专栏名称: 六合商业研选

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【头号玩家】第30期：贝壳（NYSE：BEKE），深耕房地产经纪18年，成为中国最大住房交易与服务平台

六合商业研选 · 公众号 · · 2020-10-21 07:41

正文

六合商业研选推出头号玩家栏目，每周三更新一期，精选各产业领域国内外头部领跑企业，对其发展情况与最新动向进行跟踪研究，把握头号玩家们的战略方向与业务布局，洞悉其对未来的思考与判断，把脉未来产业发展趋势，挖掘其中投资机会。

我们精选的头号玩家组合，共 175 家公司，包括 77 家国外头号玩家 +98 家国内头号玩家。我们将以马拉松长跑方式，完成对头号玩家的研究覆盖，同时不局限于这些公司，未来将持续拓展公司类型，不断对头号玩家组合进行迭代、优化，持续提升丰富度、前瞻性，欢迎加入我们这趟长跑旅程。

六合商业研选第 386 家公司 426 篇研报

头号玩家第 30 期：贝壳（ NYSE ： BEKE ）

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和百姓生活息息相关的吃穿住用行，吃、穿、用、行因为高频，最先互联网化并诞生巨头，住由于低频高额 + 依赖线下，认为最难互联网化，也被互联网攻破。

还不是由原生互联网公司跨界打劫，而是由土著房产中介公司成功实现“ + 互联网 ” ，成为房地产住房领域基础设施级的交易服务平台，吸引全行业利益相关者进入，网络效应明显，由此构建产业生态。

贝壳市值 783 亿美元，上市 2 月股价涨幅 2.5 倍；超过 Uber 636 亿美元、网易 606 亿美元、百度 444 亿美元市值，也远超国内头部房企万科 478 亿美元市值；未来市值将向美团 1,979 亿、拼多多 1,067 亿美元市值看齐。

报告摘要：

贝壳是中国领先的线上线下一体化 住房交易与服务平台，由链家网升级而来，以技术驱动，聚合与赋能全行业优质服务商，打造开放的品质居住服务生态，致力为中国 3 亿家庭提供二手房、新房、租赁、装修、金融服务等全方位居住服务。

贝壳平台服务体系

资料来源：公司官网、六合商业研选

公司 2019 年 GTV 平台成交总额（ Gross Transaction Value ） 2.13 万亿（ +85% ），国内市占率 9.5% ，其中二手房、新房市占率分别为 15.4% 、 5.4% ，全年促成超过 220 万笔房屋交易，是中国最大房屋交易与服务平台、第二大商业平台（仅次于阿里）。

从链家到贝壳，公司从封闭走向开放，致力重塑房地产经纪行业。 公司 2001 年 11 月在北京创立房地产经纪品牌链家，逐步发展为线上线下一体化的全国性房地产经纪品牌，建立行业基础设施与标准； 2017 年，推出加盟品牌德佑，赋能小微房地产经纪公司； 2018 年 4 月，推出贝壳找房平台，致力将链家成功经验推广给更多经纪品牌，从单纯房产交易服务商，升级为房产交易所。

截至 2020 年上半年，公司平台覆盖 265 家品牌经纪公司，在 103 个城市开设 4.2 万家线下门店，经纪人总数超过 45.6 万，平均单店约 10.9 个经纪人。公司楼盘字典（房屋数据库）覆盖 2.26 亿套房， 2020 年 6 月 0.39 亿 MAU 月活， 2019 年 VR 物业展示观看次数 4.2 亿次。

公司建立以数据驱动的贝壳平台，将 ACN 经纪人合作网络作为基础操作系统，重建并简化复杂的房屋交易与服务，无缝集成线上线下服务，构建行业基础设施，并积极促进数据、交易流程、服务质量的数字化与标准化，积极构建平台参与各方的正反馈循环， 提供丰 富的 房屋交易 、租赁、 装修等 相关服务 ，让平台上各参与方受益。

数据驱动的贝壳平台

资料来源：公司公告、六合商业研选

公司将数据作为平台基础驱动力，有效提升平台交易效率。 公司通过多年线上线下积累的大量独特数据，深度理解整个房屋交易与服务价值链，进一步利用规模庞大数据库，运行独有算法，优化产品与解决方案，指导高效运营，并在平台上为服务提供商提供当地市场分析。公司应用大数据与人工智能算法，分析交易与行为数据，向客户推荐更有可能成功出售的优质房屋，从而收集更多高质量数据，进一步提高平台建议准确性，并缩短交易周期。公司还收集经纪人活动数据，并为经纪人建立各种数据模型，助力其提高潜在客户转换效率。

