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正在业界普遍预期春节后证监会即将推出公募REITs方案，大家正在翘首以待的时候，北京金融资产交易所（以下简称北金所）《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》在春节前横空出世，一个专属版的REITs方案作为春节礼物迎面砸过来。
这一出，一下子把正在回家旅途或者整理行囊准备过节的金融民工忙坏了：这不又得抽时间赶紧仔细学习领会，以便春节可以多一种搬砖的秘籍。我们在此做个解读，看看北金所推出权益型的REITs方案“葫芦里藏着什么新春大礼”。
对中国REITs发展有一定了解的读者想都必知道，早在十多年前，监管部门就已经组织专家研究中国的REITs方案；人民银行还出过一个债券型REITs征求意见稿；去年上交所也推出一个公募基金加ABS的试点方案，但终因各种原因而夭折。
这次北金所推出权益型的REITs方案，勇气可嘉。
（另外，关于北金所的背景，具体如下）
所以是哪门子央行版REITS...要这也算，CFETS和上清所发的文都算央行的了...言归正传，还是让我们先睹为快，北金所方案的要点——浓缩成一个词就是股权型REITs。其基本交易结构可以描绘如下图：
符合标准的房地产租赁公司原始股东可以在北金所及其协调机构的协调下完成首次信息披露及初始信息记载、承担住房租赁企业的定期信息披露督导义务、协助完成信息记载变更，把持有的股权转让给合格投资者。
北金所精心设计了一套REITs股权转让的的房屋租赁企业的标准：
一是组织形态标准：住房租赁法人组织。
二是专业化标准：以专业化和机构化形式从事房地产租赁业务：房地产为租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设施。
三是资产标准住房租赁企业至少80%的资产投资于可产生稳定租金收入的房地产项目。
四是收入标准：住房租赁企业收益的80%以上来自于租赁类房地产项目持续运营的租金收入。
五是分配标准住房租赁企业投资取得的全部收益，90%以上定期向住房租赁企业股东分配。
六是负债率标准：资产负债率不超过80%。
整体而言，上述标准中规中矩，基本参照了国际通行的标准，有些还稍有提高。如资产标准比国际通行的75%提高了5%。资产负债率低于美国的杠杆率而高于新加坡和香港的标准。在基本符合国际上通行的REITs标准的情况下，衷心地希望同样如国际通行的那样得到避免双重征税待遇。
一个REITs市场能否发展壮大，与其REITs产品的流动性具有密切的关系。那么谁有资格参与REITs的投资呢？该REITs方案对投资合格性标准要求为：
（一）是中华人民共和国境内依法设立的法人或非法人机构和监管部门认可的境外合格投资者；
（二）最近一期经审计净资产不少于等值人民币1000万元或管理资产不少于等值人民币1000万元；
（三）北金所要求的其他条件。
以及法律或监管部门认可的其他合格投资者。
北金所作为银行间市场的一部分，最关心是银行及其理财计划是否可以投资呢？回答这个问题涉及一个前提：如何认定北金所REITs金融产品是标准化产品还是非标准化产品。在当前金融监管制度下，这是一个核心命题。
参照《资管新规》给出了的标准化资产的五大标准：1、等分化，可交易；2、信息披露充分；3、集中登记，独立托管；4、公允定价，流动性机制完善；5、在银行间市场、证券交易所市场等经国务院同意设立的交易市场交易。依据这些条件，以及《证券法》关于公开发行的强制性条款的约束，北金所REITs属于私募非标准化的金融产品。银行理财计划在资管新规下可以投资，而银行自有资金不能投资。
但无论如何，北金所做了很有意义的突破性工作——第一个提出权益型REITs。当然也存在一些问题，就笔者所知，本着知无不言言无不尽的态度，分析如下。
依据《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》第一条，其上位法为《中华人民共和国公司法》《企业国有资产交易监督管理办法》《金融企业国有资产转让管理办法》。
《公司法》主要约束股权交易行为，并未授权北金所某种权力。后面的两个《管理办法》仅就标题就知道是针对国有企业的，仅限于国有资产，按照该方案范围缩小到国有资产中股权资产。
