长租公寓是怎么完蛋的？背着租房贷的年轻人能否自救？

无论是公寓运营商还是传统地产巨头，至今为止都还没有找到可行的租房盈利模式。

11月21日， 北京迎来冬天的第一场雪。有人在朋友圈分享喜悦，而有人则在零下两度的北京寒冬中，面临无家可归的窘境。

在多次爆雷的传闻后， 蛋壳公寓已经有很多租户，出现了停网、停水、停电的情况。收不到租金的房东，只能把风险转嫁给租客，勒令租客立即搬出房子。

有数十万蛋壳的租户， 每天都生活在随时被驱赶的可能中。

我在朋友圈看到显微故事的文章， 《一场发生在蛋壳维权群的「内战」： 房东被踢出群、租客被贴条换锁》 这篇文章被疯狂转发。

文章中说， 因为迟迟得不到回应，全国各地的蛋壳租户，已经自发成立了互助维权群，人数高达5000人。大家会按照欠房东租金、被房东警告、上门收房等不同标签进行分类。而无奈的房东被房客看做是与蛋壳一伙的恶人， 被踢出群。

没有办法说到底是租客的问题， 还是房东的问题， 双方都在维护自己的权益。

吊诡的是， 作为始作俑者的蛋壳，不仅从未出面，拿出明确的解决方案。在传出被我爱我家接盘之后，美股股价反而连续三天上涨，从11月17日的1.41美元低点回升到4.02美元。

数千用户维权无门， 资本市场却埋头狂欢。作恶者躲在远处，只留下良善的普通人互相为难。

在此不得不说一声：操。

在看了这么多新闻以后， 有许多人不太理解。既然长租公寓这个模式如此危险，为什么还有这么多人选择租长租公寓？

其实如果你把自己想象成 一个刚成为北漂的应届生，就不难理解了。

我之前在 《租房防坑指南》 的视频里提到过， 租房要先选地段、考虑租金、找好中介等等。但说实话，能理性做决策的总是少数人。

为什么呢？ 因为房租太高了。如果人人一千块钱就能在大城市租到合适的一居室，那大概没人会不理性。在我的人生经验里， 许多非理性行为，其实是被囊中羞涩逼出来的。

租长租公寓就是一个典型的案例。

在今天的北京， 你想要在一个还过得去的地段，租一个还过得去的单间——注意我说的是单间，差不多是一个20㎡以下用来睡觉的卧室，客厅、厨房和卫生间基本都是公用。就这样的单间，每月的租金3500元以上是不夸张的。

然后北京的房租， 除了押一付三之外，因为房东在市场中属于强势方，所以一个月房租的中介费，也是租客掏。

也就是说， 你刚刚毕业来到北京，什么也没干，就要先掏17500元用来落脚。所以很多北漂初期都只能靠家里补贴。

这个时候你是很难拒绝长租公寓的魅力的。

因为单从租房体验来讲， 长租公寓绝对属于性价比高的那种。为什么呢？

介绍长租公寓坑在哪里的文章和视频都很多， 租金贷想必大家都听过了。

一般来讲， 长租公寓分为三种形态：

一是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓， 他们在各个小区住宅楼里承租房间，再通过装修改造之后出租。

二是魔方公寓为代表的集中式长租公寓， 将一整栋楼租下来，改造成公寓出租。

三是万科、龙湖等头部房企， 因为资金量充足选择自持土地建设长租公寓，自主装修和出租，相对来说更规范。

不过无论流程有多规范， 始终逃不过一个灵魂拷问： 到底能不 能赚 钱 ？

像蛋壳这类长租公寓， 本质上属于二房东。 正常的挣钱方法肯定是通过低收高租获得现金流差价，用来提升服务和维护房屋。

实际上， 房企、运营商、租客和房东都没有想到，长租公寓的落地和盈利，远比想象中困难得多。

无论是公寓运营商还是传统地产巨头， 至今为止都还没有找到可行的租房盈利模式。

业界龙头万科， 位于北京的成寿寺长租公寓项目，是全国首个集体用地长租公寓项目。但是在 2020 年 7 月第一批用户入住后，第二批公寓的交付一直在被延期。

这是万科和村集体合作的项目。 村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目 45 年经营权，村集体享受保底收益以及经营分红；万科则负责产品打造和服务运营。

