官方表态：“租售同权”写入法律，这些城市的房子危险了！

今天（ 7 月 26 日）早上，一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：

将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

这，其实就是 7 天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过，这次住建部用的是 “租售同权” 。虽然有一字之差，但意思是一样的。

那么问题来了：第一，这对于中国城市化意味着什么？第二，能抑制房价上涨吗？第三，这对于学位房意味着什么？下面给出我的分析：

1 、租售同权，将加速中国的“人口大迁徙”，一批小城镇会被抛弃

相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学，那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子，中国的家长什么都可以奉献。 也就是说，为了让孩子接受更好的教育，移民、换工作根本不是问题。

上图：毛坦厂中学高考的“出征仪式”，场面宏大，有多辆警车开道。

租售同权之后，不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来，还会创造出一大批“教育移民”。 而且，既然“教育移民”了，那么不妨尽量到高级别的城市里去，那里的学校更好；最好是去北京上海，如果不行就是广州深圳，最差也要去省城。

根据统计局的官方数字，中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子，大概有 1.88 亿人，一半在农村。 即便不考虑小城市向大城市的移民，仅农村的孩子如果出来三分之一，就是 3000 万。 这些孩子如果到城市接受教育，一批家庭会带上老人方便照顾。这样，人口的城镇化会大大提速。但注意，由于优质教育、医疗等资源在高级别城市， 所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

如果租售同权成为国策持续下去，必然是高级别的城市人口大增，农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化，将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

2 、“租售同权”后，哪些城市的房价会跌？

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市，而是人口流失地区。 在中西部，人口不断流失的中小城市最终会崩坍，最终把当地金融机构带到沟里，因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

我们的团队近期曾对中国 300 多个地级市过去 5 年人口流动（主要根据“小学生”人数变化）做过量化分析，很多地方已经出现了人口严重流失，“租售同权”之后，这种流失会加剧。

下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况：

河南省18市经济与人口变化情况（2010~2016年）

数据来源于各地区统计局，其中焦作2016年小学生人数未公布，增幅是2010~2015时间段的，安阳小学生增幅是2009~2015年，驻马店、平顶山、漯河2016年统计公报均未公布，其中的资金总量、人口和财政的增幅都是2010~2015年时间段的统计结果。

四川21城经济与人口增长情况

（2010年~2016年）

数据来源于各地区统计局，其中广安、内江小学生人口未公布，退而求其次采用常住人口数据；乐山2016年统计公报未公布，四个指标都是2010~2015年时间段的变化结果。

山西11城经济与人口增长情况

（2010~2016年）