水库论坛问答  第311期（跳过中介）

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微信： WX81203731 有问必答

上一期： 第310期（如何洞察别人的内心需求）

提问: 马丁老师，单纯为了孩子基因好的话，是只看外表，还是男生智商耐力情商成就都要看呢，谢谢

回答：每个女人都有一整套与她人不同的逻辑，甚至强烈的偏见与怪癖。

王婆对西门庆说：潘驴邓小闲。

现在想想，也就无非各个女人结合自身首要需求侧重某一点，调整个比例。

单纯为了孩子基因好的话，男人优秀其实是显而易见的。

嫁人就赌两个眼光：

这男人50岁时的状况；

以及跟他生出孩子的质量。

提问: 马丁哥，sh公积金有50多万，忘记提取了，房票没了，人在上海，有啥办法取出来吗

回答：土豪你早！炫富请实名

提问: 欧大，我是魔都的多军，负债1500多万，净资产4300万，每个月要还款10多万，实在心力交瘁，工作已经完全没兴趣了，看了水库也明白了很多真相，和很多人的想法也有点格格不入，几乎没有人看多了，欧大你说我就这样坚持持仓，四五年后在魔都，能到净A9嘛？谢谢欧大

回答：5800w，吃到二轮的话，涨到9000，净7500

提问: 珍稀地段不可复制的豪宅。这个不值得收藏吗？我喜欢景观好的房子，每次看到都很心动，忍不住想买。尤其是高楼层的，俯瞰人间繁华，美得让人心醉。现在对其他消费品都不大感兴趣了。但钱包又不够。想听听大神的见解。

回答：纯消费，CEO贵妇图个开心吧。

提问: 欧大，你眼中的正义是什么？

回答：发展与生存。

提问: ocean，净高2.7无论多大都不折价吧

回答：马马虎虎吧，属于低档楼盘。

提问: 欧神好，以前注册了一台大机，后来换了机器原来那台就不用了，如果不注销就闲置在那里会对注册人有什么影响吗？谢谢

回答：没影响

提问: 欧大

35岁。我现在手里有800万。主业是卖生鲜的，一年弄个300多万。二线省会城市，就两套房。

今年准备大举买房的。深圳房票六张

但突然有个机会，我有把握能和一家大型连锁便利店，签独家生鲜供应合同（主要是水果，鸡蛋）。该便利店在我市目前有50家，年底扩展到150家。

便利店给我的账期是一个月一结。所有的生鲜损耗都算超市的，我只管采购和运输。

我基地直釆，所以价格便宜

卖给超市的价格  毛利有40%

150家店一年的生鲜营业额大概有1.5亿。

但做这个生意的启动资金就要把我的老本全部压上。有点纠结，如何抉择呢。

谢谢大大

回答：生意的事情，错过你会后悔一辈子。

楼市的买卖，迟早有机会。

从人生完美的角度讲，支持先把实业做好。

提问: 欧大

今天去看了南山的万科臻湾汇公寓

大概11万左右一方

2020年交楼

据说深圳湾总部写字楼配套

全国500强企业进驻

周围住宅红树西岸2手12万到15万

这个有没投资空间

买周边二手房好还是搞这个公寓好

深圳湾总部如果建成会不会有一波新的涨幅

售楼说宋小宝，许家印的儿子都去那里买了

回答：我从来不喜欢投资万科一手高单价是CE盘。

提问: 我们都反感那些在背后说三道四的人，其实在背后说三道四、捏造故事的人无非就三个原因：没达到你的层次；你有的东西他没有；模仿你的生活方式或模式未遂。

回答：哦  无影响

提问: 殴大，男的外地有房贷，深户

女的无房无贷

假如两个人结婚

在深圳几成首付

回答：二套五成

提问: 欧大，站在首贷贷足的立场上，是不是可以考虑CQ单价稍高的的盘例如1.5-1.8单价区间的新盘或次新？也许升值比例会略低于1.1-1.3的，但毕竟可以拉足负债