2016 年 11 月， 当时各大开发商信心爆棚，都想在长租公寓领域分一杯羹。

北京万科是第一个吃螃蟹的公司。

经过与保利、绿地、首开等房企竞价 30 多轮，确定 100% 自持和多次方案评审后，万科最终以 109 亿元总地价，将海淀永丰 18 号地和 19 号地收入囊中，土地单价超过 36000 元 / 平方米。

万科在这块土地上开发出了翡翠书院， 全国首个自持 70 年产权租赁房，对外只租不卖。

2018 年翡翠书院入市，最终的方案是，月租金最低 1.5 万起，想要入住需要一次性缴纳 10 年租金 180 万，别墅租金 10 年 500 万元，承租人拥有转租，优先续租的权利。

那么问题来了。 这种租法，我为什么不买房呢？这种「以租代售」的模式，外界并不看好。

结果是，2 018 年翡翠书院出租 150 套，2019 年出租量暴跌到 70 套，到了 2020 年末，有记者了解到全年出租不超过 10 套。

而哪怕做到入住率全满， 万科翡翠书院的净运营收益率也不到 3%，可以说是基本不盈利。

而对于蛋壳这类分散的长租公寓来讲， 扩张市场的唯一方式就是拿下更多房，因此成本只会不断上升。

就是这样一门几乎看不到盈利希望的生意，却诞生了两家上市公司。

这其中主要是因为， 2019 年，以蛋壳为主的长租公寓平台，给资本市场讲了一个新故事，叫做 单位经济模型盈利 。

也就是说企业抛开管理、营销等公摊费用， 就单个房间盈亏平衡来看，如果单位经济模型盈利，就可以通过扩大规模来摊薄固定成本，实现盈利。

蛋壳招股书显示， 从 2015 年到 2019 年，运营的房间数量增长 166 倍，截止 2019 年 11 月 30 日，总运营公寓数量达到 43.2 万间。

从 2016 年 9 月到 2019 年 11 月， 自如管理的房间也从 25 万间上升到 100 万间，号称精细化管理的青客公寓，运营数量也从 2016 年的 4.42 万间到 2019 年的 9.73 万间。

想要实现单个房间盈利， 就必须疯狂地抢占市场，这是一场没有尽头的游戏。

最早这种二房东买卖， 其实走的是房子里租客越多越好的路子。比如我从房东手中，以9000的价格拿走一间三室一厅的房子，再以平均每间3500的价格租出去，我的利润就是1500。

