房价恶似狼，地价猛如虎！

央广网北京2月22日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，随着中央经济工作会议对房地产市场的定调，抑制楼市泡沫，严控投资投机性购房等成为今年房地产市场调控的主基调。春节前后随着地方楼市调控政策持续落地，各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。在这样的背景下，去年火爆的土地市场明显降温，一二线城市普遍告别此前的高溢价率，进入低价模式。北京、上海等城市近期的土地拍卖都呈现溢价率低的特点。上海临港南汇新城出让三宗宅地，溢价在1%左右，总成交额约42.3亿元。北京有两宗房山良乡镇住宅用地进行出让，土地总价分别为23.25亿元、18.1亿元，溢价率仅为10.71%与9%。

有分析认为，现在越来越多的房企抱团拍地，四五家组成一个综合体并不少见，主要是为了在拍卖过程中有充足的资金。目前各地在土地拍卖中，对开发商的资金监管越来越严。上海市最新一次的土地拍卖中，有两家企业因为资金来源审查问题被当场取消竞拍资格。有专家认为，这主要是为了提高竞拍的资金门槛，堵死房企配资拿地通道，不仅有利于控制房地产市场风险、平抑地价，也将有助于行业集中度的提升。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此发表评论与解读。

杨红旭：“土地市场和房屋市场是两个必须值得关注的市场。现在的一个关注点是房地产市场过热，一般人所关心的是房价以及房价涨幅大小，一般很少关心土地市场。

众所周知，土地价格是房价的重要组成部分，所以我们应当既要关心房价，又要关心地价。

目前，全国圈定了16个城市进行房价调控，主要针对房价的波动来进行调控。但是全国，包含地方政府对土地市场的管理和调控还不到位。

一组数据表明，其实土地泡沫大于房价泡沫！例如2016年，全国商品房的价格涨幅是10%。这个数字已经高过前几年的7%-8%的平均值，处于高位。仍是2016年，全国开发企业购地的价格涨幅为24%。可以看到，房价涨了10%，地价涨了24%，这是非常令人吃惊的。

其实，2013年之后的几年，地价的涨幅一直是房价的两倍。所以，我认为部分热点城市的地价涨幅有点过快。一方面推高了房价；另外一方面也蕴藏着一些不合理的因素。所以说治理地价甚至比治理房价还要重要，这是一个很重要的市场现象。

造成目前现状的重要原因，我认为是与土地供应、土地拍卖以及地方政府密切相关的。

目前来看，地方政府对于土地财政的依赖度比较高，一方面是卖地收入；一方面是房地产税收，这两部分加起来就是地方财政的重要来源。

他们不希望地价出现明显下跌，这样政府才能获得一个比较丰厚的财政收入。但这是不具有可持续性的。当然，土地财政又是另外一个话题，因为这其中涉及到中央和地方财权、事权的对等。现在，中央也在努力地推进地方税收体系的改革，包括房地产税，这是一个渐进的过程。

目前来看，从去年9月底，国家开始部署16个城市的调控，很多城市都出台了相应的措施，其中有限购限贷等措施，也有关于增加土地供应、防范‘地王’的措施。

例如，个别城市推出了土地熔断机制，设定一个最高价，一旦开发企业拍地价格达到这个最高限价，就停止拍卖。也有城市采用摇号措施，达到熔断后让几家有资格的企业一起摇号。也有城市出台了配建保障房、公建配套的措施。也有城市设置自持面积，也就是一个住宅中有百分之多少是自己持有。此外，还有些是拿地之后不能卖期房，只能卖现房。收紧资金监管在上海比较明显，上海从去年开始很严格地审查开发期的自有资金。

从2015年下半年到2016年这次中国楼市的复苏回暖，部分城市房价涨速快，地价更热，‘地王’的数量和拍卖记录创了历史新高。

个人买房子、炒房子可能会选择首付贷，而开发企业拿地也会有很多配资。配资的来源很多，有些来自银行理财，有些来自私募基金，有些来自房地产信托，甚至还有部分险资。

但现在的要求就是，你可以拿地，你可以适度抬高价格，但是必须用自己的钱。上海执行的比较严厉，前两天在金山进行过一个拍卖，因为企业拍地的报价一直在提高，但这个价格已经超过了之前报备的自有资金金额，所以取消了这家企业的报价资格。这也说明地方政府对于资金来源的管控是比较严格的。这个我认为这是对的，这种政策是降低开发企业拿地的杠杆。

从目前的现状来讲确实有所降温。最近一些大城市的土地溢价率在下滑，同样一块地块的竞争企业数量在进减少。

但是另外一些现象也应注意，比如地方政府将卖地的底价抬高，假设去年一块地可能是出让一个亿，现在加到了一亿五千万。当地政府将楼面价的底价抬高之后，开发企业的溢价率自然就会降低，否则开发企业肯定会赔钱。

另外，还有很多大开发商联合拿地的现象出现，这样会有效减少竞争的激烈程度，从而使溢价率有所控制。以上就是就是目前整个土地市场在调控之下有所降温的情况。

2016年新房成交量TOP50城市新建商品住宅成交均价 （单位：元/平方米）

但是我认为调控房地产市场需要建立一个长效机制，其中更有效的管理土地是一个重要的方面。那么说到土地就会涉及到供应。

最近一段时间，北京房价依然较热，但是有条新闻很让人吃惊，2017年北京建设用地的供应量将会大幅减少。北京房价在涨，但是北京的土地供应量在减少，这就是一个矛盾。

所以，对于一线城市和部分的二线城市来讲，因为土地资源比较稀缺，地方政府必须要有效地增加土地供应。

例如让一些开发区以及国企的土地转变性质，由所谓的工业用地转变成一些住宅用地、商业用地，或者加快农村建设用地改革的步伐，让一些大都市周边的农村建设用地可以更好地入市。

这样一来，就可以补充国有用地不足的现状。只有这样的话，才能把土地的制度和政策设计好。

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