本文内容来自洪波大视野线下讲座
主讲人：顾洪波
时间：2019年10月26日
整理人：马斯特
大家都知道这两年，尤其是今年，深圳还是发生了很多事情，包括今年3月份出了一个粤港澳大湾区的规划。
最近深圳的很多楼盘都卖得非常火，最新的一个楼盘是深业中城，
平均是20多人抢一套房，很核心的原因就是8月份中央出了一个先行示范区的文件，
这个文件出来之后，我们内部也做了好几次讲座来谈这一点。
先行示范区的文件出来之后，很多人都把目光转向了前海、后海那一片，为什么我们今天会在罗湖做这场活动？我觉得先行示范区出来之后，对罗湖也有很大的提升。
包括最近木头龙小区，这个十几年没完成改造的老小区，我们得到的消息是明年3月份就会动工，那边的住宅出来之后，我们判断价格应该也是在
十几万以上
。
木头龙动工不是一个孤立事件，很核心一点是在先行示范区政策出台之后，罗湖区要加快整个城市更新的进度。
因为先行示范区就是要把整个深圳做成一个国际化的大都市，而罗湖现在会存在一个问题，
就是有太多的30多年的老厂房、老住宅区，甚至很多已经是危楼了，
接下来这一块的进度会非常快，
这一块对罗湖是一个机会。
我今天想跟大家讲讲对明年的一些判断。2019年已经过去了一大半，2019年有非常多的人是不敢买房子的，因为从去年开始，很多人都觉得经济不是特别好，企业也不是特别好做。
但是我们可以看到2019年深圳有很多区域的房价依然是表现非常好。我们接下来就要看2020年应该怎么做，包括未来几年深圳房地产到底还有没有机会。
在2015、2016年的时候，基本上所有人在深圳买房，闭着眼睛买都可以，不管你是买福田、罗湖，还是买南山、龙华，甚至买龙岗，基本上只要买了，就能挣到钱。
还有2009年到2011年那一波，都是闭着眼睛买都可以的。
但是2017年开始，我们会发现很多人买房子分化得特别严重，
比如说如果2017年我们当时买了宝能太古城，我们有一个粉丝当时买了宝能太古城一套40多平米的房子，结果半年多时间赚了300多万，半年多的时间就涨了七八万块钱一平米。
2015、2016年龙华涨得很猛，但是如果2017年你又杀到龙华，一直到现在基本上价格是平的，所以其实从2017年、2018年开始，我们想要真正在房地产中挣到钱，你可能就不能闭着眼睛买了。
你要开始研究，
包括对经济走势的研究，包括对政府的政策要进行研究，包括对整个城市的格局也要进行研究。
通过这些研究，我们才能找到什么时候才应该买，到底应该买什么样的房子。
深圳湾最新的案例，恒裕滨城已经出现了80多平米的房子，2200多万成交，单价差不多是25万一平米，大家觉得还会涨的举手。（少数听众举手）
其实很核心的一点是，买房子你不能说看到哪个区域好你就要进去，2017年我们非常看好深圳湾，那时候深圳湾的豪宅很多单价是8万多、9万，还没有超过10万。
但是现在当深圳湾很多豪宅已经到20多万的时候，我们建议就算这个地方特别漂亮，就算国庆节的烟花就在那个地方放，在这时候你也要谨慎，这就是对时机的选择。
接下来看几组数据，这些数据都是国家统计局的权威数据。为什么要看数据？因为数据意味着后续的政策上的变动。
大家知道2019年三季度我们的GDP增长是
6%
，
创下了新低，
今年一季度的时候GDP的增速是6.4%，二季度是6.2%，三季度降到6%。
以前深圳的出口每年经常都是增长20%多，但是今年前9个月全国对美国的出口下降了10.7%。今年9月和去年9月份相比，
下降了21.9%，
这个降幅是非常大的。
出口下降对工业、制造业也会产生很大的影响，这也是为什么这几年很多企业家都觉得生意不好做的一个很重要的原因。
我们这里看到北京、上海和山东，这是整个中国经济最好的地区，北京今年前8个月规模以上工业利润下降了14%，上海下降了19.6%，山东下降了13%，广东省还好一点，今年增长了0.4%。
