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其实媒体对我们有很多的误解，我们也没有过多的解释，最大的误解就是出现在各种标题上，说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑，这是个误解，我们往哪儿跑？
观点地产网 潘石屹最近有点忙，先是在6月底以35.7亿成功叫卖了上海虹口SOHO，又在7月初突然宣布启动光华路SOHO2和凌空SOHO的整售，因媒体铺天盖地的“告别地产”质疑而在北京紧急召开发布会澄清。
随后，8月份又马不停蹄奔赴杭州、南京、北京、深圳、广州等地召开发布会，宣传SOHO 3Q启动全国化布局。
8月22日，潘石屹现身香港，与总裁阎岩、财务总裁唐正茂共同出席SOHO中国2017年度中期业绩会。
与前几场城市发布会相同，不难看出SOHO中国努力向外界宣布集中发力SOHO 3Q的心情，短短25分钟业绩解析中就有超过15分钟是在介绍SOHO 3Q，甚至还特地在现场播放了一段3分钟的视频来推介SOHO 3Q。
但外界关注的重点显然不止于此，在接下来30分钟的香港、北京、上海三地媒体问答时间当中，被提及最多的问题仍然是SOHO中国出售资产背后潘石屹对中国房地产市场的看法。
“我们往哪儿跑？”
潘石屹看起来心情不错，发布会前言笑晏晏地在台下跟在场媒体交流，被介绍出席时还向台下媒体摆手打招呼。
但当第二次被问到公司资产变现之后的资金去向时，潘石屹的表情开始变得严肃。
据观点地产新媒体不完全统计，以一年甩卖一个项目的速度，SOHO中国近几年来出售资产回笼的资金已经超过300亿，公司自2014年开始就再没有投资新项目，公司账上现金却并未有所提升，2017年上半年及2016年底公司账上的流动现金仅为36.95亿和41.22亿。
对此，潘石屹的回答显得略微有些委屈，他缓缓地说：“媒体比较关注我们把项目销售了，拿到钱以后怎么花这些钱，其实媒体对我们有很多的误解，最大的误解就是出现在各种标题上，说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑，这是个误解，我们往哪儿跑？”
潘石屹解释称，出售项目变现的钱，第一是还了贷款，因此公司的负债率降了下来，尤其是境外贷款大幅度地降了下来，公司不想承担过多的汇率风险。
另一方面，公司把项目变现，SOHO中国从重资产模式向轻资产模式、向平台化的共享经济模式转变，这个方向他认为是对的。
老潘指出，对于中国的房地产市场，他有一个最基本的判断是“我们这些年建的房子是多了还是少了”？
潘石屹认为，中国这些年已经建了很多的房子，商业方面，商场、购物中心严重过剩，他最近去的五六个城市好多商场不仅不赚钱，甚至都腾空了。
从酒店来说，前段时间万达与富力间的大宗交易，万达把77个酒店以199亿人民币的价格卖给了富力，粗略计算，一个酒店的价钱相当于香港一套房子的钱，从这个交易上就能看出酒店的回报率非常低，甚至可以说没有回报率，可以看出，酒店其实也过剩了。
再有就是SOHO中国过去一直从事的办公楼开发，他看到办公楼的租金水平，北京、上海还稍微好一点，二线城市租金很低、空置率很高，可以看到，传统办公也过剩了。
最后是人们一直认为没有过剩的住宅，潘石屹认为，大家认为住宅没有过剩的原因是因为没有出台房产税，如果真正出台了房产税，现在一户人家拥有两套、三套房子其实是非常多的。从这个角度来说，住宅其实也已经过剩了。
因此，潘石屹做出结论，供求关系是判断今天中国的房地产市场最基本的点。基于这个判断，SOHO中国下定决心，从两三年前开始，要从重资产的模式朝着轻资产、平台化、共享经济这个方面发展。
“在过去的20年时间，房地产开发商建了好多的房子，到今天为止，我认为每一个城市都不缺房子了，把这些房子最充分地利用起来，才是我们的使命。”
“我觉得我在未来还可以工作的年华里面，跟我的同事们一起，如果我们能够把3Q共享办公这一件事情做好就已经非常伟大了，再不想做别的事情了。”
潘石屹笑着说，言辞恳切。
难解的盈利之问
虽然将SOHO 3Q视为自己有限工作年华当中最伟大的理想，甚至不惜身体力行地将自己的专用办公室“消灭”变为移动办公来宣示决心，但对于多年来大家都十分关注的3Q盈利问题，潘石屹却没能给出一个令人满意的答案。