国有企业股东的股权转让行为，依据《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十条国有资产监督管理机构应当建立企业国有资产产权交易监督管理制度，加强企业国有资产产权交易的监督管理，促进企业国有资产的合理流动，防止企业国有资产流失。为此国资委和财政部颁布了部门规章《企业国有资产交易监督管理办法》具体管制国有产权的转让行为：引入政府审批制度以及公开转让制度。
后者即为该《办法》第十三条规定产权转让原则上通过产权市场公开进行。这就是许多国企股东在股权转让时通过北金所的原因，当然国内其他各个省市设立的产权交易所也可进行交易。
结合房地产REITs，只有当国有企业股东持有房屋租赁企业的股权欲出让的时候，北金所以一个合适的交易场所。如果涉及国有控股权的出让应由相关政府部门审批。因此把《企业国有资产交易监督管理办法》作为上位法并无实质意义。至于《金融企业国有资产转让管理办法》同样无实质作用。
关于持有人标准，国际通行的标准是持有可以转让股票或者收益凭证的人数必须大于等于100人，在经过一个纳税的年度之后的后半年，5个或以下的个人持有股份不得超过50%。可能是考虑到公司法对股东人数200的上额限制，执行起来比较困难，北金所省略了这个标准。
如果我们回顾国际上REITs发展历史，REITs能够享受税收优惠避免重复征税，持有人的分散性标准是非常重要的。1960年，世界上第一个REITs法案得以在美国国会通过并经总统签字生效，其宗旨之一就在于能使小投资者既能获取一些税收优惠，又能得到专业化的管理以及房地产投资的多样化组合等利益。而且其他的那些标准的设置目的也就是为了形成导管式的投资和收益分配，从而能够受惠于普通的小投资者。从这个意义而言没有持有人的分散性标准就没有税收优惠。
从整个方案来看，投资人转让股权时也是按照前面的交易结构图显示的那样重新由协调机构参与下，通过线上线下的撮合，交易可采取询价、网络竞价等方式，成交后签署格式化的《北金所住房租赁企业股权转让交易成交单》，提供交易文本的标准化，减少交易成本。
这种线上撮合，由于北金所的访问量是非常大的，即使对于合格投资者而言，也会出现超过200个的情形，网页的内容宣传力度是很大的，可能会涉嫌公开劝诱的问题。可能需要采取措施对相关信息进行隔离。
笔者认为信息披露标准要求过低：提供最近一年一期会计报表。首先是期限过短，投资者难以判断被投资者企业的经营状况。其次，我国《证券法》修改之前总是把公司上市盈利性作为标准之一，固然不妥。一方面不同类型不同发展阶段的企业在盈利方面特征不同，法律不应“一刀切式”强制性规定。但这并不意味着盈利性标准不重要，而是应由交易所等自律组织规定。另一面，对于REITs而言，盈利性标准相应地转化为运营收益金（FFO）或净营运收益（NOI），房地产租赁作为一种成熟的行业，正的FFO或NOI是房屋租赁公司可以发现REITs的基础，投资者投资的应该是成熟的REITs企业。
虽然这个REITs方案是私募发行的，但依然属于证券范畴。对于欺诈发行的REITs如何监管？国际通行的方法是以金融交易行为为标准作为现行混业经营混业经监管的基本原则，也称功能监管。因此无论是银行间市场的债券交易还是北金所的REITs纳入证券法的管辖是我国金融改革的方向。
目前，银行间市场游离于证券法之外所面临的困境在这个方案中也有反映。比如第三十四条规定接受股权交易服务的住房租赁企业经营过程中如不再符合本指引基本条件或未尽职履行信息披露义务时，北金所将终止提供股权交易服务。如何终止？原始股东早已转让股权套现走人了。第三十四条是唯一的一条约束性条文，显得苍白无力。
其他一些细节上的问题亦在所难免，兹举一例，该方案第十四条规定住房租赁企业作为信息披露义务人应按照勤勉尽责的原则进行信息披露。在信息披露义务中，信息披露义务人必须确保信息披露真实、准确、完整、及时，不应有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。勤勉尽职义务是用来约束中介机构的，同时中介机构可以已经起到勤勉尽职为由抗辩。相应地第十九条中介机构在信息披露时则应加上勤勉尽职标准。