以前我们这种工业利润增长经常都是百分之十几的增长，今年广东省已经算是全国表现不错的，但是只增长了0.4%。
再看一下M2数据，M2就是广义货币供应量，简单理解可以认为是央行印钱的速度，M2在9月份出现了增长，前几个月我们看到M2的增长都是8%或者8.2%，9月份增长到了8.4%，社会融资总额和新增的人民币贷款都增长比较多。
很核心的逻辑是今年的整个经济形势和大的方向其实就是中国和美国因为贸易摩擦，对出口产生影响。
出口产生影响之后就对制造业产生影响，对制造业产生影响之后，现在我们国家采取了措施，很简单来说就是搞基础设施建设，包括刚才大家过来的路上也应该看到，我们这边很多路都在重新修。
这其实就是基础设施建设，就是通过修路、通过搞前海自贸区，包括上海又搞自贸新区，通过这些方式去拉动投资。
另外一个是银行放贷，
银行更快的把贷款放出来，放给地方政府，放给国企，放给一些民营企业，试图去推动经济。
听过我以前讲座的人就知道，今年上半年我就已经预判到今年对中国经济的形势不是特别乐观。
而到了9月份的时候，我们可以看到又发生了新的动向，就是很多地方政府发现光靠地方政府的投资也不管用了，并且银行放贷现在面临一个问题，
很多中小企业根本就不敢贷款。
我们身边也有一些开工厂的朋友，他说他也不想贷款，他现在想的是怎么把这个工厂维持，或者干脆就减小规模。
最新我们又看到了很多情况，包括房地产政策又开始放松，我们今年整个中国的经济，包括中国房地产政策的核心的逻辑，就是中国和美国之间的博弈，导致经济增长放缓。
原来政府还对消费抱有希望，觉得出口不行，制造业可能还差一点，但是老百姓的消费可以起来，但现在发现当经济不行的时候，大家也都不愿意花钱消费了。所以今年的消费，
包括汽车的零售量也是下降非常厉害的。
再看看一些最近的重要事件，大家如果平时对财经新闻关注，应该也会注意到。
第一，8月30日上海临港新城放松限购。这是国务院发布会上，在上海的临港新城的自由贸易区的政策里面提出，为了吸引更多的人才到临港新城，对这个区域放松限购。
三季度，临港新城成为整个上海所有片区里面新房销售量最高的区域。本来临港新城是上海稍微偏的地方，
但是就靠一个月时间，临港新城成为三季度上海房地产交易最旺的地方，这其实是具有象征意义的。
因为当时上海临港新城放松限购的声音出来之后，还有蛮多专家在说，会不会明天可能就被迫取消了，因为上海放松限购，信号的意义太大了，上海是中国最重要的城市之一。
但是并没有取消，一直延续到现在，这是非常重要的政策信号。
第二，10月14号，在陕西召开的经济座谈会上，有一个重要的表态是
“确
保完成全年主要目标任务”
。
当时9月份的经济数据还没对外公布，高层应该已经看到了，就是高层已经知道我们三季度的GDP增长是6%。
这就面临一个问题，如果四季度政策上没有一些动作，或者没有一些东西，GDP增速有没有可能跌破6%。
第三，10月15日，南京六合放松限购。
第四，10月16日，天津放松限购。
南京放松限购和上海一样，都是说为了引进人才，但是天津放松限购的说法更有创意一点。
它说为了让北京的企业到天津来，北京这些企业到天津来之后，刚来的这些人不可能立马就入天津的户口，但只要你是人才，你是这样的企业，你过来之后，就可以在天津买一套房。
第五，10月18日，环京的燕郊放松限购。
第六，10月19日，海南三亚放松限购。以前海南最贵的公寓卖到7万多、8万，甚至个别最好的户型卖到10万以上，但是搞了海南国际旅游岛、海南自由贸易港之后，整个海南全面限购。
在海南全面限购之后，
大家发现海南本地的购房需求量接近为零，
在海南限购之后，曾经一度把西双版纳这些地方的房地产炒起来。