回答：随意。

回报分绝对值和相对比例二种。

提问: 欧大，计划年底渔村按揭贷款买入，现在还能办卡吗，一个月一张这样，还是先暂停。

回答：可以。没几个月了。

提问: od，什么样的房子才算小舰艇呢？是面积很小很容易变现的吗？比如本市主力成交价在150-300（今年的）150的就是最好成交的喽？

回答：对的。总价尽量低 ，

提问: 欧大，您以前是在公司内部从技术岗转营销岗吗？怎么转的呢？

回答：NB啊

提问: 欧神，为了活着难道不应该去国外买一套住么？

回答：当然要追求更高的目标。千载难逢的大变数。

提问: 谈判是因为实力相当才可以谈。否则就是少宰多宰的变化而已。

实力不相当，直接抢即可。

抢劫获取—抢劫成本=宰的大小

谈判是文明的吗？是减少变数减少摩擦成本的快速交割而已。

对吗？

回答：即使你准备抢他了，你也可以谈。

增加交易，dT>0总是好的。

提问: 中部普通地市，国企盖福利房，但以科研用地建设，无产权。 房价是市场价一半(4000+)。只能原价回购。 地段快到郊区，附近是监狱和传染病医院。真心不想买。给个能买的理由？

回答：你LP想买。

提问: 神，目前上海是还在交易量很冷的低谷，还是在交易量开始放大笋盘开始减少的阶段？上海房子的置换，大约应该在什么时候？

回答：冷谷

先卖后买。

提问: 神，现在去宝中淘1000万的房子，5年后能到2000万吗

回答：五年一倍有点紧张。

二轮的话，应该+60%

提问: 欧大，三四线城市，体制内幼师，2年前和朋友共投资30万弄了个英语培训，目前每年总收入80万，支出15万。基本没有任何销售营销行为，就我们两个人在做，没招人。

现在的问题是，政府对学科培训越来越严，在弄白名单，我们这样肯定是不合格的。在犹豫，要不要辞职，一鼓作气做大规模？

回答：你可以测算市场潜力。

流量哪里来。

方圆三公里有多少孩子，人口会不会断层。

场地能否容纳。

幼师身份不值得留恋。

提问: 欧大，事物的真正价值在于使用价值？

回 答：在于让人类获得愉悦。

提问: 欧大明年初重庆还会继续涨么，是否还要看国家政策

回答：继续涨

提问: 续一下这个问题OD，因为不是本地人，交5w定金这是中介做担保吗？如果房东毁约了就赔我10w，如果他人走了，或者又卖给别人了，怎么办。。。找中介负责吗还是要打官司？

回答：一定要房东签收。

房东这么大一个人，要完全斩断所有资产，是非常困难的。

签正式合同后，赔房价20%

提问: 欧神，您好。有一套房子出租了2年，要到期了，租金谈妥后需要续签合同吗？新的合同百度查还是找之前的绿皮中介合同，复制一份，去掉中介的内容？一年一签对吧？

续签有什么注意事项吗？

回答：续签非常简单，三行字:

合同日期xxxx—xxxx

合同价格xxxx

其他一切不变，和之前一样。

价格每年小涨。

提问: 紫大，一个月申请两张xyk然后停一个月，下个月再两张再停一个月，影响dyd不？平均也是一张/月

回答：两个月不超过三张，基本可以，不要再有其他查征信的贷款

提问: 灯塔，我家小区里有一栋别墅，是开发商老板自留物业，现在老板的老婆拿来经营餐饮，经常有zf和事业单位人员来吃喝。酒气熏天，经常吐的小区道路上污秽遍地。访客汽车逆行，也造成车位紧张。

投诉到街道，说餐饮手续齐全，管不了。请问，有没有什么办法？

另，最近有好几个单元安装电梯，已经获批，部分开始施工。但昨天物业主任说，配电房是开发商集团资产，不允许从这里走电和安装电表。实质是想接管电梯的管理，好收钱。让他们拿出管理方案，回复说没有方案。