关于发布北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务配套制度的通知为落实党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，支持专业化住房租赁机构发展，北京金融资产交易所推出住房租赁企业股权交易服务，现发布实施相关配套制度。
附件：
1、北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）
2、北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息披露规程（试行）
3、北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息记载规程（试行）
4、北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务转让交易规程（试行）
北京金融资产交易所有限公司
2020年1月17日
北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）第一条 为支持专业化住房租赁机构发展，保护投资人及相关当事人的合法权益，北京金融资产交易所（以下简称“北金所”）依据《中华人民共和国公司法》《企业国有资产交易监督管理办法》《金融企业国有资产转让管理办法》等有关文件，制定本指引。
第二条 北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务（以下简称“股权交易服务”）中的住房租赁企业指符合本指引相关条件，以公司形式依法设立，由投资人出资并持有相应股权，以租赁类房地产为投资对象，以专业化、机构化形式从事房地产租赁业务，并将运营取得的收益分配至投资人的法人组织。
第三条 北金所在股权交易服务中，为住房租赁企业提供信息披露、信息记载及股权转让等技术支持。北金所在股权交易服务过程中不对投资风险或收益、相关企业的经营风险、财务风险及诉讼风险等作任何明示或默示的判断或保证。
第四条 接受股权交易服务的住房租赁企业应当遵循合法、公平、公正、诚信、自律的原则，应当遵照相关法律法规，按照组织章程规定，规范开展房地产租赁业务，并作为信息披露义务人在适当范围内披露有关信息，提示投资风险。
第五条 住房租赁企业投资的租赁类房地产为租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设施以及北金所认可的其他资产。
第六条 住房租赁企业至少80%的资产投资于可产生稳定租金收入的房地产项目。
第七条 住房租赁企业收益的80%以上来自于租赁类房地产项目持续运营的租金收入。
第八条 住房租赁企业投资取得的全部收益，90%以上定期向住房租赁企业股东分配。
第九条 稳健经营的住房租赁企业，原则上资产负债率不超过80%。
第十条 股权交易服务的参与机构包括住房租赁企业、转让方、受让方及项目协调人等。
第十一条 转让方是指有意愿转让所持股权的住房租赁企业的股东；
受让方应满足北金所合格投资人准入条件：
（一）是中华人民共和国境内依法设立的法人或非法人机构和监管部门认可的境外合格投资者；
（二）最近一期经审计净资产不少于等值人民币1000万元或管理资产不少于等值人民币1000万元；
（三）北金所要求的其他条件。
以及法律或监管部门认可的其他合格投资者。
第十二条 项目协调人是指受住房租赁企业委托，在股权交易服务中协调完成首次信息披露及初始信息记载、承担住房租赁企业的定期信息披露督导义务、协助完成信息记载变更的机构。项目协调人应为符合北金所要求的银行、证券公司、信托公司、财务公司、保险资产管理公司、基金管理人等机构。
第十三条 参与机构纳入北金所统一参与人管理，并根据相关规定进行账户开设工作。
第十四条 住房租赁企业作为信息披露义务人，在接受股权交易服务的过程中，应按照勤勉尽责的原则，向住房租赁企业股东及潜在投资者进行信息披露，使相关方充分了解投资状况及风险特性。
第十五条 信息披露义务人应当保证信息披露真实、准确、完整、及时，不应有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