业绩会现场，当媒体第三次问及有关SOHO 3Q的营收和盈利问题时，潘石屹不得不婉转回应。
他介绍，SOHO 3Q目前有17000个座位，分布在19个中心当中，但到今天为止，这19个中心、17000个座位其实都还是“实验室的产品”，还不是很成熟。
潘石屹解释，在公司已有的19个项目当中，有大概4个项目是永远赚不到钱的，这里面主要是两方面的原因：一是项目的规模太小，二是使用了地下室的面积。
因此，在SOHO 3Q过去两年的发展时间，公司不断地产完善产品，厘清商业模式和盈利模式，下一步启动3Q的全国化布局，首要要求就是城市的繁华地段，地上面积不得低于4000平方米的使用面积。
“如果说具备这些条件，下一步我们在外面开拓，每一个3Q都应该是可以盈利的。”潘石屹乐观展望。
除了连续两年都不愿公开披露的3Q营收和利润情况外，有关SOHO中国传统写字楼出租业务的盈利情况也存在诸多难解的疑问。
观点地产新媒体发现，2017年上半年SOHO中国实现营业额约人民币10.7亿元，比2016年同期上升约47%；实现租金收入约人民币8.18亿元，比2016年同期上升约17%；实现公司溢利40.29亿元，比2016年同期上涨577%。其中，物业租赁的毛利率为80%，而2016年同期为78%。
虽然营收和利润大幅上涨，但观察报表不难发现，财务报表中的投资物业评估增值大幅上升，从2016年上半年的11.26亿上涨达到了61.55亿，上涨幅度高达6倍之多，这在上半年SOHO中国并无任何新增投资物业甚至还出售了一项物业的背景下，显然令人无法理解。
对此，唐正茂表示，一方面是公司基于此前出售物业录得较高增值溢价，而作出的基于市场价值的评估调整；另一方面也由于公司将一个原本计划出售的非投资物业，调整为不出售的投资物业所带来的投资物业增值。
但即便如此，倘若剔除掉该部分投资物业增值的影响，计算得出SOHO中国2017年上半年的利润表现，将从40.29亿变为-21亿。
以下为SOHO中国有限公司2017年中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：我有三个问题，第一，公司7月份时宣布要启动光华路SOHO和凌空SOHO项目的整售，光华路SOHO其实属于公司的核心资产，为什么要把核心资产卖掉？是不是不看好房地产市场或者说不看好重资产模式？公司这些年来出售资产回笼的资金使用情况是怎样？
第二，公司年报中上半年投资物业增值是62亿，比去年增长了接近6倍，但公司投资物业实际上是减少的，为什么投资物业增值还会这么大？如果剔除掉这部分的影响，公司是不是会有亏损？
第三，公司上半年的整体毛利率是69%，能不能解析一下这个毛利的构成？比如说写字楼、3Q、物业销售的毛利分别是多少？3Q具体的营收和利润分别是多少？
唐正茂：刚才介绍了，我们看到市场回报率比较低，资产价格比较高的情况，所以我们出售一些资产，这样做的目的是为了让公司变得更轻一点。
因为现在重资产方面，虽然我们每年物业的表现很优秀，有价值的增长，但是这个增长还是蛮有限的。重资产这一块将来看它的价值提升租金的回报，我们认为都不是特别高，尤其是目前这个市场情况下，所以公司决定出售一些物业。
同时我刚才也介绍到，我们的3Q是轻资产的，这个市场非常巨大，它的价值量也可以增长到非常高，所以公司在业务方面也不断地做到轻重的结合。
你刚才也提到我们投资物业增值比较大，今年的确是投资物业增值比较大，一个是市场环境是这样的，我们之前出售的物业，像去年的世纪广场，比帐面价值要高出20%左右，比成本就更高了，其实我们就是觉得它的帐面价值是比真正的实现市场价值低不少的，所以今年我们在这个方面有一个提升，也是希望这个帐面上反映的投资物业的价值更能够反映市场的情况，这是带来我们比较大的投资物业价值提高的一方面原因。
同时如果仔细看的话，你会看到，还有一个原来是放在非投资物业，即在售物业这个里面的资产，现在我们也不准备出售了，所以转到了投资物业，这也带来了投资物业的增值。
出售资产回流的现金情况，一方面之前这些项目还有一定的负债，所以是要先把负债偿还掉，然后有一部分补充了公司的流动资金，还有一大部分，你也看到我们的分红比较高，我们也是跟股东分享了。
我们觉得这个资产价格比较高，是一个卖的时机，肯定不是一个买的时机。同时我们现在花很多精力发展认为很有潜力的3Q的业务是一个轻资产的业务，不需要太多的资金的投入，基于这些基础，我们把大量的现金用来跟股东分享。