自从海南限购之后，这两年包括泰国等等很多地方的房地产炒起来了，因为确实有很多北方人就是想要去一个冬天很暖和的地方，我去那里买套房，冬天去度假，甚至退休之后住在那边。
包括海南限购之后，对惠州沿海的一些楼盘也有很大的带动，现在海南发现不行了，所以三亚放松限购。
刚才说的一方面是经济数据，另外一方面是政策的走向。
其实做房地产投资，仅仅关注过去其实是意义不大的，比如说2015、2016年整个深圳的刚需房是涨得非常快的，比如说80多平米的三房，很多从单价两三万涨到八九万，2015、2016年这一波是涨得比较快的。
但是2016年底或者2017年你还是买入这种刚需房，你就会发现基本上没怎么动，包括龙华、布吉、龙岗的很多都没动。
2017—2019年，豪宅涨得特别猛，深圳湾很多房子从9万左右涨到20多万，包括香蜜湖很多也是从七八万涨到十六七万。
如果你这时候发现你的朋友可能买了豪宅挣了钱，你又杀到豪宅里面去了，可能你又踩错点了。
所以房地产投资现在越来越专业，很核心一点，不是你去看历史数据，而是你要判断未来会怎么走，这也是我们今天做这场讲座很核心的一个目的，也是希望对深圳接下来怎么发展做一个分享。
判断1：
中美大国博弈适度缓和，但2020仍将是风雨再起，
2017年我们就判断2017、2018年中美大国博弈会对中国的经济影响很大。当时很多人是不这样认为的。
但是现在发现中美大国博弈不仅对中国经济产生很大影响，对美国经济也产生很大影响，对全世界经济都产生很大影响，虽然我们只是买房子的，但说老实话，这个问题也是我们没法回避的。
因为它对整个国家的政策都会产生很大的影响。
现在我们的判断是，最近这段时间中国和美国的谈判会缓和，本来计划10月份要加的税现在暂时不加了。
这个适度缓和对后面几个月的出口会有一个提振，大家知道每年美国有一个消费特别旺的时期，就是圣诞节前后。
我们中国的小孩子过生日的时候，父母可能会给他买一两件玩具，但美国人在圣诞节的时候，他经常买的玩具是要把圣诞树挂满。
这只是从一个侧面说明，
美国的圣诞消费对经济，包括对中国出口有很大的作用。所以个人预计，接下来这个出口会有一个小反弹。
为什么会缓和？很核心一点是，我们看到今年中国的数据是往下走的，中国政府发现这个影响还是蛮大的，原来以为只是会影响出口，
但是影响出口所联系的就是制造业，就是工业。
原来以为这种消费可能能补上，但现在发现当你出口不行，让你制造业不行的时候，老百姓消费的心情也没有了，因为消费是要靠信心的，当你信心很强的时候，你才会消费。
另外美国自己也受不了，包括美国的很多企业，特朗普加关税有很多商品其实是美国公司在中国去代工生产的，最后加税之后对美国的损害也比较大。
比如说芯片，当美国开始打压华为的时候，美国的芯片厂商的股票价格跌得非常厉害。并且9月份美国的零售数据也在下滑。
所以美国也受不了，因为中国确实现在已经是全球第二大经济题，美国如果去打一个小国家，比如说伊朗或者朝鲜，美国只有不会有任何问题。
它和中国去做博弈的时候，对自己也是会有损害，
而特朗普一定是要争取明年连任，如果明年的股票不好或者经济不好，他的连任就会遇到很大的问题，所以特朗批也愿意达成这么一个初步协议。
这里面有一个核心的问题，明年中国和美国这些波澜又会起来，
我们从10月份开始一直到明年3月份，可能中间会有接近半年的缓和期，到明年可能又会折腾。
因为明年是美国的大选年，就算特朗普不折腾，民主党也会折腾，也会打中国牌，也会说特朗普是不是对中国太软了。
明年折腾又会对中国的出口等等不可避免地产生一些影响。
判断2：
2020年中国政策基调重回重商主义+宽货币+大基建
我们知道2016、2017年，我们大家经常听到的一句话叫“去杠杆”，你只要看央视的新闻，看新闻联播，或者看很多公众号文章，都可以看到不停地在说去杠杆，