第十六条 信息披露义务人应向北金所提供首次信息披露相关材料，材料至少应包括以下内容：
（一）有权机构决议、企业基本情况及公司章程；
（二）物业经营管理资质（如需）；
（三）住房租赁企业资产及收入构成情况；
（四）最近一年经审计的财务报告和最近一期会计报表（如有）；
（五）收益分配承诺；
（六）北金所要求的其他文件。
第十七条 信息披露义务人应在每一季度结束后20日内在北金所披露《基本信息季度报告》。
《基本信息季度报告》包括不限于以下信息：
（一）有权机构决议、企业基本情况及公司章程；
（二）物业经营管理人基本情况；
（三）资产构成及持续经营情况；
（四）租金收入、变化占全部收入的比例；
（五）投资收益及分配情况;
（六）北金所要求的其他文件。
第十八条 信息披露义务人应在每年8月31日前向其股东及潜在投资者定向披露当年上半年《运营情况报告》，在每年4月30日前向其股东及潜在投资者披露上一年度的《运营情况报告》。住房租赁企业完成首次信息披露三个月内，无需披露当期《运营情况报告》。
第十九条 信息披露义务人披露相关的审计报告、法律意见书、资产评估报告、信用评级报告等文件时，提供相关文件的评估机构、会计师事务所、律师事务所、信用评级机构等中介机构，应对所出具的专业报告和专业意见负责。
第二十条 信息披露义务人发生影响资产质量、租金水平、收益分配、资产构成、关联交易等重大事项时，应及时向股东及潜在投资者披露相关信息。
第二十一条 信息披露义务人接受股权交易服务过程中应符合第五条至第十条的基本条件，如发生影响上述基本条件满足的事项，应及时向股东及潜在投资者披露。
第二十二条 因涉及国家机密、技术性困难或其他客观原因确实无法披露相关信息的，信息披露义务人应向北金所说明无法披露信息的情况及原因，并向股东及潜在投资者披露相关情况。
第二十三条 北金所为股权交易服务的信息记载机构，为住房租赁企业提供查询服务及初始、变更、注销等信息记载相关的技术支持。
第二十四条 住房租赁企业完成首次信息披露前，北金所将依据住房租赁企业提供的材料办理初始信息记载。
第二十五条 经股东会或者股东大会审议通过，住房租赁企业完成增资扩股后十个工作日内，北金所将依据住房租赁企业提供的材料办理变更信息记载。
第二十六条 住房租赁企业股权完成转让后十个工作日内，北金所将依据住房租赁企业提供的材料办理变更信息记载。
第二十七条 住房租赁企业存在更名、减资、合并、分立、组织形式变更、解散或终止存续、申请破产或依法进入破产程序、被责令关闭等情形的，变更或注销完成后，北金所将依据住房租赁企业或项目协调人提供的有关材料办理变更或注销信息记载。
第二十八条 住房租赁企业转让国有股权时，应根据相关法律法规进行；转让非国有股权时，可在北金所进行场内转让。
第二十九条 住房租赁企业完成初始信息记载后，北金所可为国有股权转让提供配套服务，可为非国有股权转让提供挂牌、定向信息披露、信息记载、资金划转等增值服务。
第三十条 在股权交易服务中，北金所将定期征询住房租赁企业股东的意愿，充分利用交易所平台优势，采取线上与线下、集中与分类相结合的方式向投资人推介住房租赁企业股权资产。
第三十一条 北金所可按照转让方要求向公众披露转让需求信息，并根据转让方意愿向潜在投资人定向披露标的详细信息。
第三十二条 在股权交易服务中，北金所可为住房租赁企业股权转让提供询价、网络竞价等多种交易方式的配套支持。
第三十三条 本指引中用于分配的收益是指可分配利润。
第三十四条 接受股权交易服务的住房租赁企业经营过程中如不再符合本指引基本条件或未尽职履行信息披露义务时，北金所将终止提供股权交易服务。
第三十五条 本指引最终解释权归北金所所有。
第三十六条 本指引自公布之日起生效。
北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息披露规程（试行）第一条 为规范北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务（以下称“股权交易服务”）中的信息披露流程和操作，保护住房租赁企业股东及潜在投资者的合法权益，根据相关法律、行政法规及《北金所住房租赁企业股权交易服务业务指引（试行）》（以下称《指引》），制定本规程。
