在当前经济格局下，产业园区的发展正面临着前所未有的挑战与机遇。随着
政策的调整
、
市场竞争的加剧
以及
产业升级的需求
，
产业园区如何适应新常态、实现转型升级
，成为业界关注的焦点。
本期文章整合归纳明源不动产研究院发布的
十篇关于产业园区发展趋势和策略相关文章
，旨在为产业园区的未来发展提供多维度的思考及建议。
《公平竞争审查条例》等新法规的出台与实施，对产业的招商运营格局产生了深远影响。新政下强弱分化加剧、旧策新用等产业发展的多元变化，促使产业园区寻求新的发展方向及策略。
各城市都应该
因地制宜
，
学会“五看三定”，找到适合自身产业发展的战略；落实 “六法八到” ，执行可落地的招商战术。
原文链接：
https://mp.weixin.qq.com/s/LyIqxj-MCNe1lBwXb4lC_Q
2024 年产业赛道热点不断，众多“城投”更名“产投”，
旨在
寻求新增长点和业务战略升级
。而当城投开始承担招商任务时，绝非是将原本纯粹的土地和基建内容加以包装，变为看似有内涵的产业这般简单。
实际上，对于城投公司而言，要想做好招商，离不开
市场订单、成长资金、开放场景
三大要素；要想做优发展，
需锤炼自身“识马相马”的能力，并基于强链建链补链的思路，与地方政府齐心协力，共同聚焦产业培育，做到企业引得进、留得住、长得大、生得出，进而构建“不动产+产业链”投资的双飞轮
，实现高质量发展。
这些年，随着产业发展步入深水区，
产业运营逐渐成为许多园区的
新利润增长点
。如果把园区招商类比餐厅吸引顾客，那产业运营就是经营一家餐厅。
敏锐的“餐厅经营者”，需
深度探寻其内在逻辑
，用心管理核心产品、服务、合作、扩张发展，乃至资产、财务及安全等方方面面。同时，
规避“美食城式”泛泛运营、“菜系混乱”无章运营、“国营餐厅式”僵化运营“
三大忌”，促进产业向特色化、专业化、精细化转型。
产业园区历经40余年发展，从1.0初级阶段的基础设施建设，到2.0成长阶段的产业集聚，再到3.0成熟阶段的经济生态构建，以及未来的
4.0产业社区
转型阶段，尽管已经跨越了众多的关卡，但依然需要去迎接层层挑战。
供地方式、招商模式、运营模式等六大方面的演变，促使产业园区向着
产业集群化、高端人才招引、以产促城精细培育、多角色资源整合、投运一体、产城融合
等方向持续发展。未来，产业园区唯有继续不断探索和创新，以适应不断变化的市场环境和产业发展需求，才能获得可持续的高质量发展。
随着产业园区由“增量时代”向“存量时代”转变，传统的以土地红利为主的经营模式已不再可持续，产业园区必须转向更加精细化的产业运营模式。
在此背景下，理顺产业运营的思维逻辑，掌握深度产业运营服务能力就显得尤为重要。产业园区可以
围绕产业运营的定位、用户、服务、盈利、玩法及团队建设
，即修炼
“定、研、服、盈、术、阵”“六大内功”
，并因地因时制宜地创新运营模式，“想企业所想，忧企业所忧”，才能在日渐激烈的市场竞争中脱颖而出。
随着城市发展迈向存量更新时代，地产行业亟需构建与趋势相适应的产业载体组织新形态。在此背景之下，
主打“产城融合”的产业社区作为4.0时代引领者应运而生
，且迎来 “天时地利人和” 的发展机遇。
纵观全国多个产业社区，虽发展水平各有不同，但都非常
注重产业场景营造与“以人为本”的配套功能植入
；而要想打造出更具吸引力的产业社区，则离不开创造力的激发，通过
产业发展、生态环境、空间特征、活力场景以及文化品牌
五维度的创新，打造有特色、有活力的产业社区，真正实现“以功能引人、以产业聚人、以安居留人”。
步入4.0产业社区时代，产业园区招商模式从过去以地方政策为主导，逐步转为
以产业要素+人才招引为主导
。产业园区招商如同调理身体，唯有聚合要素放大“五行之力”，即通过重新组合
“资本、产业链、政策、数字化、渠道”
等要素，为企业提供紧密连接、环环相扣的落地支持条件，才能助力提升园区招商效率与效益。
此外，招商引资不仅要把企业引进来，更
要贯彻“六大心法”，打通寻商、招商、留商、锁定、招商漏斗搭建、团队管理、渠道协同流程
，让企业留得住，唯有这样才能产生长期效益，确保区域经济的持续繁荣。
若以流媒体的形式拆解，
招商可分为 “八到”——“看、查、问、来、收、选、签、投”。
结合招商八到，园区招商可以看作一场海陆空协同作战的“战役”：前三个“到”涉及宣传与推广，需要
“空军”
侦察和战略部署；中间三个“到”是现场方案和价值打动，需要
“海军”
保障运输和支援；最后两个“到”是深度经营乃至长远合作，需要
“陆军”
攻坚和占领。
在产业园区招商中，每一“到”都发挥着独特且关键的作用，相互衔接，缺一不可。未来，伴随园区产业链与主题化的进一步深化，
以“八到”作为核心逻辑的产业园区招商体系仍有待持续地探索和升级。