但今年基本上不怎么说去杠杆。
去杠杆的意思就是你的负债率不要太高，要降低负债，包括地方政府、国企、民营企业都要去杠杆。但现在其实是积极、偏宽松的货币政策，明年这个货币政策应该也是会偏宽松一些。
另外一个就是大基建，当民间投资没那么旺盛的情况下，我可能就是用政府投资去拉动，大基建最好的案例就是2008年的4万亿。明年这个政策也会延续。
最近国家也出了一些文件，针对外商的，还有针对民营企业的，很大程度上是希望能推动民营企业能够再继续赚到钱，信心能够更强。
现在在就业上面，
民营企业已经占了百分之七八十，
在效率方面民营企业也会更强。
所以在这种情况下，
当民营企业没有投资意愿的时候，当民营企业都开始信心不足的时候，整个经济都会往下走。
所以现在很核心一点是要鼓励。
以前珠海和中山也控制得很严，现在基本上也放开得差不多了，
现在你要去珠海、中山买房，表面上还有限购，但是非常容易搞定。
这里补充一句，深圳暂时不会放松，
因为深圳的房产的供应量太小，
我们可以看看深圳原关内，今年新盘的数量应该就十来个，每个新盘可能就提供几百套房子。
所以整个深圳关内现在一年就几千套房子，深圳是不会放松限购。
今年在四大一线城市里面，深圳的房地产也是表现最好的，是稳中有涨的。
为什么现在深圳政府都不直接公布房地产的均价，以前深圳市国土局是会公布均价的，现在不公布了。
所以我们现在可以看到比如说中心天元这种项目，预售价可以到17万，在公布均价的时候这个价格一定是出不来，因为要求全市均价稳在5万多。
包括龙华金茂府，我们猜想的价格是大概12万左右。
当深圳政府不再公布房地产均价的时候，其实限价政策就放松了。
深圳的房价是2015、2016年涨得比较猛，但是从2016年开始很多二线城市、三线城市都上涨，当时有很多粉丝会咨询我，长沙能不能买、西安能不能买、老家的县城能不能买。
我们在2017年就建议，从长远来看，你如果买你老家有可能能赚一波，但最终的结果还是不如深圳这种核心城市，接下来几年我们会看得越来越清楚，两极分化会越来越严重。
今年我们也看到一些新闻，东北有些城市一套房子几万块钱就可以拿走，仅仅相当于深圳一平米的价格，就可以在鹤岗买一套房子，因为那里没人住了。
我们十几年前来深圳的时候，周边朋友东北人很好，那时候主要是广东周边的省份的人来深圳，东北人当时都不愿意来深圳，
但是最近几年我们发现东北的年轻人也越来越多了。
但它所带来的结果就是东北的很多小城市空心化。大家知道马云曾经说过，
未来中国的房价会跟葱一样，可能将来真的会发现有那么一些小城市，它的房价真的就跟葱差不多，可能就是两三万块钱一套房子。
但是有的房价就真的跟金子一样。
大家知道现在深圳湾1号大概是30万一平米，并且有钱还不一定买得到，深圳湾1号的老板要审核买家到底是不是老板。
我们原来听说过一个笑话，恒大的总裁，他一年的收入是1个多亿，因为恒大的老板买了深圳湾1号，他当时也想买，但是深圳湾1号的老板不愿意卖给他，因为觉得他不是老板，他只是职业经理人，他只是打工的。
今年8月的时候，中央出了一个关于城市化的文件，这个文件里提出了一个以前没提过的政策，
就是将来要鼓励中心城市以及围绕中心城市的城市群发展。
而其它城市去承担农业安全的功能、环境保护的功能，以及保障国境安全的功能。这句话是什么意思？
意思就是将来更重要的经济发展，包括城市规划、资金等等，都会更多地往中心城市去投。
比如说往北京、上海、深圳、广州、武汉、郑州这样一些中心城市去投放，包括大量的人口也会往中心城市集中，同时中心城市周边，比如说深圳周边的东莞、惠州这样一些城市，可能也会是重点。
我们知道中国一共有2000多个县，这就意味着有2000多个小城市，除了重点城市，其他的地方就是要保障农业安全，也就是说你把地种好就行了。