请问，配电房是不是小区公共资产吧？开发商的物业有权这么做吗？谢谢。

回答：他如果手续合法，你就没有任何办法。

最多只有不停投诉，给他制造麻烦。

配电房不允许动的话，直接找供电所。看看能不能再拉一条线。都是花钱的。

一般这么渣物业很少见。

提问: 欧，有一点不解，你说不要低迷期卖房，但是如果等到上涨周期卖是可以卖到高点的价格，可是同时你再去买别的房子也是涨的呀

回答：我们之前早买好了。

上涨周期抛，是为了填窟窿。

多军窟窿都大得要死。

提问: 暴击之后是不是应该把房子赶紧卖掉变现?  否则一年涨幅至少摊成三年，再减去月供，基本没多少利润，且银行估值再三年后还是一样，也不可能从贷款套现。

怎样的落袋方式最合适? 什么样的价值稳固方式最好?

等再下一轮涨套现?  还是得靠其他收入维持持有?

好像目前的各种限和税，对应到涨幅已抵消很多，利息以前觉得和涨幅比是毛毛雨，现在好像已经是挺高成本了

回答：这事是一个悖论。

好比三四五月行情。五月价格最高，可能比四月高10%

但是五月的流动性已经不行了。消费者不愿意买跳价200w的房子。

所以“抛在顶峰”是很难的。我们也没有好的科技树打通。

提问: 欧大

信贷收紧，必然导致需求减少啊。

眼下，也确实购买的人少了。

明年的政策如果不变，甚至更加严苛的话，

明年，应该不会再次大涨吧

回答：需求并没有满足啊，你还是住茅屋。

供应反而少了。

长远看，略一放松，反弹更猛。

提问: 神，沈阳，贷票有限，如何选择？

1，并发3-4套单价8k~9k的新房，总面积280-390，有可能并发失败

2，一套面积400+的二手，单价5k+，可以留着自住。

回答：新手尽量A，哪怕少买二套也行。

B不适合新手，赚钱效应慢。

提问: Os，70年的住宅，四成首付后，目前租抵供，假设100万总房价，问，现在我资产是40还是100？

回答：资产100

净资产40

提问: 欧大，目前150万的资金量，因北上深限购和限贷比较严格，如果自己无法满足北上深的房票和贷票的情况下，在目前cq和sy限购和限贷不严格，可以很容易破三无的情况下，把资金放到这两个城市或者放一个城市是最优选择？

回答：新手尽量一个城市，摊薄管理成本。

提问: 大，不能抵押。要不签个远期合同卖掉？主要是担心去年那波青吹的上涨，不确定未来几年才能重现…

回答：信息不足无法判断。

一般涨过一波+40%，后面不应期就会很久。

提问: 欧神，你好，我找了一个人帮我代持，交首付的时候是用我名下的储蓄卡刷首付，还是把首付款转到代持人的名下储蓄卡，再去售楼部刷好一些。

回答：要看银行认不认。

银行不认，

提问: 紫竹大神，你好。目前无工作，上海有皮包公司，没有社保公积金，如果通过朋友转账给自己做经营流水和发工资，一年以后可以办理抵押经营贷款吗？感谢。

回答：目前的政策可以做的

提问: 马丁，凤冰做下来1500/p，是不是太贵了？你的成本大约多少

回答：你这种思维方式发不了财

提问: 老师，您做凤冰成本是否控制在三位数每平？

回答：我吃个午饭还三位数呢

提问: 王先生，侬接触的外国租客多，好奇了解一下，目前上海外国人，从打工皇帝到洋垃圾瘪三，大概能分几个阶层，如何从外表上大致分辨。谢谢

回答：一言难尽。老外打扮得体，不省香水。

看一次房能判断出年龄国籍人种已经不易。

说一个tips吧，带个中国老婆出来的，一般没钱。

提问: 马丁老师您好！北京sfsd+400万现金。不考虑学区不考虑自住。如果您来操作，会买下面哪一项呢？为什么呢？谢谢！

1. 买1000万的新房毛坯，位置位于南四环外或北五环外。还贷能力上限。

2. 加100万消费贷，买国贸或金融街附近的次新小区两居约800万。还贷OK。

3. 买五环外次新小区两居，约650万。还贷无压力。

4. 其他。

解释一下，北京一般sfsd二手房五环外最高贷款243万，五环内最高303万，否则会被认定非普税很高。也有少数原值高或者公房可以高贷，但可遇不可求，且价格一般相应变高或者有其他硬伤。

