在上周六，一则短消息发出：刘强东增持嘉实京东仓储基础设施Reit。与此消息一同发出的还有嘉实京东仓储物流项目大客户续租的消息。
根据公告，嘉实京东Reit主要承租人25年1月开始续租，并且每年租金涨幅3%，直至2030年，续租后，资产承租率维持在100%，平均净有效租金单价下跌0.99%。而刘强东作为原始份额持有人，宣布增持一亿元份额京东Reit。受此消息影响，周一开盘嘉实京东Reit在二级市场大涨接近7%，位列涨幅第一。
东子的Reits
Reits的全称为“不动产信托投资基金”。简而言之，购买了Reits等同于成为该Reits底层资产的房东，能够收租挣钱。Reits是一种类债属性的资产，每年能够收取利息。
Reits分为特许经营类与产权类，前者如高速公路、水利设施等公用事业资产，而后者则是以仓储物流产业园等为主。
而同其他仓储物流类资产有所不同的是，嘉实京东仓储Reit底层资产属于电商物流企业的仓储模式，由于嘉实京东REIT属于京东自建仓储物业，因此出租率具备保障。因其主要承租人京东物流具备强大的运营能力和资源整合优势，因此基本预期可以实现出租率100%。
京东仓储REIT项目主体共计三项底层资产，分别位于重庆、武汉与廊坊，以上三地皆为重要的物流节点城市。不同的项目，租金水平与承租时间也有所不同，其中廊坊租金最贵，武汉次之，重庆最低。
但是由于物流业发展与经济发展相关性较高，因此经营情况容易受到经济因素扰动，从而对业绩造成影响。
以年内2次租金调整为例，2024年1月，京东REIT武汉项目调整净有效租金由33.37元/平调整至28.98元/平。净有效租金为该项目实际每平米能够收取的租金，也就是租金总收入/可租赁面积，因为在项目运营中存在赠送租期的情况，因此净有效租金才是需要注意的指标。
也正是因为如此，京东REIT在年初一度大跌超过25%，导致停牌。毕竟作为类债资产，因收入下滑而影响分红会导致此类资产本身的预期被打破，从而陷入抛售的境遇。
而在年底的重庆项目续租中，即便依旧是如武汉项目一般租金下滑，但是由于市场已经存在降租预期且刘强东作为原始份额持有人增持一亿元，因此在周一高开高走，全天涨幅接近7%。
不过即便如此，嘉实京东Reits年内涨幅依旧为负数，远跑输于中证Reits指数（全收益）。不仅如此，成立满一年的3只仓储物流皆是大幅跑输指数收益，主要因为仓储物流项目与经济相关性过高，而孱弱的基本面抑制租金收入，导致仓储物流类Reits下跌较多。
由于部分Reits与宏观经济相关性较高，因此在今年表现不佳，在投资Reits时，可以通过挑选基本面受经济影响小、业绩稳定的Reits进行投资。以银华绍兴原水水利Reits（下称银华水利）与国泰君安宽庭保障房Reits（下称国君保障房）为例。
作为全国第一单水利基础设施Reits，银华水利的底层资产为绍兴市杨浦水库，是一座集供水、防洪、灌溉等为一体的大型水库，主要向绍兴市以及慈溪市供水。
水作为生活与生产的必需品，银华水利的盈利能力较为稳健，因此分红率不会产生大幅波动，从而影响二级市场价格。