第二条 符合指引相关条件的住房租赁企业，参照本规程进行信息披露相关操作，本规程中的相关定义及适用范围沿用指引。
第三条 股权交易服务中的信息披露包括首次信息披露、基本信息定期披露、运营情况披露、重大事项信息披露。北金所为信息披露提供技术支持。
第四条 住房租赁企业作为信息披露义务人，在接受股权交易服务的过程中，应向其股东及潜在投资者进行信息披露。
第五条 项目协调人应当督导、协助住房租赁企业履行信息披露义务。
第六条 股权交易服务中的信息披露文件应为不可修改的PDF文件，以电子邮件方式提交至北金所。信息披露文件提交方式发生变化时，北金所将及时进行市场公告。
第七条 信息披露应遵循诚实信用原则，住房租赁企业对所披露信息的真实性、准确性和完整性负责，信息披露文件中不应出现祝贺性、广告性或恭维性表述。
第八条 信息披露义务人应向北金所提供首次信息披露相关材料，材料包括用以存档的住房租赁企业情况说明（附件2）和用以披露的首次信息披露材料（附件3）。
第九条 信息披露义务人应在每一季度结束后20日内在北金所披露《基本信息季度报告》（附件4）。
第十条 信息披露义务人应在每年8月31日前向股东及潜在投资者定向披露当年上半年《运营情况报告》，在每年4月30日前向股东及潜在投资者定向披露上一年度的《运营情况报告》（附件5）。住房租赁企业完成首次信息披露三个月内，无需披露当期《运营情况报告》。
第十一条 信息披露义务人披露相关的审计报告、法律意见书、资产评估报告、信用评级报告等文件时，提供相关文件的评估机构、会计师事务所、律师事务所、信用评级机构等中介机构，应对所出具的专业报告和专业意见负责。
第十二条 信息披露义务人发生影响资产质量、租金水平、收益分配、资产构成、关联交易等重大事项时，应在重大事项发生后两个工作日向其股东及潜在投资者定向披露相关信息。重大事项包括但不限于以下事项：
（一）合同变更或违反合同约定对股东利益产生不利影响的事项；
（二）签订重大合同，资产抵押、质押，资产出售、转让、划转；
（三）发生未能清偿到期债务的违约，发生大额赔偿责任或因赔偿责任影响正常生产经营且短时间内难以消除的情况，发生超过净资产10%以上的重大亏损或重大损失，预计现金流相比预期减少20%以上，一次免除他人债务超过一定金额并可能影响其资产质量、收益分配；
（四）三分之一以上董事、三分之二以上监事、董事长或者总经理发生变动，董事长或者总经理无法履行职责，董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违纪被有权机关调查或者采取强制措施；
（五）减资、合并、分立、解散、申请破产或依法进入破产程序、被责令关闭；
（六）涉及需要说明的市场传闻，涉及重大诉讼、仲裁事项，涉嫌违法违规被有权机关调查，或者受到刑事处罚、重大行政处罚；
（七）发生可能影响其资产质量的资产被查封、扣押或冻结的情况，主要或者全部业务陷入停顿并可能影响其资产质量、收益分配，对外提供担保，与关联方之间发生转移资源或产生义务事项并可能影响其资产质量、资产构成；
（八）可能对股东利益产生重大影响的其他情形。
第十三条 信息披露义务人存续期间应符合《指引》基本条件，如发生影响基本条件满足的事项，应在发生重大事项后的两个工作日内向其股东及潜在投资者披露。
第十四条 因涉及国家机密、技术性困难或其他客观原因确实无法披露相关信息的，信息披露义务人应向北金所说明无法披露信息的情况及原因，并向其股东及潜在投资者披露相关情况。
第十五条 项目协调人服务中的各类机构进行信息披露前应在北金所完成账户维护工作。
第十六条 本规程其他未尽事宜，可按照北金所有关规定办理。
第十七条 本规程由北金所负责解释。
第十八条 本规程自发布日起正式施行。
北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息记载规程（试行）第一条 为规范开展北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务（以下称“股权交易服务”）中的信息记载流程和操作，促进住房租赁企业股权交易健康发展，根据相关法律、行政法规及《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》（以下简称《指引》），制定本规程。
