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来源：中国基金报（ID：chinafundnews），
世界华人周刊（ID：wcweekly），作者 ：霍耀林 鹿溪
盟君导读：我们的近邻日本，已经开始免费送房。希望借此为曾经辉煌但如今落寞的区域输送人气。
这时，国内菏泽市打响楼市调控松绑第一枪。
在中日房地产经历如此相似的背景下，这无疑是一声下课铃声。
全国首例，山东菏泽取消楼市限售
12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局网站公布了发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消在菏泽执行仅刚满1年的“限售”政策。
本轮楼市调控始于2016年，迄今已持续了超两年，“限售”是本轮调控政策的重要标签。随着《通知》的出台，位于山东省东南部的菏泽成为本轮调控以来，首个取消限售政策的城市。
菏泽市打响楼市调控松绑第一枪。
为何菏泽率先松绑？
作为全国三四线城市尤其是地级市的代表，菏泽率先取消“限售令”的背后是巨大的住宅库存压力。
昨日，易居发布的最新一期《中国百城库存报告》）显示，11月份全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。
这意味着，三四线城市过去库存消化速度较快。而目前受棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期已开始从底部反弹。
菏泽是棚改大市，棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首，被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。
仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。令据中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。
在棚改大举推进下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。数据显示，仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个地级市，挤进全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。
由于土地成长量大幅增长，未来住宅供应量也会出现大幅上升，菏泽市住房市场供求局面与库存压力可想而知。
白送也没有人要的房子
我们的邻国日本，居然实行了一项新政策：
免费送房，还不限国籍！
不光免费送，还补贴一般装修费，甚至，多提供50万日元
（3万多人民币）
的补贴。
外国人也可以申请！
惊不惊喜，刺不刺激？！
为什么要这么做？这就得从日本严峻的房地产问题说起了。
不少去过日本的朋友，在不繁华的日本街头，或多或少都见过这样的场景：偌大的街区，密密麻麻的房子无人居住，成了一个又一个闲置的“鬼屋”。
曾经繁华的商业街，如今一眼望去，能歇业的都关门大吉了。
就连学校也不能幸免，早先有着朗朗读书声的校园，如今也成了一片废墟。
早先欢笑声一片的公园，如今也空荡荡的，没有丝毫人气。
在日本这些空置房屋的院子里，有时会发现不少“假人”。不过，这可不是拿来装饰和拍照用的，而是人少这件事，让日本政府太头疼了，
没法引进人来入住，干脆做几个假人，营造出一幅有人来过的氛围。
根据日本总务省《住宅、土地统计调查》，2013年全日本国空置住房达820万户，空房率最高的达到13.5%。最低的东京地区有11.1%。
富士通综合研究所研究分析，到2033年日本全国包括东京在内，空屋率将达到20%以上。
原先只出现在农村地区的空屋，
如今已经蔓延到了郊区，甚至是大都市中。
02
住房空置，会造成很多诸如火灾、坍塌等安全隐患，还影响当地的地域景观，对旅游业造成极大的冲击。试想一下，游客花了大价钱去日本旅游，结果连一个人影都看不到，恐怕还没坐上回国的飞机，就将日本拉入旅行目的地黑名单了。
