今晨美联储降息，一大早佛山就成功出让一块江景靓地！！9月19日，德胜河北岸、德胜西路以南商住地被广东顺控城投置业有限公司房企收入囊中。地块总用地面积约4.7万㎡，成交总价为10.7352亿元，楼面地价约9000元/㎡。
这是近两个月来佛山成交总价最高、最重磅的地块了！楼面地价也是最高的！从位置来看，该地块周边已有多个住宅小区，如涛汇鎏金湾、瑞府、龙湖春江名城以及美的世茂滨江壹号等，已经具备一定的居住氛围。
容积率2.5，须采用点式布局宗地出让面积约47711㎡，最大容积率为2.5，建筑密度不高于25%，总体量超过11.9万㎡。地块初始楼面地价约9000元/㎡，除了常规的社区用房之外，没有太多配建，比较纯粹。对比同地段其他地块，这块地起拍价还是有优势的。比如地块北侧的涛汇鎏金湾瑞府，是去年5月涛汇竞得，当时成交楼面价约9001元/㎡，还并非头排景观。 | | |
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| 金科博翠天下 | 2017.10 | 15714 |
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保利德胜天汇
| 2023.6
| 10565
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值得注意的是，地块总体布局和立面设计均有较高要求，具体如下↓↓↓
①主体高层建筑必须采用点式布局；建筑方案要体现现代城市特色，立面造型简洁明快，面向德胜河一侧的高层建筑须采用公建化立面。②沿德胜西路、澄海西路一侧建筑立面不应设置室外空调机、外露管道等附着物。④住宅建筑首层（不计底层为商业的住宅建筑）按≥40%的比例设置架空空间，层高不得小于4.5米。⑤允许竞得人在地块室外地坪标高以下设置建面不超5000㎡的不计容商业。
第四代住宅 得房率真的高项目还是顺德立体园林住宅建筑试点项目，在户属空中花园、日照要求、视线遮挡措施、保障措施等多个方面均有一定要求。立体园林住宅建筑是一种新兴建筑模式，即是时下常说的“第四代住宅”，通过设置平台立体绿化，将空中花园庭院与现代电梯楼房相结合，形成户户有花园庭院的建筑形式。 这样设计有什么好处？外立面更美观，房子赠送面积更大，得房率更高，开发商可以提高溢价、快速去化，购房者相当于房价打折，且居住舒适度更好，而城市界面也会更好看。
当然，相应的建设成本、维护成本也会更高，出让文件做了详细的要求，我们一起看看。
1.户属空中花园应突出建筑外立面，须两面或三面开敞、
无围护结构、无柱；外挑高度须不小于两个自然层层高；悬挑长度不小于4m。
2.每户可设计一个或多个户属空中花园，其水平投影面积小于等于套内建筑面积的 40%，且单个户属空中花园面积≥25㎡。绿化面积应不小于户属空中花园水平投影面积的 60%， 绿化覆土厚度不小于45cm。最给力的是，符合以上条件的户属空中花园不计入容积率计算且不计入产权面积。3.连植物品种都做了要求，应选择浅根、抗风的本地草本植物、低矮灌木和小乔木；应考虑季相变化，以常绿为主，适当配置色叶树种和时花卉。同步考虑灌溉、排水系统及防水措施，以满足植物生长环境要求。 4.户属空中花园的植物种植应在竣工验收时同步完成，统一验收、一并交付。5.项目交付使用后，业主不得改变户属空中花园使用功能，不得乱搭乱建，不得对户属空中花园进行封闭等。 6.开发企业与购房人签订《补充协议》，提出户属空中花园使用要求、负面行为清单，并明确业主违约责任，
同时约定物业管理规则、后期管理、维护和物业费缴纳等内容，做好试点项目预售资金监管工作。7.开发商在做产品设计时，建筑之间的日照间距应符合现行国家标准《城市居住区
规划设计标准》GB50180-2018 的相关规定。8.户属空中花园与其相邻住宅外窗(包括上下楼层与水平楼层)之间不宜产生对视。
作为顺德首个第四代住宅，云鹭板块的华润澐璟已正式亮相，规划为别墅、8栋大平层。华润澐璟，清一色大平层，每户都有着超6米挑空的大露台，错层设计，还做了确保上下层私密性的外挑窗台板。
城发·悦城峯境也被认为是第四代住宅，每户均带有独立、私属的超大空中院落式阳台，打造独有对景式玄关入户花园。除此以外，三水区西南河口“隔涌”地块、高明区银豪泰富西江新城地块，都是有针对性要打造城市森林花园住宅试点项目，即四代宅。
截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份全面落地第四代住宅，包括重庆、福州、西安、温州、信阳等多个城市，今年都有“第四代住宅”项目落地。地块会做什么产品？
最后问题来了，本地块会做什么产品？
在功夫君认为，这个地块大概率也会是望江大平层。
首先，地块南向望江，又是头排，可以无遮挡望德胜河江景与南岸成熟景观。后者已建有南岸公园、渔人码头等旅游景点，风情独特。
| 德胜河北岸滨江公园
其次，地块远离桥梁、马路等噪音源，毕竟核心景观资源在南侧，加上点式布局，只要排布得当，能将江景资源发挥到最大化。
再者，地块容积率设置为2.5，密度不高，适合做江景大平层。
当然，如今在佛山，大平层这种产品已经遍地开花。作为高端改善发展成熟的大良市场，更是竞争激烈。
同在一条江岸线上，已经聚集了鹏瑞皓玥湾、保利德胜天汇等高端改善项目。顺德华润置地广场二期、天鹅堡二期、五矿万境水岸、电建岭南华曦府也都八仙过海，各显神通。
一方面，大良市场购买力仍以改善与高端改善为主。另一方面，如此多品牌房企进驻，也让大良改善产品充分迭代。
写在最后
这块地成交，为金九银十佛山土拍市场开了一个好头，后续还有亚艺蚊型地块、桂城石肯地块、里水及城南地块等，待出让商住地面积逾15万㎡，合计起拍总价约38.5亿元，期待每一宗地块都能觅得良婿。
那么，你期待这样的第四代产品么？
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