第二条 符合指引条件的住房租赁企业，参照本规程进行信息记载相关操作，本规程中的相关定义及适用范围沿用指引。
第三条 北金所作为股权交易服务的信息记载机构，为住房租赁企业及其股东提供查询服务及初始、变更、注销等信息记载相关的技术支持。
第四条 项目协调人可受住房租赁企业的委托，协助办理初始信息记载及信息记载变更。
第五条 住房租赁企业完成首次信息披露前，北金所为住房租赁企业办理初始信息记载。住房租赁企业需提供如下材料：
（一）《住房租赁企业初始信息记载申请表》（加盖预留印鉴）；
（二）《住房租赁企业股东名册》（加盖预留印鉴）；
（三）股东会/董事会决议（复印件）；
（四）登记机关颁发的登记证明（复印件）。
北金所为住房租赁企业确定服务中的简称、代码，进行初始信息记载，并在三个工作日内出具《住房租赁企业信息记载确认单》。
第六条 住房租赁企业通过增资或减资方式变更股权的，完成增资或减资后十个工作日内，北金所为住房租赁企业办理变更信息记载。住房租赁企业需提供如下材料：
（一）《住房租赁企业变更信息记载申请表》（加盖预留印鉴）；
（二）更新的《住房租赁企业股东名册》（加盖预留印鉴）；
（三）增资/减资合同（复印件）；
（四）股东会/董事会决议（复印件）；
（五）登记机关颁发的登记证明（如有）。
北金所完成变更信息记载后，在三个工作日内出具《住房租赁企业信息记载确认单》。
第七条 住房租赁企业发生股权转让导致股东发生变动的，完成股权转让后十个工作日内，北金所为住房租赁企业办理变更信息记载。住房租赁企业需提交如下材料：
（一）《住房租赁企业变更信息记载申请表》（加盖预留印鉴）；
（二）更新的《住房租赁企业股东名册》（加盖预留印鉴）；
（三）股权转让协议（复印件）；
（四）股东会/董事会决议（复印件）；
（五）登记机关颁发的登记证明（如有）。
北金所完成变更信息记载后，在三个工作日内出具《住房租赁企业信息记载确认单》。
第八条 住房租赁企业发生合并、分立、更名等其他变更情形的，完成变更后十个工作日内，北金所为住房租赁企业办理变更信息记载。住房租赁企业需提交如下材料：
（一）《住房租赁企业变更信息记载申请表》（加盖预留印鉴）；
（二）其他变更的证明文件及说明文件（加盖预留印鉴）；
（三）登记机关颁发的登记证明（如有）。
北金所完成变更信息记载后，在三个工作日内出具《住房租赁企业信息记载确认单》。
第九条 住房租赁企业发生终止存续、解散、申请破产或依法进入破产程序、被责令关闭等情形的，完成相关程序后，北金所为住房租赁企业办理注销信息记载。住房租赁企业或项目协调人需提交如下材料：
（一）《住房租赁企业注销信息记载申请表》（加盖预留印鉴）；
（二）终止存续等情况的相关证明文件（加盖预留印鉴）；
（三）登记机关颁发的注销登记证明（如有）。
北金所完成注销信息记载后，在三个工作日内出具《住房租赁企业信息记载确认单》。
第十条 住房租赁企业拟取消住房租赁企业资格的，北金所为住房租赁企业办理注销信息记载。住房租赁企业需提交如下材料：
（一）《住房租赁企业注销信息记载申请表》（加盖预留印鉴）；
（二）资格撤销的相关证明文件（加盖预留印鉴）。
北金所完成注销信息记载后，在三个工作日内出具《住房租赁企业信息记载确认单》。
第十一条 住房租赁企业需要查询其股东名册的，需向北金所提交《住房租赁企业股东名册查询申请单》（加盖预留印鉴），北金所确认材料内容后一个工作日内出具《住房租赁企业股东名册对账单》。
第十二条 股东需要查询其参股的全部住房租赁企业的自身持股情况时，需向北金所提交《住房租赁企业股东股权查询申请单》（加盖预留印鉴），北金所确认材料内容后一个工作日内出具《住房租赁企业股东股权对账单》。
第十三条 北金所对住房租赁企业的股东持股情况和相关资料负有保密义务。在有权机构出具有效证明文件时，北金所可配合相关查证工作。北金所不对该类配合产生的后果承担任何责任。
第十四条 本规则由北金所负责解释。
第十五条 本规则自发布日起正式施行。
北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务转让交易规程（试行）第一条 为规范住房租赁企业股权交易服务转让交易，保障各方合法权益，根据《企业国有资产交易监督管理办法》《金融企业国有资产转让管理办法》等相关法律法规及《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》，制定本规程。