关于利润率的问题，投资物业的利润率是非常稳定的，我们的公告当中也介绍了，我们目前如果单纯看出租业务，它的利润率应该有80%，但随着我们所有的物业都到达成熟状态的话，毛利率还会进一步提高，因为这里面出租的成本，最大的一个就是物业税，物业税基本上就是租金的12%，将来我们的目标是出租物业的毛利润率要达到85%甚至更高。
你看到我们今年上半年的利润率要比80%低一些，因为它的营业额当中还有一部分是我们今年上半年零零散散出售了一些原来的尾房，销售物业的毛利率也是很高的，那个是百分之五六十，所以平均下来就实现了这样一个数字。
现场提问：SOHO中国近几年来应该回笼的资金是比较大的，回笼了那么多资金之后，除了给股东的分红提高，未来的钱会怎么花？之前潘总在一些媒体见面会上说今天会详细回答关于SOHO中国的钱怎么花的问题，所以想了解SOHO中国这一块具体的规划，或者说没有更细的也可以讲一下大的方向，比如说更多的放在国内还是国外？
第二，目前看到比较多的是3Q这个项目，除了3Q之外是否还有新的项目在酝酿？3Q现在占到SOHO整体的营收和利润的比重是什么样的？关于这个项目有没有短期的目标？近几年大概要把这个比例提高到多少，总额做到多少？
潘石屹：媒体比较关注我们把项目销售了拿到钱以后怎么花这些钱，其实媒体对我们有很多的误解，我们也没有过多的解释，最大的误解就是出现在各种标题上，说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑，这是个误解，我们往哪儿跑？
我们项目变现的钱，第一个我们是还了贷款，所以我们的负债率降下来了，尤其是境外的贷款大幅度的降下来，我们不想承担过多的汇率风险，我们的收入是人民币的收入，我们的负债就是人民币的负债。销售收入和利润是两回事，这个销售收入里面还有很多的负债，所以目前我们的负债降下来了。
而且你看我们公司的财务指标是很健康的，就从一个数字来看，我还没有做过详细的比较，可能我们SOHO中国融资的成本只有4.4%，可能是全中国房地产公司里面最低的了，还有没有低过我们的我不知道。融资成本4.4%就可以看出来银行愿意给我们贷款，而且贷款的成本又是非常低的。
如果说我们把项目变现了要跑是个谣言的话，我们把项目变现，SOHO中国从重资产的模式向轻资产的模式、向平台化的共享经济这个模式发展，这个是对的。
因为我们看到重资产的模式，从全社会来看，这种重资产的模式的资源利用率是特别低的。在做共享汽车的时候，他们算了一下，说全世界汽车的使用时间不到10%，也就是说这个汽车90%的时间是在浪费的。
我们回过头来再看我们的办公楼的空间，从价值量来说比汽车还大，消耗的资源比汽车还大，我们这个办公楼的使用率到底有多高？有些城市的空置率是50%，就是50%的房子没租出去，租出去的房子利用率也是非常低的。
据我粗略的估计，今天全世界办公楼的利用率估计跟汽车的利用率差不多，就是10%。我们能不能通过一个平台，在不增加这个城市的供应量、不浪费资源的情况下，能把我们过去好几十年时间建的办公楼有效、充分地利用起来，有没有这样一种可能？
有，就是共享经济的模式，就是SOHO 3Q。
可是这个规模做得小是没有意义的，像我们今天做一两万个座位是没有意义的，所以我们下一步就会把重点放在3Q的发展上。如果说过去20年我们是在为城市建房子，从现在开始，我们就要把我们建好的房子最大限度的，每一平方米都能利用起来，这是我们的一个社会的理想，我也觉得是一件很有意义的事情。
要实现这个远大的理想，先从我做起。上个星期我宣布了一个我自己认为很伟大的决定，就是把我自己的专用的办公室消灭了，我给全公司发了封邮件，我走到哪儿，我的双肩背的黑色的包出现在哪儿，就是我的办公室，否则我出国一个月时间，我的大办公室就闲着，这有是一个浪费，这可能是我们下一步发展最主要的点。
刚才你问我们除了3Q还做什么，我觉得我在未来还可以工作的年华里面，如果是跟我的同事们一起，我们能够把3Q共享办公这一件事情做好就已经非常伟大了，再不想做别的事情了。
现场提问：想请问您对中国房地产市场的看法，您曾经讲过现在的地产发展已经到了天花板，现在我们也看到调控政策方面，对境内企业发展房地产、到海外投资方面有一些限制，这个会不会对你们有影响？您怎么看中国房地产这个天花板之后会怎么样？
