【兴证地产】集中供地跟踪系列二：广州——溢价率较一季度略有下降，分化明显

投资要点

投资要点

4月26日、27日，广州进行“双集中”下首次土地集中出让。本次共出让48宗住宅用地，流拍6宗，成交42宗，总成交金额906.02亿元。

广州首批供地量较高，占全年供地计划的62.1%，占三批供地计划的62.6%。从供地结构上来看，中心区占比不高，与以往供地结构相似。 广州本次共出让48宗地，合计占地面积394万方。根据广州集中供地安排，第一批供地394万方，第二批115万方，第三批120万方，首批占比62.6%。

本次成交，土地溢价率较一季度略有下滑，但仍然不低。并且分化明显，热门板块溢价率较高，甚至摇号；而接近一半地块底价成交，甚至流拍。

1，土地溢价率较一季度略有下滑，但仍然不低。 本次成交的42宗地，平均溢价率11.7%，一季度为12.9%，本次较一季度略有下滑。但与以往溢价率相比，仍然不低，过往2020年为8.7%，2019年为7.0%。

2，热门板块溢价率较高，甚至摇号。 本次成交的42宗地中，22宗溢价成交，其中4宗摇号，分别位于黄埔区和番禺区；1宗封顶成交，位于白云区金沙洲。尤其是黄埔区，本次推出的3宗地全部进入摇号。其中黄埔区知识城板块，本次成交地价和房价相当，去除竞配建面积后，折合楼面价分别为27044元/平方米、31204元/平方米，而目前新开盘售价30000元/平方米左右。

3，四成地块底价成交，甚至流拍。 42宗成交地块中，20宗底价成交，另外6宗流拍。（1）本次20宗地块底价成交，占48宗推出地块的41.7%。2020年底价成交地块52宗，占109宗推出地块的47.7%。本次20宗底价成交的地块中，增城区8宗，花都区4宗，白云区3宗，番禺区2宗，南沙区1宗，从化区1宗。（2）本次6宗流拍，流拍率12.5%，主要位于外围区增城区，比以往流拍率水平是有下降的。本次流拍的6宗地有4宗位于增城区，另外两宗位于白云区和从化区。增城区向来流拍率较高，去年推出41宗地，流拍+取消交易的有19宗。

投资建议： 建议关注稳定现金流业务临界点的公司，如金地集团、万科A、新城控股、奥园美谷（社服覆盖）等。同时，也长期看好保利地产、招商积余。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆，行业融资收紧大幅超预期

报告正文

4 月 26 日、 27 日，广州进行“双集中”下首次土地集中出让。本次共出让 48 宗住宅用地，流拍 6 宗，成交 42 宗，总成交金额 906.02 亿元。

广州首批供地量较高，占全年供地计划的 62.1% ，占三批供地计划的 62.6% 。从供地结构上来看，中心区占比不高，与以往供地结构相似。 广州本次共出让 48 宗地，合计占地面积 394 万方。根据广州集中供地安排，第一批供地 394 万方，第二批 115 万方，第三批 120 万方，首批占比 62.6% 。

本次成交，土地溢价率较一季度略有下滑，但仍然不低。并且分化明显，热门板块溢价率较高，甚至摇号；而接近一半地块底价成交，甚至流拍。

1 ，土地溢价率较一季度略有下滑，但仍然不低。 本次成交的 42 宗地，平均溢价率 11.7% ，一季度为 12.9% ，本次较一季度略有下滑。但与以往溢价率相比，仍然不低，过往 2020 年为 8.7% ， 2019 年为 7.0% 。

2 ， 热门板块溢价率较高，甚至摇号。 本次成交的 42 宗地中， 22 宗溢价成交，其中 4 宗摇号，分别位于黄埔区和番禺区； 1 宗封顶成交，位于白云区金沙洲。尤其是黄埔区，本次推出的 3 宗地全部进入摇号。其中黄埔区知识城板块，本次成交地价和房价相当，去除竞配建面积后，折合楼面价分别为 27044 元 / 平方米、 31204 元 / 平方米，而目前新开盘售价 30000 元 / 平方米左右。

3 ， 四成地块底价成交，甚至流拍。 42 宗成交地块中， 20 宗底价成交，另外 6 宗流拍。（ 1 ）本次 20 宗地块底价成交，占 48 宗推出地块的 41.7% 。 2020 年底价成交地块 52 宗，占 109 宗推出地块的 47.7% 。本次 20 宗底价成交的地块中，增城区 8 宗，花都区 4 宗，白云区 3 宗，番禺区 2 宗，南沙区 1 宗，从化区 1 宗。（ 2 ）本次 6 宗流拍，流拍率 12.5% ，主要位于外围区增城区，比以往流拍率水平是有下降的。本次流拍的 6 宗地有 4 宗位于增城区，另外两宗位于白云区和从化区。增城区向来流拍率较高，去年推出 41 宗地，流拍 + 取消交易的有 19 宗。

