外环外占2/3，“刚需圣体”被五大新城拿捏了

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-17 08:00

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最近，房产交易中心的人越来越多了，楼市回暖迹象明显。

嘉定房产交易中心实拍图

回顾2024年，全上海新房共成交约5.78万套，外环外成交约3.92万套， 占比达到2/3，外环外依然是主阵地。

从外环外来看，2024年新房住宅 成交均价达到5万/㎡ ，相比2021年4.2万/㎡，提升了19%； 套均总价达到552万 ，相比2021年的465万，提升了18.7%。

刚需买入新房的门槛，越来越高了！

上海永远不缺刚需

得益于外环外限购政策的放宽，外地单身1年社保即可购房，刚需购房成本有所降低，2024年底成交再创新高。

从 2024年全上海成交量排名TOP10 来看， 外环外占比7成 。

从 一房一万新房等高线地图 来看，单价3万-5.5万/平米的区域，基本都集中于外环以外，刚需能买到的地段，离市区越来越远了。从某种程度上来说，外环外也是低预算刚需的无奈之选。

选择市区老旧小，还是选择郊区远大新，是摆在刚需购房者面前的选择题。

从市区热门板块老公房来看，近年来房价普遍下跌。内环旁的曹杨板块近年来跌幅达到24.8%，远超全市小区基价跌幅16.7%。

从近期商品房2023年至今的跌幅来看，外郊环间跌幅达到15.05%。而五大新城的二手商品房均价约 3.43万/㎡ ，跌幅相对较小。

五大新城作为政府规划重点打造的区域，各方面配套往往更加完善，是比较可靠的选择；相较于市区老公房打对折的单价，更具品价比。

五大新城，各有各的槽点

从新房供应成交情况来看，2024年 南汇新城成交3592套排名第一 ，嘉定新城成交3347套排名第二。松江新城、南汇新城供不应求，总体来看房子更抢手。

从 新房住宅存量 来看，南汇新城还有5467套未售，往年存量新房较多。松江新城目前剩余1313套未售，库存最小。

从 2024年五大新城新房成交TOP3 来看，象屿远香湖岸达到了1000套以上，在五大新城里销量排名TOP1，新城核心地段+高品质装修+优质教育，让其脱颖而出。

青浦新城由于供应新盘不多，TOP3楼盘成交量占比达到82%，头部效应明显。

300-500万刚需买房怎么选？

从新房成交排名看口碑。

象屿远香湖岸成交622套排名第一， 嘉定新城夺得 刚需销冠！ 大华·星曜成交615套排名第二，保利建发·印象青城成交495套排名第三，都是被大家普遍认可的优质楼盘，值得关注、购买。

从2024年新房均价，看性价比。

在五大新城中，南汇新城31675元/㎡价格最低，比较适合低预算刚需、或者在临港周边的客户购买。

从轨交通勤时间看地段。

从新城地铁站到内环上班，百度地图测算显示，嘉定新城到内环仅需 34分钟 ，时间最短，更容易吸引市区刚需客外溢购房。

青浦新城站、松江新城站到内环的时间都在 47分钟 ，在可接受范围内。

奉贤新城站、临港大道站到市区距离控制在 70分钟内 ，对验购房者的忍耐性具有考验。

从GDP经济实力看配套落地能级。

2023年 嘉定GDP总量约2796亿排名第一 ，强劲的经济实力有助于完善基建配套，提升居住舒适度。 临港GDP增速达到20% ，发展后劲十足，未来前景值得期待 。松江GDP增速为负 ，后续有待提升。