康养地产是建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。

目前，我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中：

国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：

康疗型养生养老

嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。

产品特色：用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得；区位环境：依山傍水，生态资源良好

功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心

针对客户：对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主

运营主体：以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助

运营方式：出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权

典型案例：台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城

案例链接：台湾长庚养生文化村

家居型养生养老

产品特色：用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取

区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然

功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，仅为老年人提供基本的社区服务

针对客户：主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力

运营主体：开发商

运营方式：不受用地性质限制，住宅直接销售

典型案例：绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓

案例链接：绿地21世纪孝贤坊

异地养生养老

非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强。

产品特色：用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得

区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件

功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强

针对客户：针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系

运营主体：开发商

运营方式：直接销售

典型案例：大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘

农家休闲养生养老

养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式。

产品特色：用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权

区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源

功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施

针对客户：针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然

运营主体：以开发商为主，社会机构协助

运营方式：出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户

典型案例：江苏生态农庄、浙江城仙居

案例链接：浙江城仙居

立体化养生养老

综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

产品特色：用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件

区位环境：安静恬然，有一定的景观资源

功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施

针对客户：面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者

运营主体：民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助

运营方式：租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老

典型案例：北京太阳城、上海亲和源

案例链接：北京太阳城

五大运营模式

盈利模式

美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：

会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元

高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元

合计：224+900=1124 万美元

即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

收费模式

养生养老住宅社区服务的供应及收费方式：

社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：

医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心

体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等

休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等

教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等

社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

收费方式：

费用收取应包含以下方面：

日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；

专业物业服务内容，专项收取；

配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

研究小结

1、发展趋势：国内康养地产处于第二代单一养老阶段向第三代多元养老社区阶段过渡时期,形成产业链开发运营模式。

2、运营模式：目前康养地产项目运营以开发商为主体,采取俱乐部会员制、连锁经营、分时度假、以房养老等模式。

3、盈利模式：康养地产收益主要来源分一次性销售收益和长期性租赁及相应养老服务增值收入。

【 开课地点 】 山东济南 鲁商集团 泉城大酒店

【开课时间】 2 019年8月28—30日

【主办单位】

中厚明德集团 特色小镇研究院

【参课人员】

项目投资商 开发商 运营商 政府领导...

【课程主题】 政策解读、立项申报、融资拿地、招商运营...

【 课程特点 】 一线评 审专家授课、模块化教学、操盘手现 身说法 精讲细研

【 咨询热线 】 16601291889 微信同号

01 课前追问

项目当前处于哪个阶段？

1、 意向介入阶段

想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解

2、 初期拿地阶段

对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整

3、 项目进行阶段

已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想

4、建设落成阶段

项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难

操盘手面临的难题

取地难

如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议哪些有效？

实操难

参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？

融资难

如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？

运营难

已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？

乌龙入坑

没有策划  生搬硬套  创新过度  只玩概念  盲目选址  缺乏学习

02 主讲老师

建设部城镇化专家委员会专家、

中国民生研究院学术委员会副主任。

部级有突出贡献的中青年专家、享受国务院颁发政府特殊津贴。

主要研究领域有

国有企业改革、宏观经济分析、农村经济形势分析、农村经济政策变迁、农村产业结构调整、农村劳动力流动、农民收入与消费、农户和政府涉农部门行为、农村财政与金融等。

作为主持人和课题组成员参加过 49 项课题研究，其中国家级 6 项，部委级 15 项，国际合作 8 项。 参与起草党中央国务院文件和中央领导同志讲话 23 篇，参加撰写《中国农业发展报告》和《中国的粮食问题》白皮书。

中国投资协会项目投融资专业委员会常务理事、

中国服务贸易协会大健康委员会特聘专家、

山东省乡村振兴齐鲁样板研究院特聘智库专家、

中国客天下乡镇城研究院特聘智库专家、执行院长。

国内著名策划专家、资本领域实战专家，在特色小镇、田园综合体、文旅康养、产城融合等方面具有丰富的理论与实践经验，被众多业内人士称为“乡村振兴项目百科全书”。

主持策划宇翔盛泰天空之城特色小镇、保定漕河综合治理田园综合体、广东嘉士利郁南万亩无核黄皮文化特色小镇等百余个项目。受到地方政府与市场的高度认可

文化旅游行业实战专家。

自 1996 年进入文化旅游行业至今已有 22年的行业经验，

参与策划了华谊兄弟电影小镇、深圳华侨城欢乐谷、北京欢乐谷等多个国内著名主题乐园的前期筹划以及策划运营，精熟国内外文旅项目的研究和运营。

2014 年起，担任华谊兄弟实景娱乐公司长沙华谊兄弟电影小镇总经理。主要负责前期筹划、政府谈判以及策划、开发、运营等工作，搭建了完整的运营管理体系。

现为清华大学总裁班文旅专题客座教授以及中国传媒大学文化旅游专项课题客座教授，并做为多个国内主题文化旅游及特色小镇开发研究相关专业论坛特邀专家。

宁波大学中国乡村政策与实践研究院副院长、

浙江省农产品质量安全学会副理事长、蓝城检测集团总裁。

谷老师是蓝城农业板块的推动者和实践者，用 7 年间完成蓝城农业、蓝城农业研究院、蓝城检测、蓝颂供应链等生态体系搭建和落地。在乡村振兴、现代农业产业化有较深入的研究和实践，期间参与中国工程院在三农领域的三项重大课题研究，在宏观政策、产业环境、市场态势、运营赋能等领域积累了丰富的实战经验。

美国 FIDA 文旅亚太区总创意策划师、总裁。

曾任职 2005深圳东部华侨城及茶溪谷的总体策划、总体设计和项目监理。

2006 年参与周庄今后五十年的规划和发展；

2007广州番禺长隆旅游度假区的整体改造的设计。

其主要设计领域是在主题游乐园、休闲度假产业项目的总体策划设计、特色小镇的总体策划设计。