数据还原丨全文直击《百日调控全景速览》报告

回顾我国历次房地产政策，无论是刺激还是压制，房贷政策是市场调整的决定性因素，这在2008年以后的市场中表现更加突出。房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。

首先，调控主动提高了贷款资质和首付比例。 北京等15个城市实行“认房认贷”的首套认定标准，“先卖再买”的换房行为被界定为二套，严格纳税记录和离婚资质，严控商住房贷款。各地提高了贷款首付比例，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味着二套房几乎全款购买。

其次，在行政性收紧的同时，金融市场开启了一轮“去杠杆”。 中央多次强调抑制资产泡沫，防止资金脱实向虚。银监会多次发文，要求金融机构规范业务操作，以期促进金融市场健康发展。监管层要求金融机构合理收缩信贷规模，预计短期内“紧”仍将是金融政策的主基调。

金融去杠杆对房地产贷款产生了立竿见影的影响，主要表现在两个方面：一是全国多地的多个银行上调房贷利率。部分城市执行首套房利率上浮10%的规定，对首套房实行利率上浮是之前没有出现过的。二套房贷款利率执行基准利率上浮20%，在“认房认贷”政策下，“卖一买一”执行二套首付标准，对于改善和投资需求有较大打击。首套房利率的上浮使得对于首付和利率更为敏感的刚需群体也受到相应的影响，目前的状况是刚需、改善、投资均受抑制。二是银行贷款额度减少，对于贷款资质的审核更加严格，居民贷款难度提高，放款周期从之前的10个工作日左右延长至2个月以上。不少银行暂停接力贷等产品，部分银行甚至暂停了房贷业务。

贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示，二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客户的贷款成数更是一降再降，已经由2016年年中的52%降至5月的35%。信贷环境收紧将更多依靠杠杆的购房需求排挤出局。

本轮调控一线城市的力度最强，北上广深均实行“认房认贷”的政策，执行力度强，且对于购房资质进行了更加严格的认定，新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势。

从二手房市场看，调控后一线城市成交量持续性下滑。 317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%，核心500盘年化换手率下降62%，5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%，西城和石景山均价下降最为明显，分别下跌7.7%和9.2%。调控后客户的成交周期明显延长（目前的成交周期长于2个月，调控前仅为40天左右）。客户议价空间持续走高，达到2016年以来的最高点。业主态度也有明显缓和，库存房源降价占比稳定在九成以上。

2017年5月上海链家二手房成交量环比下降25.6%，均价下跌0.2%。5月深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%，均价与4月基本持平。2017年3月以来北京和广州出台了一系列“四限”政策，市场降温更加明显。4月广州链家二手房成交量环比减少57.5%，5月环比减少17.5%。

从新房市场看，3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行。 3月后北上广深四城总体成交量持续下滑，4月成交量比3月下滑了13.5%，5月成交量比3月下滑了21.2%。其中，北京和深圳的新房市场变慢，其成交量持续在低位运行，5月北京新房成交量仅为4222套，深圳仅为2313套。上海和广州的新房市场变冷，新房成交量3月后下滑明显，两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。

与传统热点城市在调控中降温不同，目前部分三四线城市的市场较为火热。这里的三四线并非广义的三四线，而是大型城市圈周边的三四线城市。调控以来，环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长，环沪城市圈中，嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓等城市的新房成交量明显上扬。环上海和环深圳的部分三四线城市表现尤其明显：嘉兴、无锡等环上海城市受到地理位置和政策环境相对宽松的利好，加上“地王”带动预期，市场交易量出现明显增长，嘉兴的二手房交易量较调控前出现88%的较大幅增长。

这些三四线城市呈现去库存的态势，一方面受益于大城市调控带来的溢出效应，另一方面，最主要的增长主要驱动力来自棚改货币化。根据机构整理，目前主流一二线城市（40个城市）棚改货币化安置占比为20%，剩余三四线城市占比为80%。PSL通过棚改货币化安置工程主要投向库存居高不下的三四线城市，其资金流向为央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），由此实现三四线城市的货币定向宽松。PSL的创设使得棚改专项贷款出现了大幅增长。国开行2014、2015年大增至4086、7509亿元，并且根据2016年PSL投放额度，机构估计2016年国开行棚改专项贷款约为9500亿元，4年复合增长87%。同样，2016年农发行棚改专项贷款约为3000亿元，同比增长957%，棚改专项贷款的大幅增长支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。三四线城市房地产是在去库存和棚户区改造政策下的市场，与人口流动方向不一致，未来可持续性需要关注。