回答：这道题将了我一军

借机会讨教了一下北京的多军朋友，看来北京的信贷真的是hell模式

我们会选1

1. 杠杆率最高；新房有开发商担保，审批最容易；未来变成次新，涨幅能兼顾。最好挑选有性价比、限价明显的新房；

2.  按揭太少；800w较难选到国贸和金融街理想的次新两居；

3.  按揭太少、标的也小。

提问: 请问马丁，2018又快过去了，这一年除了买两套房以外碌碌无为，整天就是混日子。感觉这种状态可能是做人没什么目标导致的，于是给自己设定了一堆小任务，赚钱看书看房之类的。再深入想一下，其实这些事也不太想做，真正热爱的事情根本不需要定目标。现在生活中就是缺乏那种热情迸发，一往无前的嗜好。该咋办呢？谢谢。

回答：2N在京沪深的话，

吃吃喝喝，疯狂的性爱。

往堕落里找兴趣总会吧？

这本来就是最正义的人类活动。

实在闲的蛋疼，就往高雅里找也行。

马丁正现金流的时候还tm写交响乐呢！

2N房子在cq，sy或其它十八线城市的话，

老老实实搬砖去吧！

提问: 互联网产品工作六年了，想要去做两个月房产和贷款中介，彻底摸清楚一下这个科技树，再回来老本行工作。欧大觉得这样有帮助吗？

回答：二个月不够。而且也会扰乱你的职场履历。没必要。

提问: 欧神，北京最近什么时机买入比较好？19年春节后会开涨吗，担心到时不好上车

回答：没有大涨的迹象。再等等

提问: 欧大好，因入库太晚，在香港买了那种返还型的重疾保险，一年三万多。要交二十年，现在已经交了三年了，是不是应该断交？

谢谢！

回答：断交有损失。你别心疼别怨我。

提问: 老大，利率5.7，90年的房子银行说只能抵押出6成。20年等额本息5年归本，中介费0.8个点，这个能要吗？

回答：要

提问: OD，sy西堤国际，顶楼7k，非重点学区房，是9、10号双地铁明年4月开，可入吗

回答：感觉还可以。值得去现场看看。

提问: 现在征信上有了信用卡使用额度一栏 信用卡还能继续tx吗  用到二三十万总额度了 经常收到银行发的提醒短信

回答：没问题。如果你不申请新的卡的话。

提问: 欧大，重庆因为潜力巨大而且均价比较低，可以长期看好。今年对外地人限购之后，市场交易量下来了，短期看的话未来半年是什么趋势？如果重庆建仓，什么时间比较合适？

回答：涨完歇息。明年继续涨。

提问: 因为利益问题，我们夫妻俩和她妹妹、她父母闹翻了。但是我深知他们毕竟是一家人，早晚会和好的，但是我就尴尬了，以后该怎么跟他们家人相处？

回答：过二年就好了，只要夫妻感情在，没啥过不去的。

情绪上一时尴尬无所谓，忍着。

提问: 李咏走了，我，不成熟的多军的信用卡都刷空。保险不买靠卖房和刷信用卡吗？现在1:500的高比例杠杆的保险，没有啊，欧神。你建议多军配置哪一款高杠杆的死亡险呢

