风口上的三四线：虚火还是趋势？

【瑞志君按】

上半年，三四线城市房地产市场火爆，对于当前的热潮，是要积极拿地，加快布局？还是谨慎前行，择城而驻？看房地产行业资深人士从行业、城市、金融以及房企角度，深入剖析，细致解读。

7月7日， 克而瑞研究中心举办了第21届地产金融形势发布会，开发企业、资本界以及媒体等三百余人参加了此项会议，共同 聚焦城市发展前景，着力探究三四线发展迷局，深刻解读企业战略之道。

易居企业集团 CEO丁祖昱先生 通过分析克而瑞房地产大数据，对 2017年上半年房地产市场走势 进行了盘点。

政策 ：建立购租并举的住房制度，规范住房租赁市场；二线城市加码限购、限贷、限价，并广泛开始“限售”；诸多三四线城市加入限购、限贷、限售行列，由环一线向其他区域扩围。

行业 ：各指标前5月累计增速全线回落，5月销售面积和金额皆环比微增4%。

市场 ：热点城市“政策向左、市场向右”的格局，三四线城市成交比重上升13个百分点/“库存压力”二线城市量价齐升，二手房住宅成交量下滑趋势显著，深圳二手价格已显著下跌。

城市供应 ：上半年供应同比减少20%，前期“压力”城市6月供应激增。

成交 ：政策收紧、供应不济致上半年成交同比降25%。

库存 ：整体供不应求趋势未改，库存、消化周期都处下降通道。

土地 ：市场成交规模回升，三四线城市土地均价逼近二线城市，榜单总体抬升，总价榜提升幅度大于单价榜。

关于 房地产行业的未来走势 ，丁总也从以下几个方面进行了详细分析：

政策 ：热点城市从“买不到”到“买不了”仍将持续。

行业走势 ：监管力度加大、供给规模受限，成交规模将大大弱于2016年。

行业规模 ：2017年销售面积回落至13亿-14亿平方米。

城市前景 ：一、二线城市短期面临调整，三四线城市火热难以持续。

住宅房价 ：限价导致价格维持平稳，部分涨幅过大的未限价三四线城市未来深度调整。

商办市场 ：热点城市商住产品迎来大调整，其他城市可能效仿、跟进。

租赁市场 ：未来将成为与住房销售同等重要的市场。

土地市场 ：热点城市供应紧缺趋势不减，三四线火热后进入调整。

企业发展 ：集中度进一步上升，不同企业战略差异化。

丁总认为，今年的市场特征 一是政策目标向左，市场向右；二是三四线城市面积比重较高；三是二手房成交价格已显著下跌 。针对市场现状， 各房地产企业要 规模化 ， 做好区域深耕 ，顺应时代潮流， 适当取舍 。

易居企业集团执行总裁 / 克而瑞CEO张燕女士 通过 对 286个城市投资前景地 的概括分析，总结出三个特征：

第一，三大经济区其实就是京津冀、长三角、珠三角 。 很大一部分得益于三四线城市的量。之所以会有这样的现象出现，首先第一个是供求关系。另外一方面，在16年这一轮大涨之前，一些弱二线，甚至三四线城市不温不火，一直受制于库存。

第二，中长期发展看产业看人口，人口从哪里来？ 其实300公里以内，高铁的发展速度站点的布局，人口的动向，以及未来的房价是成正向相关关系。

第三，城市容量有一定支撑了。 现有的基建投资，投资额大和小，跟未来有没有规划的利好，决定了三四线城市未来发展过程当中是否有潜力。将供求关系、轨交的拉通这些因素都考虑在内，再看三四线城市如何成为热点，大致的逻辑就比较清楚。

张燕总提出了 优质型城市 要着重关注的核心特征，首先要确定哪些城市可以谓之“ 实力型城市”，这些城市一般都是500万以上的人口，人口的量决定了很多。在研究城市投资逻辑当中，说的最多就是供求关系，还有人口以及交通。还有可能这个城市一旦由于政策收紧，它带来的风险马上就会显现出来，而且马上会造成销售周期拉长。

对于投资逻辑，张燕总也有自己的独到见解。 每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好，今天A企业拿到的不见得B企业就可以做，这类型的因为政策收紧带来的风险，如果今天在长三角布局扎根的企业，可能会忽略这一点，刚刚进入的，今年上半年做的更多的事情就是拿地，是哪些城市，更多的接下来的优质城市，是否符合企业的投资难点问题。

上文提到的优质型城市，人口规模大概只有50到80万，不能说中城市，这就是一个小城市。这类型的城市目前为止，大部分没有调控政策出来，现有城市的基础建设也好，基础布局也好，房地产刚刚起步，但是它最大的问题，可能就是后劲不足。

对于三四线城市，强力过去以后，由于产业布局也好，人口也好，支撑不了，后续肯定不足以支撑整体的发展，进入一个城市， 应着眼于整个投资布局，这类型的区域，反而是慎之又慎。

而对于机会型城市，最核心的是什么？ 目前的城市配套还不见得能够跟得上，包括徐州，它属于资源型城市；而张家口一直希望把自己的文旅旅游为核心，希望城市资源能够有一个爆破。 如果这方面资源优势的城市获取一些机会有可能，如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企进入到这类型的城市当中，如果不具备刚才说的成熟条件，张燕总认为还是不要碰的好。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生 从金融角度，对房地产行业进行了解读。

在宏观层面，整个利率的下行是非常明显的 。这个下行过程当中有两个事情，一个是利率方面，第二就是信用利差的变窄，尤其是房地产开发商。

通过对企业的考察，我们明显看到几个现象：第一个就是 企业的杠杆率是提升的 ，而不是下降的 ，但是基本结构出现明显的优化，首先就是在杠杆率，2016年可能比2014年5年有所回落，但在2017年慢慢抬头。

目前来看，由于房地产调控的存在和金融去杠杆的存在，整个市场已经进入了融资难的情况。 其一是缺乏权益型的资金。其二，销售回款明显变慢 ，整个信贷资源继续向三四线城市倾斜。

开发商长期攻坚战，首先第一个就是永续债。