今天，尝试用一次纪实手段来文字直播【一篇文章的始末】：最近在接触一个租赁型社区，由此对上海的各种非商品房社区进行了调研，也对未来可能汹涌起来的各种租赁模式进行了学习和比较，有一个突发奇想。
既然都在叫嚣细分市场，有一个看起来就存在的空挡存在：即从租房到买房的过程中，不论换几次，彼此之间是平行的还是递进？
于是，我在微信朋友圈预告了今天的选题，有两个典型评论：
评论之一：
“买房和租房绝不是‘有没有房’的问题，而是众多社会问题的集合。有没有产权和住得舒服与否没有关系？
这条评论来自一个前辈，今天已可以笃定做个旁观者来事不关己地就市论事。
评论之二：
“租房的优点是灵活，缺点是不安全”。
这条评论来自同行，同行是卖房子的，自然深受“安全感是促发中国人购房的最大动力”，一如钻石的营销出处。
大量流动人口进入一线城市，可能都是带着一个想要停留的中长期发展目标。虽然，他们在这个城市的停留方式随着他们的发展不同而最终天壤之别，但起步阶段的脉络大概如此：
第一阶段自然是租房——最早租房的定义是落脚，落脚的定义是“每天固定一个出发和归来的地点、买东西有个固定收快递的地址、以此为半径来选择自己在这个新鲜城市的工作（也可能工作主导了租房）、生活、社交。
于是，在财务能力可以承受基础上可以尽可能满足“交通出行方便、周边配套成熟、居住人口基本雷同”等三个选择标配。
大多数认为的第二选择是买房，不是么？
——等到工作稳定了
——等到存够首付了
——等到和这个城市有了（归属）感情
——甚至等到有一段个人牵挂决定长期驻扎了
表面上看，这个从租房到买房的逻辑是成立的，但
今天一线城市的房价并非三年打拼就可以高攀得起，且随着房价的单边走高，这个首付能力也是一路向北，“租房之后就是买房”只是牌面成立，或者一切顺利才成立的逻辑
。
那么，按照数学的双曲线逻辑来套路一下：
一方面，随着就业、资历和能力的提升，你可能被加薪被升职，自然也有了欲望，从消费到居住；
另一方面，加薪（可能）赶不上房价上涨，于是尴尬在于工资翻番但仍然买不起房，或者说几次之后都绝望了。
于是，“改善居住条件”和“买房”是两个逻辑，于是“换（租）房”是一种介于两者之间却真实存在且基数巨大（因为一线城市的机会概率决定的），所以改善型租房是一种不可以被忽视的群体刚需。
从目前一哄而上的长租公寓市场来看，省略掉具体的项目ABCD个案分析，因为他们高度同质化，所以他们的特征可能是和局部改善型居住相交，但应该还留有巨大的空白。
今天长租公寓的现状有两个看点或者说两个话题：
看点一：长租公寓可能一开始就介入了红海之争
在长租公寓这个概念提出之前，这种从字面上被混淆的概率是很大的：
1
、长期租在一个老破小或者社区的，就不是长租公寓？
不就是带装修嘛。
2
、长期在经济型酒店长包房的，就不是长租公寓？
不就是共享配套嘛。
以上两点，固然被如今长租公寓的业主方不屑，认为自己是凌驾于他们之上，但对于消费者而言，只要满足租金趋同的情况，彼此的差别就不会极端到排他性。
换而言之，如果能承受月租，消费者可以根据自己的选择权重，在三者之间进行类比和选择，而绝不会忠诚到“非长租公寓不去”。
可以说，长租公寓面临着“老破小的价格竞争”和“经济型酒店的性价比竞争”。
看点二：目标群体认知的高度偏执，决定了产品高度同质化
今天的长租公寓调研，可以偷懒但客观地这么说：“只要挑其中最高端的去看一个就够了，因为其他只会比它简陋而不会有战略上的完全不同”。
不是么？
1
、目标群体：都是年轻人
2
、目标对象：都是单身
3
、户型面积：都是单卧室
4
、装修风格：都偏时尚
5
、配套设置：都是“大堂、休闲、煮饭、运动、简商务”这几个核心选项
尽管长租公寓还可以纵向分为“开发商自建型”和“运营商租赁改建型”，但成品都已经高度趋同，细节各表一枝并不重要。
建立在第一、二条款上的客户群体雷同，决定了对于这个群体的认知、需求、对应方案的高度雷同，所以长租公寓还真不是一个蓝海。
从长租公寓调研出来的那个下午，失望之余和同时不约而同：“长租公寓可不可以不仅仅针对一个人的居住呢”？
今天，在这个买不起房子的一线城市北上广深，超过一个人的居住，都被我们误解为——因为穷。
不是么？合租的理由，长期被我们误读为：分摊成本。
就没有彼此需要？
就没有彼此照应？
就没有合并功能？
一个人租房是买不起，两个人合租是不是也属于两个买不起？
这个悖论本身，是对今天长租公寓的“捅破式单挑”。
两部著名的港剧【壹号法庭】和【妙手仁心】给我们的启示：以高收入的律师和医生为蓝本，他们为什么选择两三个男人（或女人）合租一套房？
莫非，他们也是纯粹为了Share？
今天的租房群体中，抛开单一的分摊成本（尽管我也承认这是最大的诱因），但大量合租的存在还有几个不容小觑的群体目的：
1、
情侣同居：就算单间即可也要讲究一定舒适度的，毕竟这是两份收入群体
2、
同性求伴：可能是出于1+1＜2的成本考虑，但彼此各需独立一间
3、
丁克一族：买不起房的结婚，财务周期可能影响了他们的生育周期
4、
留守一族：男女双方邂逅上海，孩子由老家父母照顾，两个人攒首付
5、
商住一体：创业经费有限，白天办公随时沟通晚上宿舍，24小时便利家
。。。。。。
应该还找得出其他各种更加小众的非单身合租需求群体，但就质疑“长租公寓就是单身公寓”这个本就不稳固的论点而言，已然足够。
以上五种人群的显性特征如此，但隐性特征是时间周长，可能在未来的3-5年，这种合租的居住模式是稳定的，算是租房群体中的稳定人口或人群。
那么，今天一线城市正在一哄而上的租赁型社区，如果最终变成了单身城，不仅对稳定租金水平无益，而且也等于愣头青地无视了上述五种人群的真实存在。