为解决这一系列的问题，日本政府费尽心思。
比如，将市、町、村合并起来，建立新的聚居区，或设立专项资金进行财政支援，要么将空屋夷为平地，要么将空屋改造成小型停车场或消防用地，或者干脆不大动干戈，直接将空屋就地改造成观光交流用的民宿和当地的公共设施。
改造前
改造后
这么一来，不仅保护了这些房屋，也保护了日本的历史，为了推广这一政策，在保护和修缮的过程中，日本政府拨了不少款。
可是，单纯靠改造这样的举措治标不治本，
随着日本进入严重的少子老龄化，空置住房还是越来越多。
看着早先的政策没能解决问题，90年代以来，日本又相继出台了很多综合性的政策如：
振兴当地产业、整备当地的生活环境、注重高龄人口的保健、确保当地居民的医疗、振兴教育、振兴地域文化等。
但面对不断下滑的出生率，这些举措收效甚微。
日本出生率下降，死亡率上升
没有人，房子自然就空了下来。
在2008年日本总务省的《住宅土地统计调查报告》中，富士山所在的山梨县，空房率就已经达到21%，高于全国平均值7个百分点之多。
当地官员曾提出了“回归乡村”的计划，面向城市居民，提供农村的空房信息，设立了“空屋银行”。
这一措施被认为，无论是从观光、地域活动、防灾、安全等哪个角度出发，都能够将空屋起死回生，不仅能实现人口增加、税收的增加，还能实现地域的活性的一项政策，很快就开始向全国推广开来。
空屋银行，是由地方政府或社区设立，主要是通过该机构，掌握各地闲置空屋的来源与需求。这些空屋会依照屋况、屋龄、地区的不通价格从50万日元到2000万日元不等，
甚至有很多是免费的，购买者仅需负担税金及佣金即可。
为响应这一号召，日本政府甚至还在2014年11月，制定公布了《空屋对策的推进等相关特别措施法》，推动空置住房利用。
03
井田一家就是其中的受益者，刚结婚那会儿，没钱买房的他们，只能和男方父母挤住在一起。随着3个孩子一天天长大，居住环境也越来越紧张。
当地政府出台了“免费分房”的政策，4年前，井田夫妇免费分到一家，位于东京都最西端奥多摩町的房子。
奥多摩町在地图上的位置
要知道，在上世纪60年代时，町内人口曾超过1.3万，这里的房价也相当高
，在这里生存的人，大都以从事木材生意为生。
90年代以后，由于对木材的需求大大降低，当地居民不得不放弃这一谋生手段，转而去大城市寻找新的工作机会。
于是，奥多摩町的常住人口越来越少，到现在只剩下5200名居民，人口密度只有东京都总人口密度的3‰。
根据当地政府的介绍，要是照着这个趋势下去，2050年该町总人口数，可能下降到1280人，为了减缓人口急剧下降的趋势，町政府出台了免费提供住房等优惠政策引进人口。
随处可见的大量空屋
只要满足以下条件，均可在该町申请免费得到一套二手住房：
首先，必须保证永远居住在小镇，当然也包括外国人；
其次，必须符合年龄限制，即只有未满40岁的人能够申请，如果家中有未满18岁的小孩，则可以放宽到50岁；
最后，申请人必须投资升级得到的二手房产
（町政府提供一半的费用，或无息贷款）
无论是人口还是建筑方面都必须帮忙活化乡村。
虽然地段略微偏，但这里绿树环绕，町内有94%的土地都被山体森林覆盖着，环境还算不错，加上井田夫妇一家的免费住宅是栋两层的小楼房，一家人住得也算宽敞。
奥多摩町的空房
他们来了之后发现，除了提供住房外，为了激发社区活力，町政府还采取了其他措施，什么组织相亲活动啊，为新婚家庭提供补贴啦，甚至还将对孩子的补贴也从女性怀孕一直延伸到了孩子高中毕业。
什么学费、医疗费、班车费、伙食费统统包含在内，对于三个孩子的家庭，补贴高达700万日元
（折合人民币42.4万）
。
翻译过来就是说，只要你生，政府就帮你养！
不得不说，在引进人口方面，町政府这回是真下了血本。
在各项优惠政策的吸引下，前往奥多摩町居住的居民越来越多，根据当地官员的描述，迄今已为9栋空置房屋找到家庭，这9户家庭不单单局限于日本公民，还包括了纽约和中国在内的其他国家，也就是说，这次的免费分房政策，没有国籍限制，但申请人必须连续住满15年。
居住在东京市中心、有6个孩子的今林夫妇一家，也打算在2019年初迁到奥多摩町。
