好物业究竟是怎么消失的？没钱就是硬道理！

而西安物业市场究竟如何？众所周知的永绿物业，关于魏玛公馆、绿地世纪城的强势出手，动手打人，让业主频频落泪；还有服务开挂的天朗蔚蓝东庭物业，为了十块钱缴费，挥舞铁榔头，将小区行商打倒在地；还有几年前，恒大名都项目物业与业主械斗，让业主叫苦连天。西安的物业环境为何如此之烂，连知名品牌落户西安，也变得“生冷蹭倔”！好物业究竟去了哪里？

NO.1|享受“假物业”

西安市委书记王永康上任之后，第一个强调了“注重品质西安建设”，“品质社区”自然也是当务之急。但一个个优质社区交给无良物业管理，坑蒙拐骗，拳脚相加，试问“品质西安”如何建成？

“品质西安”是个经济账，“品质社区”亦如是，搞好小区物业，物业费是一个关键要素！物业费，我相信每个住在商品房小区、享受着正常物业服务的城市居民都极为关心，而以上问题，恐怕也是萦绕在每个业主心头的疑问，把自己一家人托付给这样的物业，究竟让人如何放心?!

西安最差的小区比如纺织城几个家属院，大概是不论户型大小，每户10元/月，当然这个不能称之为物业费，顶多叫做垃圾清运费。这些机构也都是原厂子后勤部门兼着，能做到社区垃圾清运和基本的门口放岗。其他如绿化养护、设备维护，甚至是基础的电子巡更，也完全没有办法做到。

而这种社区如今也变成了城市管理的“下水道”，一则是脏乱差问题爆发，无生活品质可言；二则是设备老化，更新供给不上，或者是瘫痪；三则安全引发频发，不仅是设备问题，楼板、墙体等建筑部分损毁，外挂阳台稍有不慎就会坠落。这些隐隐爆发的病灶，已经屡见报端，剁个饺子弄塌了阳台，墙壁突发裂缝，真的只是建筑年老失修吗？又或者说没有物业保养？

理论上小区的物业应该包括哪些？看家护院、夜间巡逻、打扫卫生、水电代缴、维持公共秩序、石材养护、苗木养护、装饰装修管理、公共蓄水池维护、编制建筑设备维护保养档案、其他咨询服务等等，加上互联网时代，是不是还得有智能物管、社区APP、物联网？

但西安的物业显然达不到！很多小区已经陷入了“死循环”，物业的基本功能已经严重与生活倒挂，四肢萎缩，变质蜕化，只会收钱，不会干活。生活垃圾遍地，建筑扬尘呛人，化粪池臭气熏天，水电工吃拿卡要，这就是西安的物业服务档次。随着城市化发展和“社区主义”的滥觞，物业服务也需完善服务内容。

当然，这些在北京、上海、杭州、成都已经大行其道的物业内容，在西安看起来还跟做梦一般，如此劣质服务水平，只能让业主憋火，反反复复告诫自己这不过是“假物业”！

NO.2|物业“假服务”

即便是再坑人的物业也应该有个底线吧！西安物业已经发展了二十年。

九十年代之后，物业作为一个舶来品进入西安，从有到无，令人惊喜。其一，物业萌芽阶段，高新“三驾马车”（高新、高科、紫薇）、城北“四大天王”（经发、海荣、荣华、雅荷），都在这期间发展起来；其二，品牌进驻阶段，像万科、中海、龙湖、绿地等等，让西安物业发展的更为体系化、完整化，可以说，随着大品牌的进驻，西安物业水平都有质的飞跃。

而直到今天，西安物业却连基本的“安全保障”都不达标！

案例1，外来隐患，防不胜防，比如2016年曲江某小区就因为安防不到位，一家五口被害，一时之间该小区成为物业的反面教材，耸人听闻。最重要的原因就是物业管理松散，各种闲杂人等随意出入。

案例2，毒蛇猛兽，隐藏在内，比如2014年浐灞某小区就因为水电工图谋不轨，最终戕害了业主，然而更令人不齿，就在去年曲江发生惨案之际，这个小区的公众号上还在弹冠相庆，极力借凶杀案夸耀自己。

案例3，设备安全，沦为空谈。比如2015年城东世贸大厦D座爆出猛料，因为电梯故障，业主早晨乘坐电梯从18楼落到1层，业主吓出一身冷汗，物业人员却表示，电梯问题频发，自由落体下坠已经司空见惯。

