国庆发生了啥？景区只见人头，房子不让买喽 | 小巴说金融

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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

国庆节，什么人最忙碌？

除了高速上和景区里的游客，应该就是各大城市房管局的领导和员工们了，大国庆的，还在忙碌着出台各种政策，真的辛苦了！ 

从国庆前一日，即9月30日晚间北京出台了最新的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》开始，整个国庆每天都不缺的节目就是全国多个大城市排队跟进，出台房地产调控政策。

简单数一数，截至到6日晚间，至少有20个城市重启或强化了限购、限贷的政策。小伙伴们放了一个国庆长假，本想出去旅游放松放松，结果景区人山人海，只能看人头和人屁股，回来后，很多人还发现自己城市已经买不了房了，真是心塞！

其实，这一轮“限购潮”从8月份就已经初现端倪。过去一年多，房价涨得很凶，苏州在8月11日重启限购，武汉、厦门在8月底、9月初也分别采取了限购措施。到9月中下旬，杭州又分两次限购和提高首付比例，南京也重启限购，最终在月底从北京开始，集中爆发相应调控政策。

下面这张表，展示了8月以来这一波浪潮演变的具体过程。

数据来源：各城市政府公告。

注：此处图表仅为针对需求方的限购、限贷政策，还有部分城市对土地拍卖也出台了调控政策，未收录在内。

这些城市中，有好几个城市的限购、限贷政策并非一次性出台，而是一次次加码的，这就像“往自己身上捅刀子，捅完一刀不行再补一刀”，直到把房价控住为止。最典型的比如苏州，分别在8月12日、9月26日、9月28日、10月4日，四次出台调控文件，越来越频繁，力度越来越大，像苏州一样的城市，后面一定不会没有。

也有的城市，名曰限购，但其实力度很小。

但小巴猜想，凡是一顿猛药下来，一年多以来一二线城市房价迅猛上涨的趋势，至少在一定时间内会进入一个调整的阶段。买房子是量在价前，限购、限贷政策一出，符合买房条件的人数瞬间减少，这些城市四季度的交易量基本要跌，房价想涨恐怕不太容易。

在这个时间点上，小巴想一想，应该可以阶段性地回顾这一轮房价上涨了。

中国的房价，在过去十几年是分了好几轮小周期的。从全国70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，我们可以清晰地了解， 04-07年是一轮，08-10年是一轮，11-14年是一轮，14年至今又是一轮。

数据来源：国家统计局、Wind。

但周期与周期之间，也并非完全一致。

比如，周期二、三的中枢位置比周期一下移了，在09年初、12年下半年的阶段，全国这70个城市的平均房价同比增长基本保持在0左右，07年还维持在5%左右。

而周期四的中枢位置，又进一步降低了，全国70个大中城市的平均房价在15年上半年甚至以-6%的同比增长下跌，这其中不同城市的差异又非常之大。

换言之，10年前，全中国所有城市的房价只涨不跌，一个周期不同阶段的区别，是涨快涨慢之分，买房的学问是“闭着眼睛买房就行了”。

而现在，不同城市间的分化已经很明显了，那些推出了限购、限贷政策的城市，都是在这一轮中涨幅大、涨速快的，今年8月最新的房价同比增长大多在20%以上，最高的合肥、厦门均已超过40%。其他城市比如锦州、丹东、包头，同比增长增速甚至还是负值。

数据来源：国家统计局2016年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数。

买房的学问，已经变成既要看时机、还要找城市、找位置了。

在小周期的时机节奏把握上，问一句，如果再给你一次机会，你会在什么时候买房呢？

从过去周期起伏、货币宽紧、政策严松的历史来看，小巴很无奈地说，最好的时候还真的就是国家叫你买的时候。14年下半年和15年上半年，货币政策宽松，降息降准了，然后买房的税费减免了，限贷限购的门槛降低了，那个时候房价在周期底部，对政策敏感的深圳先动了，然后上海和北京也动了，再接着二线城市的小龙们也集体飙涨了。

房价这个东西，在供求关系上的表现就是量在价前，等到交易量放大、大部分人慢慢反应过来，便宜的房子已经卖光了，而大家开始恐惧得有点慌不择路的时候，很可能已经在一轮周期的比较靠后的环节了。

当然，说到这里，有的人就要开骂了，今天买房的人，不就是当了最后一棒的接盘侠了么！尤其是，大家会拿20多年前的日本来类比今日中国的一线城市，房价之高让民众不堪忍受，泡沫破灭可期。

从城市化进程看，还会有源源不断的人涌入到一线和二线核心城市，城市之间在分化，但未必意味着泡沫会破裂。毕竟，中国城市人口的挪腾空间显然要大很多，大城市特别多，京沪深的房子买不起，还可以回省会，这一轮房价周期中，那些疯狂上涨的小龙城市里，不知道有多少来自一线城市的外溢需求和资金。

只是，并不是所有的省会和二线城市都遵循这个逻辑的，产业结构调整顺利与否、经济增长是否相对快速、城市人口是否净流入，这些因素最终会映射到供需平衡上来。而在这些城市里，房价本身还可能取决于不同地段的功能性定位。

唯一可以确定的是，在未来的10年，买房子真的要成为一门学问了，不是每个人都能做好的！

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