老黄埔，连连出招。
最近，老黄埔又有两个旧改传来新动态：
一个是鱼珠旧城改造，有了新案名，叫
科
城
·鱼珠湾；
另一个是珠江村旧改，预计11月开放板房，首开6、7、8栋望江大户型，吹风均价5.5万/平，另外学校在谈前10的品牌。
很显然，近段时间老黄埔的旧改，有了一种猛轰油门的感觉，再盘一下，文冲东、新溪、双沙、茅岗以西也都有动作。
就连
没被列入改造计划之列的港湾
四村和远洋宿舍
，黄埔国企开发区投资控股和港企嘉华也都介入了。
（可戳
这里
复习）
趁这当口，我们也去现场看了一下，今天继续聊聊。
/
先来看鱼珠旧城改造，现在应该叫科城鱼珠湾。
从施工现场来看，5栋回迁房已经全部建到20层以上，最先封顶的2栋，已经开始搞外立面了。
再拉近看，园林也搞得有模有样了：
进度最慢的是商品房，
还在挖基坑的阶段，但只有
一栋，估计接下来进度也会提速了。
鱼珠旧城改造，对老黄埔的意义主要是这几个：
1）是
老黄埔最靠近天河的项目，距金融城仅约1公里，而且是经黄埔东路直达，能承接金融城外溢；
2）是老黄埔离珠江最近的项目之一，
距
江约300米，南向望江，西边眺望珠金琶；
3）不止有住宅，还有三宗商业地块，规划建多栋超高层建筑，限高390米；
| 鱼珠旧城改造效果图
4）
回迁房是红本商品房，商品房也降低了门槛，灵活度和市场价值会更高；
和旧村改造不同，鱼珠是广州第一个旧城改造，回迁房产权和普通商品房一样为70年，可抵押贷款，上市交易。
参考今年初分房时官方给的评估价
，平均单价5.5万/平
，对比同时期行情，也要比富颐和城光更贵。
另外，回迁房的户型也不差，涵盖40-143平1-4房，既有适合出租的，也有适合自住的，也就是将来拿来放卖的。
至于商品房，今年6月公布了新版设计方案，我们也根据CAD做了测算，面积应该在95-140平之间，偏向刚改定位。
其中，100平户型还打算在阳台-客厅区做总长超13米的L型望江开放面，效果会类似这样：
这样的设计，相比前两版的豪宅规划，门槛拉低了，
但更务实，核心是提高吸引力，加速去化，这对后续商业地块建设是有好处的。
再来看珠江村。
沿着鱼珠旧城项目，转港前路就到珠江村，两个项目很近，珠江村也在风风火火地赶kpi。
回迁房区域已有部分楼栋出地面了，商品房区域也在全面施工：
尤其是销售中心，位置在珠江村东侧，外立面都接近成型：
至于旧改进度，据
珠江村旧改10月中旬公告，村民房屋签约率已经达到99.4%，接近“清零”，离全面开拆也不远了。
至于珠江村的价值度，同样很明显：
1）位于鱼珠湾总部聚集区和大沙地的中间过渡带，体量庞大，全能度高，能直接促成板块连片发展
看控规更明显，
珠江村靠鱼珠站
一侧为商业区，靠
珠江
侧
为住宅区，其中回迁房区规划了裙楼商业，
九
年制学校则在回迁房后方，将来居住人口不会低。
2）是老黄埔目前江景资源最好的项目，距江约250米，且为东南向望江
唯一的bug，应该就是南侧的黄埔港，低层会受到其他旧小区遮挡。
3）改善属性更突出，首开6、7、8栋是130-180平望江大户型，可能能拉开价差。
要知道，这三栋几乎是全盘最优产品，除9栋之外，距江最近，又是3t3、3t4的纯粹大户型，很显然要打出差异化。
所有户型，无论大小，
都尽量把望江优势最大化。
以180平户型来说，从主卧L型飘窗到右侧套房整面都是望江面，加上是新规产品，使用率估计超100%，放在老黄埔很够看了。
此外，我们
已经
拿到了7个户型
的
户型图，如果想要更具体的，加拆神助手。
当然，最后能不能到5.5万/平均价，还得看行情；
换句话说，珠江村首开这波，就等同于是老黄埔改善市场的试金石。
/
总的来说，
鱼珠旧城和珠江村，有一个共同作用，或者说是合力，
是将老黄埔最核心的珠江沿江带，摆到牌桌上。
第一个，是将珠江沿江带的东侧和天河金融城打通；
第二个，是用更核心的地块、更高端的产品
，刺激市场，
拉升价值预期。
如果这么说还不够，来看这张地图，老黄埔这
条沿江带上，十有八九的旧改，都在今年有了新声音。
除了我们上边提过的，可以再列举一下：
茅岗以西旧改7月底二期回迁房收楼，10月25日又对西华片区两栋违法建设依法进行强制拆除；
文冲以东旧改，商品房未来方洲10月初已经开盘；至于回迁房，渡头片区在10月28号摇珠分房；
双沙旧改，10月份首批回迁房收楼，5000多位居民回家，另外华中师大12年制学校、万象系商业也在引进中。
就连硬骨头文冲船厂，今年也被列入收储计划...
很显然，老黄埔正用各种手段让旧改动起来，要
将珠江一带连片打通，加速消灭空白带。
回迁
房收楼，意味着大批人流回归老黄埔；旧改还会释放新的学校、商业，以及改善城市界面，这些对老黄埔都是关键变量。
事实上，这里不止有旧改，还有其他可能性。
交通上，链接珠城和主城区的
13号线二期
、直通珠城、金融城的
临江大道东延段都可能在2025
年开通
；
链接琶洲、金融城的
鱼珠隧道
，将在2025年下半年完工。
这意味着，最快明年，鱼珠片区通达度会上一个台阶，和珠金琶一体化的区位优势进一步凸显，这也算是老黄埔另一个唯一性优势。
还有鱼珠湾总部聚集区的建设。
今年9月，黄埔官方发布了《鱼珠湾商务区专项规划设计》，重点突出四大项目，而且已经通过了全市层面的审议。
接下来，这里将围绕
广州国际智谷总部中心、粤
开资管大厦、鱼珠物流基地改造、广州国际港航中心三期
，优化鱼珠滨江天际线，打造30万方国际时尚消费地标聚集地、乐活水墟等。
通俗点说，是对鱼珠的再升级，要扮靓颜值、建高端特色商圈、还要搞网红打卡地标，加速完善
鱼珠CBD剩余的空白带。
结合现场实拍来看，地块大多都已经腾出来了，建设方案也早就公布，只等实际建设。
其实，种种迹象已经表明，
老黄埔应该会是接下来开发强度最大的一个板块。
一个是用鱼珠CBD带头，加强和珠金琶联动；二是用旧改加速内部腾笼换鸟；
对于那些难啃的硬骨
头，也在想办法攻克。
当然，一切还需要时间，但未来
是值得期待的。
伴随着加速开发，老黄埔也会成为更热门的置业区域，可选性会更高，学铁商配套也会更丰富。
不同的盘，各自基本面也不一样，更重要的其实是选准足够优质、并且适合你的项目。