我们知道中国有几十万个村子，每天平均有几十个村子消失。
很多人如果回老家就知道，很多老家的村里只剩下老人了，甚至有的村子连老人都没了，整个村子都空了。
像这样的地区将来就是种好地就行了，保障农业安全。还有环境保护，把青山绿水搞得漂漂亮亮的就行了，还有靠近边境线的保障边境安全，这是一个非常重要的政策变动。
中国以前提出的是城镇化，以前中国政府是不愿意让太多人进大城市的，
所以一直在限制大量的人进入大城市，
当时的提法是大中小城市协调发展，鼓励很多人不要来北京、上海，你去你的老家，进入中小城市。
从90年代一直到21世纪初，中国几乎所有的县城都在搞工业开发区、科技园，很多县城都划了很大的地，去建厂房、建新城，最后发现都没用，很多企业过去了也死掉了。
因为你这个企业离开了沿海城市，离开了中心城市之后，你就干不了了，
你离客户太远，你离市场太远。
现在政府开始意识到这一点了。
将来如果我们老家在县城里面有房子，你可以留一套养老，剩余的如果有多的，能卖就卖掉。
有些县城在2017年这一波，包括2018年上半年这一波，涨得还不错，甚至我们知道有蛮多县城在前几年是从三四千涨到七八千甚至上万块一平米。
这种房子留一套就够了，留着将来养老，或者回去看看亲戚的时候住，如果有多余的房子尽量卖掉，然后往中心城市转移。
今年是深圳建市39年，明年是40周年，我们把过去这39年只是泛泛去看，我们就会觉得深圳是不停地往上增长，
从二三十万人的小城市，变成一两千万人的大城市，并且GDP超过了广州、香港。
其实在这里面是可以做分割的，很重要的一个分割点是90年代，在1978到1992年，深圳在全国的政治地位是很高的，就是因为你是最牛的特区。
但是从90年代开始之后，深圳只是一个经济型的城市，政治地位其实是有所下降的，因为浦东开始开发了。
而当时高层政府对浦东的定位是比较高的。
上海搞改革开放比广东省慢了一点，但是不要紧，慢有慢的好处，我们可以规划定位更高一点，我们可以做得更好一点。
从90年代开始，老深圳人都知道，我们经历过一些事情。
包括有几年深圳的证券交易所基本上都没有新股发行，所有的股票发行基本上都转移到了上海。
并且当时还有一个规定，只要是大企业，
比如说只要你是国有企业、大型企业，都只能去上海上市。
在今年3月份出台的《粤港澳大湾区规划纲要》里面，深圳的政治地位排名也是偏低的，
大湾区规划里面政治地位最高的是香港，其次是澳门，再次是广州，最后是深圳。几大核心城市里面深圳的政治地位是最低的。
先行示范区里面对深圳最终的定位是到2050年的时候要建成全球标杆城市。
而这个全球标杆城市就是要和纽约、伦敦做对标的。以前深圳都不敢提要超过香港，也不敢提要超过上海，但现在是直接对标纽约和伦敦。
另外一点，先行示范区的新闻出来之后，央视的主持人当时有过一个调侃的话，就是先行示范区示范给谁看，
很核心一点是示范给香港看，包括示范给台湾看，示范给全世界的人看。
依靠我们的经济水平、规划水平，可以把深圳建得比香港更好，比纽约更好，比伦敦更好。
大家知道深圳最近在大量招人，昨天有一个新闻，是深圳各个区的几个大医院联合起来要在全国招6000名医生，包括前不久闹得沸沸扬扬的事件，龙华招小学老师，年薪26万起，
很多是30万以上，北大、清华等等很多名牌大学的毕业生都来应聘。
先行示范区的文件里面谈到，
深圳不仅仅是将来在经济上要全面的超过香港，包括你的福利、教育、医疗，包括所有的东西都要全面超过香港。这是最近这几年整个深圳迎来的最大利好。
这种情况下，我个人判断，
未来20多年时间（一直到2040甚至到2050年），深圳可能依然是整个中国最有冲劲的城市。
深圳是不到2000平方公里的面积，香港是不到1000平方公里，地方太小，深圳要承载先行示范区这么重大的历史使命，