公司推出 ACN 经纪人合作网络（ Agent Cooperation Network ），作为基础操作系统，重新定义行业参与者关系。 公司通过构建 ACN 网络，房源信息充分共享，将经纪服务流程标准化、模块化，同品牌或不同品牌经纪人可根据 ACN 分工，分别作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根据分工获取佣金提成，建立更加广泛的合作联动网络，促进交易达成与效率提升。

公司通过线上、线下广泛触达，高效服务客户。 在线下，基于线下门店广泛覆盖，平台服务提供商可深入本地市场，收集住房信息，了解客户需求，构建专业知识，为数据分析与技术发展提供坚实基础，获取潜在客户并赢得信任；在线上，通过线上平台，客户与经纪人可快速对接，线下接触，快速、高效提供服务。

公司积极促进住房交易与服务行业数据、交易流程、服务质量数字化、标准化。 公司通过构建基础设施，重塑产业格局，并将平台能力赋能所有行业参与者。公司致力使房屋交易与服务业的效率、透明度最大化，特别是数据、交易流程、服务质量三个关键领域，从而更好协调经纪人间的利益关系，为经纪人匹配更适合的角色与职责，为客户更精准匹配经纪人。平台与行业参与者都受益于更高潜在客户转化率、交易效率、客户满意度。

公司对房屋数据、服务提供商资格，进行数字化、标准化，帮助客户做出决策。 公司在中国引入与倡导 “ 真实房屋清单 ” ，致力消除虚假、重复、过时房屋数据导致的低效率与客户不信任问题；发明多因素经纪人评价框架 “ 贝壳分 ” ，用于量化经纪人的绩效与服务质量，平台参与者均可看到该分数，提高透明度；积极提高在人工智能、虚拟现实、物联网领域技术能力，进一步增强平台参与者可获得数据的丰富性。

公司通过 ACN 操作系统，促进交易流程数字化、标准化。 ACN 操作系统不仅能促进各种服务提供商间的联系与互助，还能使他们通过协作与佣金分配，提高交易效率与服务质量。特别是， ACN 允许多经纪人协作，完成一项交易，并根据其角色与贡献获取佣金，从而促使跨门店、跨品牌协作频率更高。公司积极探索将部分交易流程线上化，包括个性化搜索、 VR 看房、实时智能聊天等，提升交易体验，并成为平台标志性特征。

公司平台 ACN 操作系统运行模式

资料来源：公司公告、六合商业研选

公司多角度助力门店经理、经纪人提高服务质量，有效提升平台客户满意度。 公司通过激励与帮助平台经纪人提高生产力，让其在职业发展上，得到更好回报，促进其提高专业水平、工作中的自尊心、服务质量等，平台在行业内拥有更高经纪人留存率。公司为门店经理、经纪人提供 SaaS 系统与各种其他工具包，无缝对接 ACN 操作系统，并支持其整个工作流程，助力门店经理建立与管理更大的经纪人团队，提升门店运营效率；并设计平台治理机制与定制化培训计划，以激励门店经理与经纪人，不断提高服务质量、生产力、协作能力。

公司成为行业参与者的首选品牌，成功构建正反馈闭环。 公司平台向客户提供专业高质量的服务，通过二手房与新房销售、房屋租赁等服务，获得用户信任，并将贝壳推荐给家人、朋友等，或在有其他房屋相关需求时，回到公司平台获取服务，包括房产、房屋装修、房地产金融解决方案等，持续拓展客户群体与服务范围。公司平台开放性与大规模客户群，吸引业内众多知名房地产经纪品牌接入平台，并与众多领先房地产开发商合作，进一步增强平台服务能力与质量，提升对客户吸引力。

新房交易业务成为新增长点，公司收入快速增长。 公司 2017~2019 年、 2020 年上半年，收入分别为 255.1 亿、 286.5 亿（ +12.3% ）、 460.1 亿（ +60.6% ）、 272.6 亿（ +39.0% ）；净利润分别为 -5.4 亿、 -4.3 亿（ +20.4% ）、 -21.8 亿（ -409.8% ）、 16.1 亿（ +188.6% ）；毛利率分别为 18.7% 、 24.0% 、 24.5% 、 25.9% ；净利率分别为 -2.1% 、 -1.5% 、 -4.7% 、 5.9% 。

公司历年财务简表（单位：亿元）

资料来源：公司公告、六合商业研选

公司 2020 年 8 月 13 日在美国纽交所上市，代码 BEKE ，发行前总股本 10.2 亿股，公开发行 1.22 亿股（占发行后总股本的 10.7% ），募资 24.4 亿美元。截至 2020 年 10 月 20 日，公司股价 69.45 美元，市值 783 亿美元（ 5,228 亿人民币），较发行价 20 美元， 2 个月涨幅 2.5 倍。贝壳市值远超国内头部房企市值，万科、华润、保利、恒大市值分别为 3,193 亿、 2,183 亿、 1,933 亿、 1,758 亿人民币。

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