可以说，物业发展到今天，市场仍然没有解决了来自于内外的“安全问题”！可反问一句，如果连最基本的安全都解决不了，还能称之为“物业管家”吗？除此之外，社区下水道井盖不翼而飞，流氓阿飞乱窜，草皮大面积枯死，继而变成私人菜园子等等。林林种种，不胜枚举，客户享受就是“假服务”。

NO.3|雇佣“假团队”

当然物业有优劣之分，服务也分好坏之别，品质高下立判！

比如说“正规军”，诸如万科、龙湖、中海、长城、天地源、高科等等，物业不仅有编制，还有岗位培训、晋升机制，还为物业人员办理了“五险一金”。其一，为了稳定物业人员，提高物业对企业的忠诚度；其二，提高人员素质要求，提高行业竞争力；其三，解决物业人员后顾之忧，更好的服务业主。

 “正规军”凭什么留得住人才？如何能够让物业团队手脚勤快？说白了，留得住人，栓得住心，加大企业福利。中海的物业“很落地”，龙湖的物业“很细腻”，高科的物业就“很严谨”，还有万科的物业“很较真”，以至于为了保护业主私产跟法院怼在一起，还上了省级卫视。

但如果是“杂牌军”，那就另当别论，不仅人员流动性强，还经常出现特殊情况！物业与盗贼喜笑颜开，保安与地痞称兄道弟，水电工吃拿卡要，一副坐吃等死的心态。这样的物业如何能搞好服务？更有甚者为了十块钱，保安挥舞铁榔头，将行商砸倒在地，这一段视频也在西安朋友圈刷爆了好几天。

“杂牌军”危险之处，还在于伤害人身安全。比如2009年万强艺术家小区业主与妻子筹办业主委员会，夫妻当街被打伤，丈夫被打成脑死亡，物业经理、物业法人被等8人刑拘，如此恶劣的刑事案件竟然是物业花了2500元雇凶杀人；2014年某绿物业治下小区，业主莫名其妙被流氓痛揍，地下停车场轿车无缘无故爆胎，一楼大堂地砖变成瓦砾堆；再如2015年某天物业雇佣黑社会势力对维权业主打砸抢，持凶伤人。引进烂物业进社区，就是引狼入室，伤人害己！

道理明显，事实俱在，那为什么还是如此多小区要引进烂物业、享受烂服务，一边拉横幅严词声讨，一边又不得不维权求全，接受物业“假团队”？

NO.4|承诺“假保值”

更可气的是，因为烂物业拖累了房子，最终让小区得不偿失！

虽然决策层已经定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，但不动产的增值却是不容忽视的，尤其是好物业对于优质资产的培育，可以说相当关键！

一家烂透的物业只会拖累房子，绝不会增值，所有承诺，不过是“假保值”。譬如西安莲湖区某小区一连爆发了两起凶案，小偷时常光顾，服务水平恶劣。这种情况下，社区的房子想要升值，二手房想要卖高价，千难万难，能够保值都要看地段。

一家好物业几乎相当于一家4S点，给房屋诊断、抛光打蜡、故障维护、跟踪服务、物联网服务等等，都在范畴之内。试问一辆从来不进4S店保养的车辆，如何能够保值？龙湖对园林的培育，始终从一而终；万科对于设备的修缮，从不懈怠，这都决定了品牌资产的进一步保值、增值。

优质物业都有严密的CPU处理器，也就是服务管理系统，在编制修缮计划、建立维修档案、加大监管力度，都能做到尽善尽美。其一，编制修缮计划，结合维修保养记录，编制大修、中修、小修类，在不影响主体的情况之下局部维修；其二，优质物业都有接报室，不管是公共部分的屋顶损伤、烟管水道排气阀门等等，都编制有维修服务档案，反应及时；其三，加强外包工程的质量管理和验收标准，控制工程费用，公开透明。

而越是优质的物业，越具有成长性。其一，随着物业金融化的延伸，优质物业在租赁、金融、收益、资本重组，将会极大的提升资产的红利；其二，从策划阶段到服务阶段，资产动态提升已经是迫在眉睫，尤其是物业到了一定年限之后，资产的保值尤为关键。

举个例子来说，中海、万科、龙湖的二手房就是要高出市场价格1.5-2.5倍，例如龙湖MOCO、中海华庭、万科城，一房难求，增值仅仅是依靠开发商建筑水平高吗？肯定不是，还得看物业！