第二条 转让交易参与各方应遵循依法合规、自愿平等、公平竞争、等价有偿、诚实信用的原则，不应侵犯他人的合法权益或损害社会公共利益。北京金融资产交易所（以下简称“北金所”）可为住房租赁企业股权转让交易提供挂牌、推介、信息披露、信息记载、资金划转等技术支持。
第三条 符合指引条件的住房租赁企业，参照本规程进行转让交易相关操作，本规程中的相关定义沿用指引。
第四条 转让方应具有转让标的的主体资格，并已依照法律法规履行内、外部决策程序，保证转让交易合法合规；受让方需符合北金所合格投资人标准。转让方和受让方均需完成北金所资质申请和账户开立。
第五条 交易可采取询价、网络竞价等方式开展，北金所将为各种交易方式提供配套服务。
第六条 住房租赁企业为有限责任公司的，转让方以外的股东依据《公司法》享有优先认购权，在公司章程中对优先购买权有其他约定的依公司章程处理。北金所将为相关方行使优先认购权提供配套服务。
第七条 北金所将定期征询住房租赁企业股东的意愿，充分利用交易所平台优势，采取线上与线下、集中与分类相结合的方式向投资人推介住房租赁企业股权资产。
第八条 转让标的为国有股权的，转让方需至少20个工作日在北金所综合业务平台对拟转让股权进行挂牌展示；转让标的为非国有股权的，转让方可选择是否在北金所综合业务平台对拟转让股权进行挂牌展示。北金所根据转让方提交的《住房租赁企业股权交易服务转让交易信息发布申请书》（见附件1）进行挂牌展示。
第九条 在获得转让方同意后，北金所将向有受让意向的北金所合格投资人定向披露转让标的所涉及的住房租赁企业的公司情况及物业情况，包括但不限于公司章程、股东名册、财务报告、物业运营报告等。
第十条 转受让双方选择通过北金所完成交易资金划转的，双方达成一致成交意向后，需填写《北金所住房租赁企业股权转让交易成交单》（见附件2）作为转让协议的附件。
第十一条 转受让双方签署转让协议后，受让方可将交易资金划至北金所指定账户，北金所根据转让协议将交易资金划至转让方指定账户。
第十二条 转受让双方完成股权转让后，填写《住房租赁企业变更信息记载申请表》（见附件3），北金所确认材料内容后完成信息记载变更，并在三个工作日内向转让方、受让方、住房租赁企业出具《住房租赁企业信息记载确认单》（见附件4）。
第十三条 转让信息发布期间出现影响交易活动正常进行的情形，或者转让方、转让标的所涉住房租赁企业提出书面要求，经北金所确定后，北金所可以中止或终止转让信息的发布。
第十四条 由于不可抗力、意外事件、技术故障等外部异常情况，导致转让交易不能正常进行，北金所可以暂停转让交易，待异常情况消除后，恢复相关转让交易。
第十五条 转让交易过程中发生争议时，相关当事人可以按照《北京金融资产交易所业务争议解决管理办法（试行）》向北金所申请调解。
第十六条 本规程由北金所负责解释。
第十七条 本规程自发布日起正式施行。
非标转标未来大势所趋，交易所银行间近年来ABS创新不断涌现，在纯信用的融资环境不断恶化的整体宏观背景下，未来ABS更加可期的替代选择。
近期监管环境，资管新规执行仍然在缓慢推进，2020年将是资管新规执行的最关键一年，最高院的九民会议纪要和深度营销保理行业的205号相继发布；从金融机构投资方角度，传统底层和政府信用的融资大势已去，未来最多保持现有水平或缓慢下降，如何寻找新的资产，尤其深入到产业领域分析信用状况？在这样的大背景下，我们推出全新的ABS课程，聚焦在供应链、保理、新经济知识产权、REITS、消费金融领域的ABS实务案例课程，从产品设计、风险条款分析、交易结构、政策影响5个角度给客户提供知识盛宴。
这次也是法询两位最受欢迎的两位老师联袂开课，值得期待！专题一：资产证券化的创新发展暨新经济资产证券化经典案例解析一、中国资产证券化的监管体系、交易结构和一般流程
1.企业资产证券化监管体系
2.信贷资产证券化监管体系
3.资产支持票据监管体系
4.保险项目支持计划监管体系
5.交易结构、交易主体、交易流程
1)基础资产遴选
2)特殊目的载体设立
3)资产转让及交割
4)资产支持证券发行与交易