潘石屹：我有一个最基本的判断，实际上有好多人是看政策，今天出一个租售同权，明天出一个限购的政策，我觉得这些政策的关注点是一方面，最重要的我们关注的就是我们这些年建的房子是多了还是少了，我觉得要回答这个问题，对市场来说更有意义，因为这些政策的调控都是随着供求关系的变化而出台的。
我认为中国这些年已经建了很多房子，我们看到商业方面，也就是商场、购物中心严重的过剩，我们在屋子里面做数字的分析觉得过剩了。最近我去了五六个城市，有好多不仅是不赚钱了，都腾空了，所以从商场来说是过剩了。
从饭店来说，前一段时间有一个大的成交，万达把它的77个酒店以199亿人民币卖给了富力，你们算一下，一座饭店的钱就是你们香港一套房子的钱，从这个就能看到它的回报率是非常低的，甚至就没有回报率，可以说这些饭店都没有回报率，从这个指标就可以看出饭店的量是非常大的。
我们公司过去开发了很长时间的办公楼，我们看到办公楼的租金水平，北京、上海略微好一点，要到二线城市，租金很低，空置率很高，我们就看到传统的办公也过剩了。
人们可能说住宅没过剩，住宅是因为没出台房产税，你如果真正出台了房产税，现在一户人家拥有两套、三套房子是非常多的。
我们看今天中国的房地产市场，还是要看这个供求关系是什么样的，这是我们看这个市场最基本的点。所以我们下定决心，从两三年前开始，要从重资产的模式，朝着轻资产、平台化、共享经济这个方面发展。
现场提问：刚才有一位现场提问已经问到，SOHO 3Q在公司现在的租金收入的占比是多少？请您给一个具体的数字。
唐正茂：刚才我说了，我们有17000个座位，都是在SOHO中国的投资物业里面，从面积来看，大概是占到10%，但它收入的占比应该更高一些，目前3Q的收入占SOHO中国的收入还不是很大的一块，所以这个还没有公开披露，这还不是一个公开的信息。但是随着3Q规模的迅速扩大，我相信下一次的财务报表上我们会把这一块单独披露。
潘石屹：SOHO 3Q现在有17000个座位，分布在19个中心里面，到今天为止，我们觉得这19个中心也好，17000个座位也好，都是一个实验室的产品，还不是一个很成熟的产品。
在过去的两年时间，我们把我们的产品不断地在完善，最重要的就是看到什么样的产品是赚钱的，什么样的产品是不赚钱的。因为我们这19个项目发展过来以后，我们大概有4个项目永远是赚不到钱的。
这里有两个原因，第一是规模太小，所以我们下一步到别的地方开拓3Q，800个座位、4000平方米的使用面积是我们的底线，不能低过它。我们发现这个3Q能够共享办公，形成人气，形成互相交流的氛围，一两百个座位是达不到效果的。
第二个是不能用地下室的面积，因为我们这19个3Q里面，大概有1/3的面积是SOHO中国原来租不出去的面积，用地下室的空间做这个SOHO 3Q，这个效果是不好的。
从现在开始，我们的产品，我们的商业模式、盈利模式全都想明白了，下一步我们在外面开拓的过程中，就是城市的繁华地段，地上面积不得低于4000平方米的使用面积，如果说具备这些条件，下一步我们在外面开拓，每一个3Q都应该是可以盈利的。
现场提问：SOHO中国是1995年建立的，应该说见证了中国房地产的整个历史，SOHO中国在每个阶段都有一些作用，从之前做重资产的写字楼，到现在的3Q这种互联网办公模式，您是怎么看待中国房地产这20年的变化？以及您在执掌SOHO中国的过程中，为什么会突然之间选择这样一个动作，从重资产向轻资产转移，请您跟我们分享一下您的心路历程。
潘石屹：中国在过去的20年时间，这个社会发生了很大的变化，中国的房地产开发商尽管名声不是很好，可是在这个变化的过程中，还是起了很大的作用，城市面貌的改变、居住条件的改变、地方政府财政收入，我觉得还是做了巨大的贡献。我们体会到在过去随着技术的进步，人们建房子的速度是非常快的。
在过去的20年时间，房地产开发商建了好多的房子，到今天为止，我认为每一个城市都不缺房子了，而是把这些房子最充分地利用起来，才是我们的使命。
我觉得公司的盈利、赚钱，这些东西都是派生出来的，都是第二位的，最关键的就是这个市场上面到底需要什么东西，我们应该做什么事情，才对这个社会是有意义的，所以我们在这个时候就主动地从重资产的方式向轻资产、平台化的方向发展。
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