第一部分、 广州本次供地量较大，核心区域占比不高

广州首批供地量较高，占全年供地计划的 62.1% ，占三批供地计划的 62.6% 。广州本次共出让 48 宗地，合计占地面积 394 万方（按每宗地总用地面积计算）。根据广州供地计划， 2021 年将供应住宅用地 634 万方，本次供应占比 62.1% 。根据广州集中供地安排，第一批供地 394 万方，第二批 115 万方，第三批 120 万方，首批占比 62.6% 。

从本次供地区域来看，中心区占比不高，延续过往供地结构。 本次供地较多的是增城区（18宗）、白云区（8宗）、番禺区（5宗）、南沙区（5宗）、花都区（4宗），均为广州外围或近郊区。基本延续了过往供地结构，2020年广州供地较多的区也是外围和近郊区，比如增城区（41宗）、南沙区（15宗）、白云区（11宗）、花都区（10宗）、从化区（7宗）。

第二部分、溢价率较一季度略有下降，但分化明显

广州本次推出48宗地，成交42宗，6宗流拍。在成交的42宗地中，平均溢价率为11.7%，较2021年一季度的12.9%略有下降。但分化明显，热门地块达到双限进入摇号环节，大量地块底价成交。具体来看，成交的42宗地中，22宗溢价成交（其中4宗摇号）、20宗底价成交，冷热不均。

1、 溢价率较一季度略有下降，但仍然不低

土地溢价率较一季度略有下滑，但仍然不低。本次成交的 42 宗地，平均溢价率 11.7% ，一季度为 12.9% ，本次较一季度略有下滑。但与以往溢价率相比，仍然不低，过往 2020 年为 8.7% ， 2019 年为 7.0% 。

2、 热门板块溢价率较高，甚至摇号

热门板块溢价率较高，甚至摇号。 本次成交的 42 宗地中， 22 宗溢价成交，其中 4 宗摇号，分别位于黄埔区和番禺区； 1 宗封顶成交，位于白云区金沙洲。尤其是黄埔区，本次推出的 3 宗地全部进入摇号。其中黄埔区知识城板块，本次成交地价和房价相当，去除竞配建面积后，折合楼面价分别为 27044 元 / 平方米、 31204 元 / 平方米，而目前新开盘售价 30000 元 / 平方米左右。

2.1、 黄埔区3宗地全部进入摇号

黄埔区知识城：地价和房价相当 。黄埔区知识城板块本次出让两宗地，位置临近，去除竞配建面积后，折合楼面积分别为27044元/平方米、31204元/平方米，而目前新开盘售价30000元/平方米左右，本次成交地价已经跟房价差不多水平。一方面，黄埔区是目前广州去化周期最短的区域，只有4.7个月，而广州平均8.9个月；另一方面容积率为1.2，可打造高附加值产品。

黄埔区科学城 ：参拍房企众多，利润空间较大 。 黄埔区科学城地块因为限地价结束后直接进入摇号，没有竞配建，限制楼面价24546元/平方米，而周边售价5万元/平方米左右，利润空间明确且较大，因此吸引众多房企参与摇号。

2.2、 白云区金沙洲地块封顶成交

白云区金沙洲地块本次封顶成交，折合楼面价42000元/平方米，由华润竞得。而去年底越秀获取一块定向出让地块，折合楼面价16000元/平方米多，虽然低于市场价，但是本次成交价仍然较高。金沙洲板块过去很多年供地较少，但周边生活配套成熟，人口密度也很大，靠近广州的老城区，支持做高附加值产品。

3、 四成地块底价成交，甚至流拍

42 宗成交地块中， 20 宗底价成交，另外 6 宗流拍。

本次 20 宗地块底价成交，占 48 宗推出地块的 41.7% 。 2020 年全年底价成交地块 52 宗，占 109 宗推出地块的 47.7% 。 本次 20 宗底价成交的地块中，增城区 8 宗，花都区 4 宗，白云区 3 宗，番禺区 2 宗，南沙区 1 宗，从化区 1 宗。

6宗流拍，流拍率12.5%，主要位于外围区增城区。 整体计算，本次流拍率为12.5%，比以往流拍率水平是有下降的。本次流拍的6宗地有4宗位于增城区，另外两宗位于白云区和从化区。增城区向来流拍率较高，去年推出41宗地，流拍+取消交易的有19宗。

投资建议： 建议关注稳定现金流业务临界点的公司，如金地集团、万科 A 、新城控股、奥园美谷（社服覆盖）等。同时，也长期看好保利地产、招商积余。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆，行业融资收紧大幅超预期

证券研究报告：《集中供地跟踪系列二：广州——溢价率较一季度略有下降，分化明显》

对外发布时间：2021年04月29日

报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：

阎常铭 SAC S0190514110001

靳璐瑜  SAC S0190520080003

兴证地产团队：阎常铭  徐鸥鹭 靳璐瑜