地方动态 | 破解城市更新难点，苏州也要立法了，有哪些看点？

这是城市更新过程中的规划难点。条例（草案）鼓励在连片更新区域内集中规划建设、统筹使用社区服务、养老托幼、物流快递、垃圾分类等配套设施。

因保障居民基本因保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，以及老旧住宅成套化改造等城市更新项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑量可以不受容积率指标的制约。

为了满足安全、环保、无障碍环境建设等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等城市更新项目，其新增建筑量可以不计入容积率。

住房和城乡建设部门以及镇人民政府、街道办事处应当了解老旧住区实施自主更新的需求，开展城市更新项目的前期研究工作。

镇人民政府、街道办事处可以依相关主体申请或者根据项目需要，推动更新意向达成，推进项目实施。

老旧住区物业权利人实施自主更新时，符合条件的可以适当提高容积率、增配公共服务设施。物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。

鼓励自主成片更新。相邻低效产业用地、难以独立开发的零星地块可集中成片更新。单宗低效产业用地涉及两个以上土地使用权人，或者相邻多宗地块土地使用权人有共同更新意愿的，依法可以通过转让、入股、联合或者共同设立项目公司等方式进行更新。

关于工业上楼。鼓励在城市更新中按照有关规定建设使用高标准厂房。鼓励电子信息、生物医药、智能装备制造、节能环保、纺织服装和其他列入工业上楼产业名录的产业在城市更新中实施工业上楼，打造高品质、定制化、经济性的产业新空间模式。

鼓励混合用地。涉及低效产业用地的城市更新项目，在不影响公共安全、环境保护及特殊功能需求的前提下，鼓励在同一地块内混合布置工业、仓储、研发、办公、商业、服务业等用途互利的功能。

节余用地可分割转让。涉及低效产业用地的城市更新项目，土地使用权人满足自身需要后有节余土地且具备独立分宗条件的，在符合规划、安全、生态环境保护等要求的前提下，经依法批准后，可以对节余土地进行分割转让。

增容不增价。涉及低效工业用地的城市更新项目，在符合国土空间详细规划、不改变土地用途的前提下，增加容积率和增建结建式地下空间不增收土地价款。

配套设施可增加。涉及低效工业用地的城市更新项目，经市、县级市（区）人民政府批准，可以按照有关规定提高工业项目配套建设的行政办公、生活服务设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例。在保障生产安全、公共安全和环境安全的前提下，鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车以及生活服务等设施。鼓励产业园区集中建设配套服务设施，促进共享共用。

作为历史文化名城，苏州的城市更新强调“融合更新”。要求在历史城区、历史文化街区、历史地段内的城市更新项目应当注重昆曲、古琴艺术、香山帮传统建筑营造技艺、苏州评弹等非物质文化遗产的保护传承利用，弘扬传播优秀传统文化。

关于“设施更新”，提出应当采取措施推动在历史城区、历史文化街区、历史地段内合理增设公共开放空间，加大基础设施和公共服务设施供给。

在历史城区、历史文化街区、历史地段内的狭窄地段敷设管线，无法满足相关规范的安全间距要求时，应当采用新材料、新工艺等工程措施，满足管线安全运营管理要求。

对“历史建筑更新”，强调的是更新是为了利用。涉及利用历史建筑的城市更新项目，在不影响历史文化核心价值且满足结构、消防安全等要求的基础上，依法可以通过加建、改建、增设设施等方式，适应现代生产生活需要。

对传统民居、建筑组群的更新，涉及修缮、整治传统民居、传统建筑组群的，应当延续其布局特征和特色风貌，运用传统工艺和现代技术合理增设厨卫、适老化等设施，提升宜居性，体现的也是利用价值。

“组合供地”，可能是古城苏州这次立法的一个创新点。提出对历史城区、历史文化街区、历史地段内的城市更新项目，涉及点状布局且确需整体组合供应的地块，可以将各地块规划条件和整体规划条件一并作为供地条件。城市更新项目因历史风貌保护需要，容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿。

对涉及历史建筑、工业遗产等的城市更新项目，因保护利用需要无法满足国家工程建设消防技术标准要求的，怎么办？“建设单位除依法提交相关材料外，还应当提交特殊消防设计技术资料，由住房城乡建设部门依法组织专家评审，专家评审意见作为有关部门审批的依据。”这一条款看起来执行很难，但为创新突破提供了可探索的路径。

本文来源：南京城市更新

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