这些三四线城市，是该逃离“火场”还是重新折返？

今年上半年，三四线楼市火爆又带动了一波行情，那些深耕三四线的房企可谓收获满满。很多房企从前几年的逃离“火场”到重新折返，再度拉开三四线布局的大幕，将要面对的，早已不仅仅是一片蓝海。

那么，对当前的三四线城市热潮，我们到底是积极拿地，加快布局？还是谨慎而行，择城而驻？

实力型城市

总体表现：基础建设完善，与核心城市融入性好，住宅市场量价齐飞。

推荐理由：各评价指标均好于其他类型的城市，市场热且可延续，未来表现仍然可期。

建议：经济市场发展抢眼，建议优先进入，抢地攻城，可长期发展。

优质型城市

总体表现：经济处于快速发展期，城市配套相对完善。存货压力小，成交放量带动价格上涨。

推荐理由：宏观环境趋好，新一波关注热点，市场渐热且可持续一定周期。

建议：积极进入，需防范库存或政策收紧带来的风险

发展型城市

总体表现：经济发展稳定，人口规模有限，房地产市场刚起步但发展较快

推荐理由：短期内受到城市圈影响市场被关注,但经济和配套仍需发展,热点持续性有限。

建议：市场发展健康，具有一定规划利好，积极投资布局，提防后劲不足。

机会型城市

总体表现：经济发展稳定、城市配套仍待发展，市场尚不健全，长期市场容量有限

推荐理由：城市内部条件尚可，受核心城市辐射弱，部分区域或有机会窗口，市场热度未来可延续性较差

建议：辐射力度减弱，无重大规划利好；持续关注 ，抓项目机会

孵化型城市

总体表现：城市经济和配套基础一般，仍有较大发展空间

推荐理由：城市整体面仍待发展，房地产市场未起步，短期内机会较少，未来或有发展契机

建议：城市仍待发展，持续关注，谨慎进入

【附】286城房地产市场发展前景排行榜

在这份榜单上，三线城市中，受益于沪深辐射的无锡、东莞等，最新排名也有显著提升。而凭借规模指标优势，京沪穗深仍远远领先于其他二、三线城市。

对于经济、人口、收入相差不大的城市而言，行业规模扩张、供求关系改善、城市基建发展成为了影响排名评定的三大主要因素。

第一，京津冀、长三角、珠三角，三大经济区仍保持领先状态。

TOP50城市集中全国的32%常住人口，房地产开发投资的62%，全国商品住宅成交面积的46%，成交金额的64%，集中度持续上升。东部整体前景优于西部。

第二，竞争进一步激化，部分环一线城市排名显著提升。

排名TOP10中，位次上升的天津、重庆的供求关系均有明显改善，2016年交易规模也全国领先。此外，三线城市中受益于沪深辐射的无锡、东莞等，最新排名也有显著提升。

第三，三四线城市市场份额持续上升，成为行业规模增长主要动力。

在2017年热点城市全面降温的情况下，三四线城市成为了行业销售增长的主要动力，如建德、余姚、清远、盐城等市2017年销售面积同比增幅均超过了50%。 

之所以出现这样的现象，有三个原因：

第一，供求关系的变化。

因城施策改善了供求。在2016年房地产市场热度大幅上涨之前，部分城市为调整供求关系，住宅用地供应量显著收窄。例如长沙、重庆住宅供地都减少600万平方米以上，三线城市无锡、赣州、淮北供地减少300万平方米以上，供求关系改善，部分收窄量较大的城市前景排名有所上升。

一线城市北上广长期处于供不应求状态，土地供应面积提升，消化周期延长；东部沿海江苏、浙江、福建大部分区域消化周期缩短，东北及云贵部分城市消化周期拉长。

第二，轨交建设的带动。

在全国高铁路网快速建设的带动下，东部城市边界越来越模糊。核心城市的辐射利好，也在越来越多的城市中得到体现，如佛山、无锡、东莞、嘉兴等。

就城市群角度而言，川渝、云贵在距离上仍独立于其他省份；长三角高铁发展已经连点成面，路网密度远跻其他区域，但江苏苏北仍有较大空白，南通、盐城、连云港等市尚未受惠。 

第三，基础设施的完善。

基建发展成为了规模城市房地产市场发展的“催化剂”。部分三线城市，如珠海、无锡等，已与核心一二线城市形成城市群，基建投资额水平处于能级前列，进一步完善城市基建以吸收核心城市外溢人口；而北京、南京等市基建投入量已出现负增长，未来行业规模增速也将面临一定挑战。