Ø 案例1万科城：3年房龄，片区二手成交均价6300元/㎡，成交均价1.1万/㎡

Ø 案例2龙湖MOCO：5年房龄，片区二手公寓均价:6000元/㎡，成交均价1万/㎡

Ø 案例3中海华庭：10年房龄，片区二手成交均价7300元/㎡，成交均价1.2万/㎡

NO.5|缴费“假高端”

那既然“烂物业”如此之烂，“好物业”如此之好，而经见过大品牌北上广深社区服务的业主，为何又埋怨大品牌落地西安服务下降、内涵缺失？

在一次活动上，笔者听到物业大佬唐学斌震撼发问，大致如下，大家，有没有看到社区保洁越来越少？社区的保安越来越老，社区的设备维护越来越不及时？社区的园林越来越疏于维护？大家知道这是为什么吗？笔者在整理完所有资料之后，得出以下四点结论：

其一，政府监管太严格，西安物业费十年不变。

经济膨胀式发展，西安物业十年增长，一个肉夹馍上涨了5倍，一碗牛肉面涨了6倍，而物业费十年不变！笔者曾听一位深耕西北二十年的老地产人回忆，长安区楼市十年房价翻了近3倍，西安市的物业费却十年不变。物业费是一种“类公共费用”，有社会维稳的性质在内，因此，想要物业费涨起来，颇有难度。

十年前，一个保安的工资不过500-800元/月，现在差不多要3500元/月，用人成上涨了4-7倍，还是学历很低，没有经过专业培训的那种，而过去几乎清一色的退伍军人，水平较高。随着社会的发展，稍微年轻一点的人，不愿意从事物业行业，觉得没出息，尤其是保安、保洁岗位。过去物业公司乐于租赁集体宿舍，但现在没人愿意住，觉得不自由，那么自己租房，一个人工资3500元以上都不够了。于是，年轻人逐渐淡出这个行业，物业老龄化越来越严重，办事效率越来越拖沓。

其二，一二线物业工资相同，二线城市收费低。

物业是一个微利行业，一二线城市保安的工资大致相仿，按照一个小区10栋楼，2T4配比，全33F高层，也就是1320户，户均面积100平换算，每平米收2元。基本物业配置如下，20名保安，维修部5人、清洁部10人、综合服务5人、管理层3人，人员平均工资按照5500元/月，仅工资一项就要23.65万，约占总支出的八成多。

西安市场目前各个项目的物业费可以分为4个价位段，小于1元，1-2元，2-3元，大于3元。按照1.5元/月·㎡官标收费，差不多就是19.8万，入不敷出，品质肯定难以保障，只能裁人。而按照2元/月·㎡调剂收费，差不多就在26.4万，看起来盈利也要高一些，但实际情况是大品牌因为人员多，利润摊薄，反倒不如小公司赚钱，这也是为什么大品牌物业费都不低的原因。当然这还仅仅是人员工资，不计设备维护、办公等成本在内！

但为什么在北上广深体验过万科、龙湖、中海物业的客户，都埋怨物业品质不如核心一线，其实，关键因素就在于收益太薄，请不起、雇不起、养不起。北京五环外的物业费都到3元了，三环以内更是达到了5元以上，西安的平均物业费不过将近1块。没有一个稳定的现金流，如何保障物业人员的稳定，提高人员素质，更别谈物业品质。

其三，好服务没有好价格，降低质量难以避免。

西安中档小区的物业都在国标之上略调，比如中海碧林湾一直收两块多，西安高档次的社区物业费也有比较高的，一般都在4元到9元之间，比如中大国际九号物业费就9.8元，而在北京、上海等一线城市，物业费每平超20块钱情况也有，不过也比较少。

按照现在的佣工成本和物价水准，那我们的物业费，究竟能请得起什么样的物业管理人员？恐怕连年轻保安保洁都雇不起吧。有人说，不是还有停车场管理费、租赁费、广告位收益吗？好吧，那就再加几万，凑个整。收支核算，物业基本稳赔不赚。

更为可怕的是，据笔者了解到，十年以上房龄的小区设备运营成本、设备维护成本两项又大增，几乎占到物业成本的二分之一，如果想要保障物业服务水平，小区又该如何。大家在痛斥无耻物业昧良心赚钱，是否也要反思下，究竟是谁“逼良为娼”？如果物业公司还要生存下去，必须裁人，降低服务标准。

来源/荣耀西安网