回答：手闲，可以每年买5000元，保障300w

提问: 欧大：做为渔村存投资角度推荐那几个板块、计划下周去渔村🙏

回答：三四五万的板块。

例如光明，翻身

提问: 屌丝一枚，300万，sfsd，kc有这么笋的嘛？除夕前没法现场考察。谢谢

回答：一复地250m，六七百万还买得到。

提问: 欧大，在外地找了个中介，买了个房子，结果我的名额没流水，不幸的是找了个水中介，说j流水不行，这可怎么办好？又付了一半佣金给中介，自己偷偷搞了一份j流水，又给认出是假的，现在很麻烦....中介也不行，按揭和中介费又交了

回答：跳过中介，自己办银行贷款。

关键是他找的信贷员不行。

提问: 欧神，自己查征信算征信次数吗

回答：不算

提问: 欧大:桂林的住宅现在可以投资吗？好像一直没怎么涨、均价5，6千

回答：没考察过。桂林市区很渣的。

提问: 欧大  经营贷放款后，找平时给他照顾不少的朋友借账户过账取现，还解释了款的性质和过账原因， 被拒绝。

这种人是否不值得交往了啊？  因为对方不信任你。

显然你以后也不可能从他身上获取商业利益。

回答：如果是喝酒撸串，倒是可以继续的。

提问: 欧大好，相邻两个小区，一个所谓高档小区大部分一百多平单价3w，旁边一个平民小区都是七十平小户型单价一万八九。总层数都11层，都是六年前盖好的房子（卖的时候大面积那个就贵一些）。这是怎么个情况，不是越小户型越贵吗，还是随着二胎放开反而大面积的受欢迎了？

回答：小户型会跑赢。

提问: O大，现状：三四线外地无房票，有现金900w（月息12%），固定资产可经营贷200w，（有过两次房贷已结清）。问题A：去SZ算不算sfsd？（目前无票）。B：如是sfsd且首套带足情况下去sz、还是cq或sy？C：不是笋盘的房子如没贷款是不是目前行情下意义不大？D：经营贷全款再dyd于本人情况适宜不？E：炒菜操作良好10内个人资产能否到A8.3？F：还是坚持sy小礼堂观点看多吗？F：个人情况敬请您给点升阶思路。谢谢！

回答：没贷过款算首贷。

用12%借九百万，玩这么大，我并不建议。所以还是劝你用经营贷的低息资金，做做CQ小单子好了。

意义不大

适合

你买1500m CQ，稳稳进8.3

沈阳持续看好。唯一低于一万的重镇。

不要燥急，先把心静下来。

提问: OD，求问付定金买房的话，代持人不在，我付定金，定金合同需要标明什么吗，如帮代持人付定金？

回答：购买人xxx

代理人xxx

代理人已获购买人授权。

提问: 深圳，除了房贷没有其他贷款，办理一笔50w，八年信用贷当天，并发办理一个30w，3年，月息0.78%，等额本息，需要2700保险的贷款。本来当天下午计划去再办一个0.38%，30w，三年的等额本息的装修贷，因为资料没有带齐没办到。现，0.38%的应该办不了了查询次数超了，起码要三个月后才可以，50w的贷款已提款，0.78%的催我再去面签放款。如果0.78%的放弃，等三个月后还有机会贷那0.38%的吗？0.78%的利率，有必要贷出来吗？

