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文︱真嘻君
在中国，新型城镇化建设是一件大事，但过去这些年「空城、睡城」可不少。盲目建设发展可不行，我们需要的是高质量的城镇化！
当然，城镇化是个大话题，这篇小文章可涵盖不了这么宏大的主题。但今天我们可以分享一个「以产业为核心」积极探索新型城镇化建设，并且已经有了一点儿新经验的民营企业。它的名字叫「华夏幸福」。
这是一家通过 PPP 模式和政府合作，打造产业新城的运营商。这家公司讲求「以产兴城，以城促产」，要实现「产城融合」。2017 年半年报显示，华夏幸福实现营业收入 222.6 亿，同比增长 26.4%，其中的 138.79 亿元来自产业发展服务。华夏幸福到底怎么做产业发展服务的呢？
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第一步先看看它是怎么干的
华夏幸福是一家上市公司，是「国内领先的产业新城运营商」，就是接受政府的委托，在城市群的周边县域打造产业新城，给县域提供一整套经济社会发展综合性全流程解决方案。
华夏幸福作为运营商，它的核心竞争力是围绕「产业」展开的。传统新城开发模式，造城为主，注重 GDP 和固定资产投资，其他的事不着急考虑，考虑了不太好干——技术、人才、管理等问题，想想都很费劲。不做就会出现产业和人口没办法导入城里的问题，导致新城负债率高、运营过程极为漫长。华夏幸福在运营产业新城的起点上，就先把后期的产业及人口先考虑到了，从头开始根据区域特点规划合适的产业，定位好了产业集群，然后再全球招商导入产业，还给每个企业提供一揽子服务解决方案。
具体怎么干呢？华夏幸福有很多方法。比如，先与一批龙头企业先展开深度战略合作，「龙头」来了，那么它的上游供应商、下游的分销商也很可能要跟着来吧。这样以来，只要吸引一家龙头企业，就可能带动一大批上下游企业跟进，产业集群也就很快形成了。
除此之外，华夏幸福还通过全球网罗和孵化创新技术，搭建孵化器，与国内外优秀大学和研发机构开展合作等方式，加速成果转化，还要把转化的成果落地到产业新城，变成「中国创造」，最终促进产业集群的形成。
总体上看，这家产业新城运营商干的事，简直太综合了，比单纯运营一个产业园要复杂得多。除了产业，还要考虑产业新城规划、基础设施配套和物业运营维护等等，可以说把产业新城项目规划、落地到成熟的全环节都包揽了。
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第二步要看它的增长和盈利如何
华夏幸福在经营上，处于快速奔跑的通道中，从 2011 上市到刚过去的 2016 年，5 年销售额涨 6 倍多，年复合 50%，最近三年分别是 49%、47%、37%。即便它现在已经是千亿级别的庞然大物，年增长率逐步适度放缓是必然趋势，再加上宏观调控形势严峻，对于整个行业造成冲击，华夏幸福今年上半年仍然做到 26.4% 的同比增长，增速位居行业的前列。
在利润上，它做得更不错。在高增长的同时，保持了利润的高增长和高比率，2017 年上半年净利润 53.7 亿，同比增长 35.7%，净利润率为 24.1%，放在整个行业，这都是相当一流的数据了。值得一提的是，在利润结构中，产业发展服务贡献了六成的利润。
截至 2017 年 6 月末，公司预收款项余额约 1330.6 亿元，较期初增长 29.8%，预计在未来 3 年内逐步结转为公司的营业收入与利润，相当于未来三年的持续高增长可以期待啦。
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第三步是看它的未来空间如何
先来聊聊一个国家的城市化进程的三个规律：
1. 城市人口在低于 50%，人口迁移以农村人口迁入城市为主；
2. 城市人口接近 50%，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅；
3. 当城市人口超过 60% 甚至 70%，大城市成为城市人口主要载体，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市周边郊区为主，郊区功能由居住扩展至工商业，演变为中小型卫星城。
中国的城市化处在哪个阶段呢？根据数据，中国城市人口在 2016 年底已经超过五成，达到了 57%，按照上面的规律，中国城市正在逐步向第三个阶段迈进。
然而，中国特色新型城镇化不能只靠超大城市和大城市，更是依靠大中小城市和小城镇协同发展。不仅人要从大城市往外搬，产业也得搬出去，否则大城市哪里承受得了呢？然而，去哪里呢？首选肯定是围绕大城市周边的城镇区域，因为这些地方能够吸纳大城市的产业和人口外溢，交通也方便，周末去大城市逛逛一天就能来回。
说了这么多，跟华夏幸福有什么关系呢？华夏幸福的产业新城基本分布在京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝、中原等国家重点城市群，而且大都分布在大城市周边的县域，以轨道交通将其串联，形成 1 小时通勤圈。除此之外，京津冀、长三角、珠三角三大都市圈内城际铁路不断通行，周围的产业新城将不断成为承接外溢人口与产业的节点城市。
所以说，华夏幸福产业新城能够实现异地复制是很有逻辑的，证明了他们的战略选址眼光是杠杆的！
看完这三点，你就知道，华夏幸福不仅很有战略眼光，干得也很专业。我们有理由相信，好日子才刚刚起头。
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