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70/90政策取消，上海的小三房没人要了？

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-08-29 18:39

正文

最近楼市很热闹，房屋养老金热度没下（《房屋养老金的影响，还是被低估了》），上海又出新政。

大家比较关心的是前两条：70/90政策全面取消。

以后新房面积全面扩大。

消息一出来，环二接到了很多咨询：

“以后都是120平大三房了，90平米的小三房是不是没人要了”？

“以后都抛小三房，换大户型，价格肯定压低，要不要提前抛盘走人”？

环二百思不得其解，为什么你们会问出这种虎狼问题？

的确，70/90政策之下上海供应了太多小三房，结构失衡。

现在新房中，明显大三房更贵。

比如保利海上臻悦， 小户型单价5万多，大户型竟然超过7万。

这说明小户型供应明显过剩，这个过剩还是政策导致：必须让你建那么多小户型。

到这里大家都能理解，环二不理解的是，为什么大家都认为放开了对小三房是利空？

明明是利好啊。

原来新房都是90平小三房，供应超量，价格压低；

以后小三房变少了，供应更合理，价格不应该恢复正常？

以后大户型供应量增加，不应该是大户型价格被压低吗？

难道大家担心这些房子进入二手卖不动？

一些小三房限售5年，2026年后转为二手，打压市场？

不过即使这些小三房进入二手，那也是狼入羊群，通杀啊。

看户型， 上海75.54%的房子都是一房、两房，你住个三房已经是TOP25%。

看面积，上海城市家庭平均居住面积70平，你住个90平米小三房已经遥遥领先。

上海户均人口数2.32人，都住90平米小三房了，人均面积可以达到38.8平，领先65%的居民。

看房龄，2010年后的次新房只占34.7%，你要住个近期交房的小三房，已经领先65%的居民。

不管怎么看，这些次新小三房对普通市民都是奢侈品，还远谈不上淘汰。

有人会说不对，上海老房子都在市区，新房子、大房子都在郊区。

市区次新小三房值得买，郊区不行了。

这个确实是事实，但不至于郊区就都是新房、大房子了。

新房最多的地方徐泾，90平米以下二手成交也占65%以上。

徐泾2024年6月二手成交结构

外环外次新房最多的地方，南翔一定被提名，南翔90平米以下二手成交也占65%以上。

南翔2024年6月二手成交结构

即使泡沫最大的五大新城，二手房中新房也没那么多。

青浦新城2024年6月二手成交结构

青浦新城二手成交中，90平米以下也占了60%。

甚至是临港，90平米以下成交也是主力。

青浦新城2024年6月二手成交结构

临港成交中70-90平米占比很大，这里面大部分都是动迁房、两房。

真正的商品房其实并不多。

一方面是上海存量住宅结构如此，另外就是，人家买了商品房不一定卖啊。

二手供应中，房龄新的、户型大的更少，比存量少得多。

或者说次新小三房，在二手交易市场，比实际的库存量更稀缺。

如果你在市区有次新房，那更安全了。

浦东世博2024年6月二手成交结构

比如浦东世博板块，50平米以下小户型占比近50%，有一套次新房在世博基本横着走。

这种成交结构，愿意接盘次新小三房的排队到巴黎，你担心什么？

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甚至，有些地方小三房出现了抄底机会。

个别小区小三房、大户型价差超过20%，明显不合理。

这种不合理，是当下供需结构导致的瞬间现象。

70/90政策之下，一个新房项目上市几百套90平小三房，消耗了大量对应需求。

这些小三房，却不会同一天变为二手房。

哪个小区交房后，业主集体卖房了？

实际上中国一线城市换手率3%左右，每年会有3%的业主抛盘，当然交付前三年略高一些。

即使是2026年限售解除，也是陆续解除，并不是同一天所有小区解禁。

届时新房市场是大户型为主，二手房中有小三房，但是供应量不如新房那样集中。

2026年的供需结构，明显比现在更合理。

所以现在这种背景下，一些小三房价格反而可能低估。

拉长周期看，通过市场的不断博弈，两房、小三房、大三房，单价应该基本一致。

合理的把握周期，中间就出现一些套利机会。

当然一些新房供应大区，2026年如果还有大量新房在售，市场可能进一步下行。

这是市场整体问题，市场整体供大于求，小三房、大三房都不会有好下场。

这种价格下跌，不能归因于房型结构。

一些大户型如果单价过高，随着供应量的不断增加，反而存在下跌风险。

其实大家的担心，我也大概理解一些。

1998-2017年，是上海城市快速扩张时期，大家刚需首次上车。

2018年后上海进入改善市场，对大户型的需求量必然增加。

置换肯定是越换越大。

这个趋势没毛病，但是大家忘了一个重大问题：时间周期。

上海距离全民120平三房，实在是太过遥远。

很多家庭能换个80平电梯两房，已经算改善了。

大家瞧不上的90平次新三房，可能一些家庭踮脚都够不到。

终有一天，上海会人人住大房子、住好房子，但是眼下这个周期内，小三房淘汰不了。

买房千万不要凭感觉， 大部分人买错房都是过度相信自己感觉。

感性上我们会无限放大某个因素，导致判断失效。

70/90政策取消，上海的小三房没人要了？

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