回答：月息0.78%，还要等额本息，还要保险，感觉很渣。

是不是平安的“新一贷”，那真实利率要23%了。别贷。

提问: 欧大，夫妻两人都各有两套按揭，但离婚协议中一方净身出户。是不是有的银行会给净身出户的继续按揭贷款？

回答：看主贷人是谁

提问: 工作中犯了小错，领导并未发现，要不要主动承认错误。

回答：不用

提问: 殴大，本来说好用我嫂子做房票，结果房子还没买就离婚了，这房票还能用吗？嫂子本人很好，我就是担心她再婚，万一她另一半不靠谱会影响房子。

回答：理论上算婚前财产。

但是是否吹枕边风，就不知道了。

提问: 欧大，XYD从A银行取现，ATM存B银行，再后转账到C银行后付房款，这样OK吧？A，B ,C都是同一个人的账户

回答：可以的。

最好隔开一二天。

提问: 既然大多数人都不懂房，钱怎么还会往房地产跑？

回答：大多数人不懂房=钱往少数人手里跑。

提问: 欧神，坐标zz，三环内2002年的地铁口楼梯房老破大，六楼七楼顶楼复式，没有电梯，送露台，223平米，法拍房150万，周围正常楼层在1.3_1.5万一平米的价格，敢入手吗？主要担心房龄太老，没有电梯，加上面积太大，谢欧大大🌺🌺🌺

回答：郑州能正常住人的，7000/m怕什么。

经济不用发展了，楼市 不用向 前了。

以后遍地4～5w的时代。

提问: 殴大  收入 80万税前 其中近一半来自公司配的股票 最近股市跌 股票这块已经缩水20%  最近家里准备买房 预计贷款各项还款 6w+ 请问殴大这块压力会不会比较大？如果股市大跌收入会进一步缩水呢。

回答：还款6+，还是-6w

如果月供6的话，那基本没压力。放心好了。

提问: 工行邀请去办房屋抵押的大额信用卡，是分期，消费后最多可以分5年还，利率年百四。办不办，那么实际利率是多少？谢谢

回答：要。

实际8%

提问: 欧大，我卖房，当初中介说我收到尾款时间不固定，快则一个月，慢则两个月。我着急用钱，现在都过去三个月了，还没有消息，催促中介，中介让我去找土地局关系疏通，中介说现在土地局正在办房本，要20个工作日下来，然后再去银行抵押又要好长时间放款。我很生气，买房的人不着急，办手续都是我或中介催着他，中介说他们很尽力给办呢，但是感觉中介不积极。我每天着急火燎的等钱，他们在慢条斯理的敷衍，我有什么办法可以让他们着着急，我能不能现在说房不卖了，等他们着急来找我，或是让他们着着急来说好话，或是让他们起诉去，然后我再说接着卖，让他们撤了，再或者后面还有什么手续我可以卡一下中介出出气，我很生气

回答：感觉遇见《拖延流》玩家了。

建委进去了没有，交易中心去过，接着才是21天出产证。

产证出来之后，唯一不可控的是银行放款速度，这个可以去银行闹。

感觉你什么也不懂。如果还没有建委过户，可以翻来合同对照日期。

提问: 欧神您好！我刚工作两年，要在北京买套新房，两个小区：

1. 距离我上班坐地铁门到门30分钟的平民小区，算是中等学区房。1000万可以买南北通透大平层四居室180平，小区里最贵的户型。

2. 距离我上班地铁1小时，开车40分钟的豪宅小区，无学区。1000万可以买小区里最便宜的南北通透三居室120平，小区里最便宜的房子。该小区大部分房子是三五千万的独院。

我父母坚决认为买1生活方便。我认为应该买二，做豪宅小区里最穷的业主，找机会结交富有的邻居们。增长见识、开拓人脉。

您认为我父母对还是我对？我的想法是太幼稚了吗？谢谢！

回答：A>B

豪宅业主基本不社交。例如我从来见不到章子怡。

提问: 欧神，创业的发展路径是什么？

回答：创业的唯一上帝是消费者。

你要满足消费者的一个需求。

提问: OD,现场已经看过，楼龄10年了，精装，楼房密度较大，都是高层，外表有点旧，还需要看点什么注意什么

回答：贷足就闭着眼睛买吧。小赌怡情。

提问: 我因为产证上有70岁以上老人，大多数银行不接受，现在贷款中介推荐我这款dyd：6.35%，授信30年，先息后本，每年归还5%本金，第四年归还25%（又可以申请拿回这钱），每5年一个周期循环。请教殴大：这款产品比较奇怪，这30年利息确实一直是6.35%吗？还是因为多次归还本金的操作，导致实际利率升高了?

回答：不会，利率一直6.35%

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