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近日，济宁城区适龄儿童入学报名已经暂告一段落，很多济宁家长在提交入学材料时都会用到一个很重要的证件——不动产权证。相信很多济宁人也都在关注办理不动产权证的问题，但是，你知道吗？在现实生活中，这几类新房是没法办理不动产权证的！让我们一起来看看！

何为“大产证”和“小产证”？

大产证

大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。

小产证

小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。

也就是说，只有开发商办出了“大产证”，购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证。

哪些原因会导致

开发商没法办“大产证”？

现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题，大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证”。

开发商擅自更改土地使用性质

土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。

开发商擅自更改规划

开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。在实际开发中，开发商擅自改变规划，如幼儿园未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。

房屋未经验收或验收不合格

房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。

开发商将工程抵押给了银行

开发商施工由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。

在集体土地上开发的小产权房

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。

由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

从哪里获悉

开发商是否存在上述行为？

对此，相关律师表示，购房者可以要求开发商提供五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。

特别提醒

有时开发商提供的五证中，没有《商品房销售许可证》，而是《商品房预售许可证》，相关律师表示，开发商具有《商品房预售许可证》的，基本就能办理“大产证”。

房管部门办理预售的前提是：

• 开发商已交纳土地出让金，取得《国有土地使用证》（国土资源局负责）；

• 已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（规划局负责）；

• 已办理《施工许可证》（建设局负责）；

• 除土地出让金外，工程总投资已达到25％以上。

开发商的“大产证”只是购房者办理不动产权证的前提条件。购房者想办理不动产权证，还需自身有购房资质，且缴纳了房产交易的相关税费才行。

不动产权证书与房产证的区别

1.证件名称不同

旧的房产证，全名为《中华人民共和国房屋所有权证》。而新的不动产权证书，全名为《中华人民共和国不动产权证书》。

2.监制机关不同

旧的房产证，监制单位为中华人民共和国住房和城乡建设部，国务院机构改革前，为中华人民共和国建设部。而新的不动产权证书，监制单位则为中华人民共和国国土资源部。

3.权证编号不同

旧的房产证包括两个编号，分别是建房注册和房屋所有权证号。新的不动产权证书包括证书编号和不动产权编号。

4.标注产权信息不同

与之前的房子产证不同，不动产权证书在正文需标注权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、使用期限和权利其他状况，非常简明扼要。

简单点

开发商角度，不能办理房权证的原因有

利用集体所有土地开发的项目。

未经立项批准的项目。

未取得规划审批的项目。

没有销售许可证又无产权证的房屋

未经验收或验收不合格的房屋。

土地或房屋未解除抵押的。

开发商未缴纳相关税费的。

土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。

购房者角度不能办理房屋产权证的原因有

购房者没有交纳相关税费。

没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。

委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的

房产证办不下来怎么办

一般是以开发商违约交房时间长短给购房人一个选择，，在一定期限内，购房者不退房，开发商应按日支付违约金。

还有一种是购房者退房，开发商再支付一定的违约金，如果协商不成，一般都是通过诉讼来解决。

具体提起诉讼时，依据每个购房者签订的具体合同为依据主张诉求。这些是一般情况，具体到每个购房者需要实际分析以及结合购房者有无过错来综合判断。在商品房的买卖合同里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体的合同条款的约定。如果开发商超过了约定办证的期限，就需要承担延期办证的违约责任。没有约定违约方式，维权就比较麻烦，因此要注意明确约定违约责任。

开发商原因导致房产证办不下来可以这么解决

协商解决。带上合同等，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。

发律师函。如果协商不成，可以委托律师向开发商发律师函，律师函可以对对方起到催告和警示作用，催促对方积极主动承担责任，比司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒绝赔偿，最终还是要提起诉讼。

提起诉讼。如果经协商或发函开发商拒不解决问题的话，可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。

提醒：买房是件大事儿，大家在购房的时候，楼盘的这些相关证件信息可一定要多加留意呀！

来源：大众网综合央视财经