太狠了，禁售70年！楼市风向突变

来源：楼市参考（house0929）Ｘ先生

正在停牌的万科，搞出了大新闻！

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！

据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：

在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。

经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。

也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！

禁售期的玩法，是今年3月厦门首创的。刚开始是2年，后来有不少城市模仿，延长到了3年。再后来，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期，被开发商较劲到了70年不卖。

比狠，我只服佛山，只服万科。

我一直就很纳闷，现在A股的大股东不都想逃跑吗？证监会弄出了无数文件，一年好几轮来限制大股东减持。为什么不学学楼市呢？在IPO上搞拍卖制度，竞标制度。

比如，今年6月就200亿元的IPO名额，最多给15家企业，现在竞拍，看哪家大股东承诺不减持时间长，谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资，不会有强制平仓的危险。

最妙的是，不用改变减持制度，让大股东自己承诺不减持。

好了，闲话少说，回到楼市。万科和佛山的狠劲，说明了什么？

第一，说明了开发商的模式在变。

由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。

事实上，过去一段时间里，类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试，而万科也不是第一次拿到自持地块。今年4月，万科就在广州拿过两块类似的土地，但自持面积只有一半，没有这次极端。

第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。

大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。

第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。

表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。

限售背后逻辑，有人八年前就说破了

厉以宁

这大半年来，一种新的楼市调控方式流行了起来：“限卖”。

5月13日，南京出台楼市新政，购房人新购住房三年内不得转让；

5月3日凌晨，郑州市政府官网连夜发布房地产调控新政，新购住房3年内不得上市转让；

4月12日，成都市发布通知，限购区域新购住房须取得不动产权证满3年后方可转让；

4月8日，惠州市政府规定，新购住房3年内不得转让；

2016年11月，深圳规定商品房售价5年内不得转让；

• ……

限售，往简单里说，就是从消灭房产交易角度切入的一种调控政策，因此很多人大呼不合理，「房价的下降趋势，不是调控起到了效果，而是市场被冻结了」。

而越是有违市场的措施，就意味着越不会长久，监管部门能不明白这个道理么，显然这么做，就是在用政策换时间，等待房地产长效调控措施出台。

对此，北大社会科学学部主任、光华管理学院名誉院长、博士生导师厉以宁在2009年的《新华商》杂志中，就已经说破了逻辑：

没错，是房产税！就在最近，它又有了新进展：

这意味着，房地产税的落地时间更近一步(注：房地产税是一个综合性概念，包含房产税)，值得注意的是，本届人大任期是2013年3月至2018年3月，因此，明年3月之前，房地产税法相关工作应当会取得重大突破。

大家想想，已扫除70年产权的政策障碍，而且已开始“限卖”锁盘，背锅侠们想扔锅，等房地产税开征之后吧，这个时间节点是在2020年前。