店面运营的行业，只能通过门牌号来确定其商号的位置。将1947年的侨批局门牌号和道路编码按上文所提到的办法进行合并，便可得到一个门牌号的数值。将此数值与上文所得数值相关联，可重建侨批局的分布情况。然后，结合侨批局代表人的籍贯信息，即可得到附有籍贯属性的侨批局分布图（如图1所示）。

由图1看，侨批局散布于汕头的老城区，也即现在俗称的小公园历史街区，范围包括“四永一升平”和“四安一镇邦”等街区。在91家批局中，已知代表人为潮汕籍的占到58.2%。在加入侨批局同业公会的成员中，潮汕批局更是占到96.3%。这可能和侨汇的汇入路线有关。一般说来，潮汕的侨批一部分经过汕头转送，一部分由南洋径寄内地。梅属的侨批则大部分直接寄至梅县转送，小部分经过汕头。 在“四永一升平”片区的中间部分，侨批局呈现较为明显的集聚性，总共有16家之多，而与之距离相近的还有潮安街、杉排路几家侨批局。在这16家批局中，除了有5家未知经营范围外，其他11家都是潮汕批局，侨批局的代表人主要以潮安、澄海、潮阳的居多。

从这些侨批局的资本额情况看（如图2所示），有6家资本额为1000万元，另有900万元、700万元各1家，占这片区域的半数以上。可见，大规模的侨批局，大多集聚在“四永一升平”片区。除了这种较为明显的集聚分布之外，侨批局在汕头城市的其他的地方，则较为分散，其中部分潮汕批局散落在与海平路中段相交的几条道路附近，还有一些梅属批局，位于至平路中段。

“四永一升平”是当时汕头城市重要商圈小公园的一部分。小公园一带虽然自开埠以来一直是商业市场的所在地，但从闹市发展为具有近代意义的城市商业中心，则要到1921年以后。《汕头市区房地产志》的编者认为，汕头在1921年设市以后，市区的建成区面积增至310万平方米，商业中心逐步转移到近码头以及外货栈较集中的怀安、怡安、万安、棉安街，还有零售业集中的“四安一镇邦”，后又发展到南北货物运输、批发、二盘商较集中的“四永一升平”一带。 其实，商业中心开始转移的时间可能更早。小公园商圈主要位于汕头市的西部，由原来的旧市场发展而来。特别是从开埠后至民国初年这段时间，该市场空间不断向西南面拓展，形成早期的商业区，“四永一升平”和“四安一镇邦”等片区也在这一过程中日渐崛起。1920年代汕头实行市政建设之后，开始进行城市规划和改造，设计全市的道路网络。旧市场道路拓宽、辟筑，房屋重新修建，商业文化功能也愈加显现，原先的商业区也发展为新式的商业中心。

同时，小公园一带以东地区也得到进一步开发。1921年，汕头设市时，将旧市场东边的碕碌地区和对岸的礐石岛划为市区，此后碕碌地区陆续建造新式房屋，成为城市的新建成区。1920年代初期，因“八二风灾” 和汕头政局迭更，汕头城市发展受阻，直至1920年代的后半段，才开始稳步发展，并在1930年代进入繁荣阶段，这正好是侨批业尤为发达，且对汕头经济产生重要影响的时期。 侨批业所聚集的“四永一升平”一带，随着经济的发展和市政的建设，成为繁盛的商业中心。汇兑庄和银庄等行业亦发展迅速，从而将侨汇这种流动资金导入汕头市面，直接促成城市商业空间的发展。至于侨批局之分布如何受城市人群活动、经济发展和地产投资之综合影响，尚需进一步分析。

我们首先关注活跃在“四永一升平”商业中心区的商户人群的籍贯信息。通过将已有的房地产卡片中的籍贯信息导入地图（见图3），可以发现，在“四永一升平”商业中心，地产业主大部分来自澄海、潮阳、潮安等地。