二线城市内部也在调控后发生了分化，具体表现为：前期较热的二线城市市场出现冷却，前期价格涨幅较弱的弱二线城市出现阶段性反弹。

前期较热的二线城市出现冷却。 天津、合肥、南京、成都、青岛等城市2016年房地产市场出现了较为明显的升温，年度成交量同比增幅超过50%，价格也出现明显上涨并在2017年春节后部分城市出现进一步量价齐升势头，进而引发严厉的调控，除成都外，其他几个城市均执行“认房认贷”的政策，加上限售、限价等手段的配合，市场出现大幅降温，其中天津、成都、青岛调控后交易量分别下滑89%、70%、84%，市场呈现冷却状态，且随着成交量的减少价格也出现松动，且市场买卖双方的预期也会发生相应变化。

弱二线阶段性反弹。 在一线和重点二线城市纷纷出台调控加码的背景下，资金涌入其他城市，其中政策环境相对宽松、前期涨幅相对较小的弱二线城市迎来了市场的阶段性反弹，如武汉、长沙、重庆、大连等并未出现成交量的大幅下滑，其中2017年上半年大连的成交量超过去年的同期水平。沈阳4、5两月月均成交量比2、3两月增长41%，价格上涨5%；哈尔滨增长7%，价格上涨16%。

弱二线市场的反弹是调控溢出的影响，资金在大城市限购中寻求投资机会。但随着信贷政策的持续收紧，弱二线城市的反弹持续能力有限。从库存与去化周期看，呼和浩特库存不高但去化周期较长，沈阳由于近期销量较高，去化周期缩短，但其库存仍然偏高。

在市场调整之时，往往是行业内部重新洗牌之时。在经历了2016年市场高峰后，随着市场冷却下来，开发商市场集中度明显提高。

根据成交金额统计，今年前5个月，TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%，TOP10份额由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。大型开发商碧桂园、万科的市场份额由3%左右提高到6%-7%，恒大、龙湖、保利的市场份额也分别提高到5%、2%和3%。

市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志。我国房地产市场长期由增量向存量转变，短期面临史上最为严峻的调控，开发商的集中是必然。第一，市场下行对开发商运营提出挑战，中小开发商销售放缓严重影响资金回流，财务成本压力较大；在大企业的抢夺下，中小企业越来越拿不到土地，也就失去了生存的空间。这种情况下，手头无地的企业面临倒闭，手里有地的企业可能被兼并。第二，由于开发净利润的下降，越来越多的开发商转型做存量的持有和运营或转型到其他行业，使开发商在这一阶段的市场集中度迅速提高。

过去调控后，随着房地产成交量的下滑，开发商土地购置和投资的热情降低，这也是市场自发调节的机制。然而，这次调控下，尽管全国总体上开发商拿地速度放慢，但部分地区的土地市场依然竞争激烈。

从城市看，长三角地区的杭州、嘉兴、苏州、南通，京津冀地区的承德、衡水，珠三角地区的佛山、肇庆，土地成交量明显增长。从土地溢价率看，江门、宿州、泉州4-5月份土地溢价率超过2倍，马鞍山、襄阳、肇庆、哈尔滨等地区土地溢价在2倍左右。即便是北京采取限房价、竞地价、竞自持的方式，依然挡不住开发商的拿地热情。

从开发商的角度看，碧桂园、中粮地产、龙湖地产等开发商调控后拿地量有明显增加，金地、恒大等4、5月拿地量同比去年大幅增加。华夏幸福在环京土地储备位居第一位，从2015年的603公顷增加到2016年的1005公顷，增长67%，土地储备布局多在廊坊周边以及新区。恒大2016年环京土地储备从2015年的144公顷增加至436公顷，增长了2倍。

房地产交易市场的冷却并没有改变土地市场的高温，开发商之所以在调控后仍然维持较大的拿地热情，主要是受土地供给政策的影响。在土地供应逐年减少的趋势下，开发商拿地的难度越来越高，不仅体现在成本上，还有开发运营方式上。对开发商而言，即便长期持有运营也比无地在手强。因此， 开发商在土地市场的争夺战是关乎未来生存空间的战争，一定程度上对房地产市场的表现不太敏感。