十九大后房地产市场和政策展望

文/杨现领（链家研究院院长）

长期来看，“房住不炒”、“住有所居”这个定位基本奠定了中国房地产市场发展的基调和政策方向。房地产迈入新时代，国民的居住观和住房需求已发生重大转变，对品质居住的追求，对美好生活的向往，不再是一句空谈，抑或遥不可及的愿景，它已成为未来房地产发展的主旋律和长效机制的着力点。

壹. 地产新时代的 “ 五大转变 ”

从开发的角度来讲，中国房地产市场已由 “ 黄金时代 ” 迈向 “ 白银时代 ” ，而事实上，对于整个房地产市场来说， “ 黄金时代 ” 才刚刚开始，站在新时代起点上的房地产市场，相对过往有了重大转变。

第一，由数量需求向品质需求转变： 房地产市场由供不应求到基本实现总体均衡，人们对居住品质的需求不断提升。目前，居住品质失衡已成为当下中国居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成为主流。

第二，由增量向存量转变： 一个成熟的市场一般都要有新房市场、二手房市场和租赁市场构成，三者都是满足居民 “ 住 ” 的需求，缺一不可。而目前在一二线城市新房供应不足，且新房豪宅化趋势加剧，二手房已成为满足北上广深及部分二线城市首次置业需求的主战场。

第三，由购为主向租购并举转变： 2015 年之后，我们对租赁市场的关注已经开始发酵，而政策的全面鼓励和市场的 “ 井喷式 ” 发展是在 2017 年，其背后的根本原因在于我国 “ 购租 ” 的极大不平衡，近两年，国家政策的主基调定在 “ 租购并举 ” ，其中 “ 租 ” 在 “ 购 ” 的前位，未来的租赁市场将有更大的发展。

第四，由单个城市向城市圈转变： 新时代以单一城市为核心的开发布局将转变为城市圈之间的联动发展，城市圈将成为宏观经济的新载体，同时它也是房地产发展的新载体。未来无论是从拿地、开发还是业务布局，都将围绕城市圈来布局。

第五，从生产向服务转变： 这是目前房地产市场一个较大的转变，以往房地产更多是一个偏开发、偏制造、偏销售，住房消费的全面升级产生新的需求，在这个背景下，未来房地产市场的潜在空间也会向品质租赁、服务等方面转变，会产生物业管理、社区服务、房地产资产管理服务等一系列与居住相关的服务。

贰. 新时代的 “ 新矛盾 ” 如何解读