6.信用增进方式
二、资管新规等新监管政策对资产证券化业务的影响
1、资管新规限制非标债权融资对资产证券化业务的影响
2、资管新规对资产证券化业务中SPV适用性的精细区分
3、资管新规公募与私募区分标准对资产支持证券发行的影响
4、资管新规标准化债权类资产定义对资产支持证券发行的影响
5、QFII新政对资产支持证券发行的影响
三、知识产权证券化的要点、难点暨国内首单知识产权证券化案例解析
1.知识产权证券化概述
2.知识产权证券化的域外实践
3.知识产权证券化的要点及难点
1)影视/音频版权资产证券化
2)体育版权资产证券化
3)专利资产证券化
4)商标权资产证券化
5)特许经营权资产证券化
4.国内首单知识产权证券化案例解析
四、应收账款资产证券化在企业融资中的新运用暨新经济最大规模ABS发行案例解析
1、贸易项下应收账款资产证券化的常见交易结构及一般法律问题
2、贸易项下应收账款资产证券化的特殊交易机制设计
1)内部归集机制
2)循环购买机制
3)回收款的识别
4)权利完善措施
3、企业在贸易项下应收端及应付端均有稳定现金流的证券化选择
4、不同类型交易类型及交易标下基础资产的确权与调查要点
5、新经济最大规模ABS发行案例解析
五、反向保理供应链金融资产证券化的应用场景暨国内首单央企代理人模式供应链金融资产证券化案例解析
1.供应商与核心企业间嵌套保理通道的动因分析
2.反向保理供应链金融资产证券化的一般交易结构
3.保理公司在反向保理模式下的角色和功能定位
4.反向保理模式下避免过桥资金的三种方式探讨
1)募集资金支付
2)商票支付
3)代理人模式
5.国内首单央企代理人模式供应链金融资产证券化案例解析
六、类REITS创新交易结构暨国内首单长租公寓权益型类REITs产品案例解析
1.专项计划+私募基金（股权受让+委托贷款）+项目公司模式
2.专项计划+私募基金（股权受让）+项目公司模式
3.专项计划+私募基金(股权受让+委托贷款)+SPV+项目公司模式
4.专项计划+单一资金信托（股权受让+信托贷款）+项目公司模式
5.专项计划+单一资金信托（股权受让+信托贷款）+SPV+项目公司模式
6.专项计划+财产权信托+项目公司（股权转让+股东借款）
7.专项计划（股权受让）+项目公司
8.国内首单长租公寓权益型类REITs产品案例解析
七、资产证券化业务近期若干热点问题
1、公募REITS，一步之遥还是任重道远？
2、城投公司资产证券化业务新模式探析
3、“205号文”对供应链金融资产证券化业务的影响
4、《融资租赁业务经营监管管理暂行办法（征求意见稿）》对租赁债权资产证券化业务的影响
5、从“九民纪要”的审判思路审视资产证券化业务的差补、分级、回购等交易安排
专题二：ABS投资分析与热点基础资产证券化解析
一、ABS投资核心条款解析
1、账户体系与破产隔离
2、专项计划的日期
3、还本付息方式与违约界定
4、专项计划的现金流分配机制与信用触发机制设定
5、不合格基础资产的替换与赎回
6、回售、赎回及票面利率调整机制解析
二、供应链保理ABS解析
1、供应链保理ABS的交易结构及法律分析
2、房地产企业供应链保理ABS解析
3、城投企业反向保理ABS解析
4、基建、广电传媒、能源行业供应链ABS项目解析
三、消费金融ABS解析
1、消费金融基础资产的业务模式与类型
2、消费金融ABS投资缓冲安全垫解析
3、消费金融的底层资产质量分析
4、累计违约率阈值设定
5、循环购买风险
6、本金/收益账的互转机制
四、无形资产ABS解析
1、无形资产ABS的基础资产界定及交易结构分析
2、无形资产的适格性及担保价值分析
3、无形资产ABS案例分析
讲师一：法询金牌讲师。
讲师二：Q老师，知名律师事务所合伙人，曾任职于国金证券法律事务部。长期致力于私募基金、银行理财、信托计划、证券期货机构资产管理计划、保险资管、资产证券化等泛资产管理领域的研究和实践，擅长金融资管产品的交易架构设计及合规性分析
*时间：2020年2月15日-16日
*地点：北京（具体地点课前一周通知）
*费用：￥3800/人
【多人参会及老学员可享团购优惠价，详询工作人员】
*请于开课前完成缴费，缴费账户及发票开立请联系工作人员
*报名联系人：187 2106 8136（电话&微信）