但是扣去装修、运营费用， 这个利润在资本眼中确实不够看。于是隔断间应运而生。

如果把这个客厅再隔出两间房来， 这样三室一厅就能租给五个租户。 即使我把平均每间租金降到3000， 我的利润也大大增加了。

这也是为什么在大城市里， 一室一厅均价更高。对于机构来说，一间房租给一个租户是最不合算的。

自从各大城市严厉打击隔断房， 这种操作变得越来越少，相对利润也就变低。

这样赚钱实在太慢了，而且要疯狂抢占市场，就必须有大量资金做支撑。 长租公寓平台和租金贷公司捆绑，就是在这个时期出现的。

在租客与长租公寓签订租赁合同时， 通过长租公寓和金融机构的合作，引导租客办理贷款。

这样长租公寓就能从金融机构拿到预付的一年房租， 从而获得充足的现金流。而租客以为自己每月是在交房租，实际上是在还贷款。

至于具体怎么引导，我稍后会讲。

租房， 实际上已经变成了金融产品。 在有了充足的现金流以后，长租公寓就可以加杠杆，拿下更多的房子，不断去滚雪球。

而且既然已经成为一种金融产品， 资本压根就瞧不上低收高租这种挣钱方式了。我唯一的目的就是扩张市场，只要扩张市场就能挣钱，在这个过程里还能迅速挤死同行。

于是，为了抢房源， 很多机构都采取了高收低租。7000收的房子，6000就租出去。亏是不可能亏的，反正我从金融机构预支了一年的租金，风险都在租户和房东身上。

2018 年 9 月， 一位北京天通苑房东在水木社区论坛发布了一篇名为 《资本盯上租房，要吸干年轻人血》 的帖子。

帖子中提到， 房东拥有一套 120 平米的三房，出租心理价格在 7500 ，结果自如和蛋壳两家争抢，最后蛋壳出价 10800 元拿下房子。

资本的魔幻， 你永远想象不到。这就是为什么长租公寓性价比高的原因。6000块让你租到7000的房子，那性价比能不高吗？

另外， 长租公寓机构， 真的是非常能洞察年轻人的需求。

市面上的大部分长租公寓， 在拿到房子后，都会进行装修或翻修。

他们刻意把装修风格做成非常小清新的简装， 再配几个好用的电器，花不了多少钱，但足够让北漂的年轻人体会到家的温暖了。

你要是还犹豫也没关系， 不怕租金上吃亏，就怕你不租。为了诱导你租房，引导你用租金贷，长租公寓还能「放血」，提供押金全免，首月租金减半这种优惠。

最骚的是， 用租金贷租长租公寓的大部分人，压根就不知道自己其实是还贷，以为就是正常的交房租。

这基本也是目前市面上各种贷的常用推销方式。

经历过多次新闻教育后， 普通年轻人大体还是知道，贷款这个东西，是不能随便碰的。 大家谈贷色变， 你要一上来就说是贷款租房或者贷款干别的什么，一般人也不会乐意。

诱导这个方式，总是一步一步侵蚀你的底线，拉你入坑。

一开始， 刚走上社会的年轻人，被租房市场一顿暴打，兜里的现金很难支撑自己租到心怡的住所。

这时候长租公寓的管家 带你看了类似蛋壳的公寓后，这个性价比由不得你不心动。

一般这种招聘来的管家年龄也不大， 跟你称兄道弟，一起吐槽吐槽高昂的房租，拉近关系，心理上就减弱了防线。

价格方面， 见到你还在犹疑，管家就会跟你说，我们机构专门为应届生提供了优惠，但是有名额限制。

然后开始装模作样地给主管打电话， 给你申请名额。挂掉电话后就告诉你，他硬是帮你争取到押金全免，首月房租减半的名额。

情感上， 你会对他有感激。理智上，房子性价比确实不错。如果省下押金和半个月房租，对应届生来讲，这省下的一个半月房租可不是小钱。

之后， 管家就开始帮助你办理「手续」，实际上是操作借贷。即使你在这个过程中有疑惑，管家也会用「正常手续流程」这种理由来搪塞你。

何况心怡的房子就在眼前， 你也很难说服自己找到更合适的房子了，于是只能按他的操作来办。反正等到流程走完，管家佣金到手，后面发生任何问题，也不关他的事了。

而对于房东来说， 自己要么没时间去一个个接触租客，要么不想花钱装修或翻新，能把房子甩给长租公寓公司一步到位，坐收房租，自然也乐得清闲。

无论在租客还是房东眼里， 中间的机构总比陌生人的可信度要高。

所以长租公寓这个概念虽然狗血， 但在资本眼中是个没有毛病的故事，因此也乐于进行投资。尤其在前几年，市场上热钱也多，这种目标用户群体是年轻人的故事，一讲一个准，资本非常乐意掏钱。

2014-2015一年内， 就有六家长租公寓机构获得了千万美元以上的融资，各个都市值疯涨。

贝壳研究院统计， 长租公寓在经历了野蛮扩张后，2018年龙头企业的股权融资高达74亿人民币，是2017年的3.6倍，到了2019年9月股权融资额高达114亿。

这种把实体打包成金融项目的玩法固然挣钱， 同时也面临着巨大的风险。

在这种情况下， 长租公寓公司必须保证高入住率，也不能突然间有大量房客退租，否则就会面临资金链断裂的风险。也有部分公司，直接把融资投向股市和资本市场，增加了亏损概率。

这是个非常非常脆弱的系统。

早在2018年8月19日， 原我爱我家副总裁胡景辉就大胆预言： 长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。

就在胡景晖做出预言的第二天， 杭州鼎家运营的鼎寓云就因经营不善，资金链断裂。

紧接着8 月 26 日， 上海长租公寓平台爱公寓被爆出资金链二次断裂，四个月之前它就已经爆仓过一次了，当时中元世家资产管理公司以 1.3 亿收购 100% 股权，帮助它渡过难关。

同年10 月 16 日， 上海寓见宣布出现资金短缺，已经没有任何资金可以调配，无法支付业主的租金。

一个月后， 北京昊园恒业爆雷，这家公司 2014 年才成立，短短 4 年间收购 52 家中小企业，在 2017 年管理公寓数量就突破 10 万间。

短短几个月时间， 长租公寓雷声四起。

蛋壳面临的问题和同行相比没有任何区别， 只不过它资金量更大，在当时尚能维持系统的运转。但是疫情的到来，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

为了自救，蛋壳在疫情期间， 一方面施压房东，让房东减免租金。一方面抬高租房价格，两头吸血。

可杯水车薪， 这套系统最终是玩砸了。

同一时间， 监管的利剑已经停留在了长租公寓企业的头顶。