中国版REITs或十九大前做好准备 市场呼喊专业第三方资产服务机构

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据新闻援引权威人士的消息称，根据监管部门有关负责人的设想，中国版REITs（房地产投资信托基金），将在十九大前做好准备。

其实在不久前，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会的成立，已经透露了监管的态度。从专家顾问的名单来看 ，国务院发展研究中心 REITs 课题组组长孟晓苏及高和资本周以升的加入，让业界 期盼已久的资产证券化品种 REITs 的推出带来想象空间。

有业内分析人士指出， 就目前我国资产证券化市场现状而言，法规和税收纵然是中国推出真正REITs的制度性约束，但是广大金融同仁的“伟大””创新精神”在某种程度上能够实现REITs的效果， 而真正制约REITs市场发展的因素是投资人的理念以及市场缺乏专业的资产服务机构。

过去几年大资管市场的繁荣发展，投资人的“信仰”大多建立在强主体的信用逻辑上，即用“非标做债”的一套思路来判断资产证券化产品的投资价值。往往纠结到最后，依然回归到了看发行人、看担保人的老路上来 。因此，投资人多年的非标债权投资逻辑，往往更倾向于投资优先级偏债性的部分 。 这实际上与REITs产品自身的理念是不相符的。 但近来，从资产证券化产品发行市场来看，出现了可喜的变化，首单非一线城市、不依赖主体信用的类REITs发行，在一定程度上反映了投资者正在逐步走向理性成熟。

从另个角度来看， 投资人的理性成熟一方面依靠投资人自身加强投研能力建设，能够运用产业投资思维，更好的对风险进行识别、评估、判断和定价。另一方面，根据国外REITs成熟市场的经验，市场迫切需第三方资产服务机构。 该资产服务机构不单单是传统意义上的投后管理公司甚至是物业公司，而是在整个REITs产品的生产制造、存续期管理乃至退出的全链条资产管理。通过资产管理机构的运作，能够提升资产的现金流生产能力，提升乃至再塑物业价值。

具体而言，能够充当桥梁纽带作用，加强融资人和投资人在投后期间的沟通交流，促进投资人对融资人和产品的信任；同时商业物业经营出现滑坡甚至出现兑付风险时，资产服务机构可以帮助融资人改善经营、提前进行债务重组等措施，使融资人免受相关加速清偿条款带来的更大风险。