作为一个新兴的城市，汕头的人口主要由韩江流域各地迁移而来，包括潮汕地区的澄海、潮安、潮阳、揭阳、饶平、普宁、惠来等地，以及梅州地区的梅县、大埔、兴宁、平远等地。这些活跃于汕头的人群中，以潮汕人在商业金融方面有较大的话语权，其中澄海人和潮阳人最为突出。如民国时期汕头的总商会，向来为轮船行、汇兑庄、银庄、米行等几大行业的资本家所包办。这些大资本家按籍贯分为两帮，来自海澄饶（潮安、澄海、饶平）三县的称为海天派，来自潮揭普（潮阳、揭阳、普宁）的称为商运派，商会长由两帮的首领轮流坐庄。 海天派以澄海帮南北行商家为中坚，代表人物高伯昂、陈少文皆为澄海人。商运派以潮阳帮银庄商人为主力，代表人物萧永声、林邦杰皆为潮阳人。 1929年，汕头总商会制定商会章程并完成改组，主席团三人分别为澄海的张元章、潮安的李鸣初，以及潮阳的郭华堂。 1930年，汕头总商会又在市政府的监督下改组为市商会，第一、二届的常务执行委员分别为澄海的陈少文、张元章、陈子彬；潮阳的林玉书、陈道南和郑岭星；潮安的钟少岩；普宁的许宛如。 再如1936年的汕头第二届商会会员名册所载，汇兑庄的代表共15人，其中澄海籍占6人，潮阳籍占3人；南北行代表共21人，其中澄海籍15人，潮阳籍代表为0；银业代表6人，其中潮阳籍4人，澄海籍代表为0。 1904—1946年汕头历届商会领导人基本都由澄海人和潮阳人轮流担任。 显然，操纵汕头金融权柄的，主要是澄海和潮阳两地人士，而他们在汕头所经营的行业，都是以汇兑业、轮船业和南北港业（即从事北方和南方各港商业贸易的行业）为主的。民国《潮州志》所举的汕头四大行业（侨批业、运销业、出口商和抽纱业）中 ，运销业即为轮船行，汇兑业则与侨批业关系密切，可见澄海人和潮阳人经营行业之成就。

正因为这些在汕头活动的潮汕人具有金融优势和行业支撑，资本较为雄厚，有能力在汕头进行房地产投资。如20世纪二三十年代汕头地方发行保证纸币，发行纸币的银庄皆选择以不动产作为抵押。 随后因遭受金融风暴，为救市而推行的保证纸币制度宣告失败，由汕头市总商会清理拍卖各银庄抵押的保证产业。从已有拍卖的清册来看，变卖的产业也以“四永一升平”的铺屋占较大比重。 随后至1930年代中期，汕头商会为救济市面发行商库证，此证是一种由商人自发组织发行的不兑现的流通券，同样以汕头不动产为抵押以备抵偿。

这里需指出的是，由于需有不动产作抵押，参与发行保证纸币和商库证的商号在汕头需要拥有相当价值之不动产。可以想见，为发行商库证而成立商库证发行委员会中的委员，他们所在的商号在汕头也应该都拥有一定的不动产。由该委员会的名录来看，常务委员9人，其中澄海籍2人，潮阳籍4人，潮安籍、饶平籍、江西籍各1人；评价委员会7人，其中澄海籍2人，潮阳籍2人，揭阳、潮安、梅县各1人；保管委员会5人，其中潮阳籍4人，潮安籍1人。这21位委员所在的商号之中，尤以汇兑业和南北港运销业占大多数，分别是8个和4个。 可见，在汕头拥有较大价值的不动产作为抵押以发行流通券的商号，汇兑业和南北港运销业应占有较大比重，其经理人基本为澄海、潮阳、潮安等地人士。由此可推测，此三地人士在汕头城市的地产投资中占有重要的地位。进一步来说，这三地人士在汕头所投资的地产，可能很大一部分位于汕头的商业繁盛区域，而“四永一升平”即为其中一部分。上文也曾指出，南北货物运销行业集中在“四永一升平”一带，这也与商库证发行委员会委员多属南北港商号的情况相符。