这个区域会稍微弱了一点，所以个人判断，有可能会扩区。
明年8月份是深圳特区40周年，有可能大领导也会来一趟。2018年海南成立特区30周年的时候，立刻给了海南一个很大红包，就是自由贸易港，整个海南省变成一个自由贸易区。
因为深圳是中国所有经济特区里面表现最好的，你们家如果有几个小孩，深圳就属于是成绩最好的那个小孩，到明年的时候，有没有可能给深圳一个大红包？
而这个大红包我个人判断获得的概率是蛮大的，这就是需要给深圳一些地。
这个扩区的方向，我觉得往东边走的概率会比较大，就是往惠州那个方向走。
如果真的往惠州那边走，因为现在这边会存在一个矛盾，现在深汕合作区已经是属于深圳的一个区，那个区有500多平方公里，包括深汕合作区现在的户口本、电话号码都已经和深圳统一了，所以深汕合作区已经是属于深圳的。
但是深汕合作区和我们现在的深圳这两块土地中间隔了大几十公里，这个问题也得解决，所以我猜想深圳会往东边要地。
如果深圳的重心又往东边移，那边又划进来大几百平方公里甚至一两千平方公里土地进来的话，罗湖有可能又会成为往东部扩张的一个新的城市中心。当然这只是一个猜想，现在有各种各样的说法，我认为扩区的概率还比较大。
加拿大面积990万平方公里，澳大利亚面积670万平方公里，而深港莞惠不足2万平方公里。
我们把深圳城市群暂时定位为深圳、香港、东莞、惠州这四个城市。
这四个城市现在的人口总量，香港有700多万人，深圳大概实际管理2200多万人，东莞已经超过1000万人，惠州大概是700—800万人。
现在总体算下来，港深莞惠总人口大概是4500万左右，我估计将来一定会超过6000万。
大家知道深圳现在每年进入50万人，包括现在外来人口到东莞的速度也越来越快，我们估计将来这个区域一定会超过6000万人。
6000万人意味着什么？意味着加拿大和澳大利亚的总人口。
加拿大大概是3000多万人，澳大利亚是2000多万人。加拿大的面积是990万平方公里，澳大利亚的面积是670万平方公里。
我为什么会这样做对比？因为最近这些年，很多做房地产投资的人都有个误区，喜欢把加拿大的房价跟深圳做对比。
其实当年当深圳房价大部分只有五六万的时候，很多人就这样对比，说卖掉深圳一套100平米的房子，就可以去加拿大买栋别墅了。这个说法是对的，
但是你会发现深圳这100平米的房子涨幅依然比加拿大的别墅涨得快。
为什么会这样？
就是因为人口越密集的地方，它的土地的稀缺度就会越明显。
澳大利亚大概是670万平方公里的国土面积，比中国小不了多少，澳大利亚很多城市只有二三十万人口，只相当于深圳的一个最不起眼的街道，
相当于一个白石洲，而它在澳大利亚就可以变成一个大城市。
所以我们判断中国的城市的房价，和我们去判断海外的很多城市，你的维度是不一样的。
宝安沙井有150万人口，如果把沙井单独拿出来放到美国，可以排到前10名的大城市中。以这种方式才有可能理解中国的房地产和国外的房地产不一样的地方。
房地产很核心一点是一定要有大量的人要住，并且是有大量的人抢着要住。
刚才我谈到，将来有可能有些小城市可能就两三万块钱一套房，这个房子的价格也就只相当于它的建造成本，为什么这么便宜？就是因为大量的人口从这些城市离开了，大家都往核心城市聚集。
这里面的对比也说明，国外很多地方为什么房价比深圳便宜，核心一点就是它的人口密集度不同，它的土地太多了。
判断7：
恒裕滨城、深业中城、金茂府等，正在拉升深圳楼市总体水位，
今年包括深圳湾的二手房，包括福田香蜜湖那一带的房子，包括宝安中心区、金茂府这种特殊楼盘，它其实是把深圳楼市的总体水位在悄悄往上拉。
2018年的时候，关内有很多8万多块钱的房子不太卖得动，就是因为被一个楼盘给压住了，这个楼盘就是华润城，因为当时政府限价华润城的售价是8.5万。
所以很多人就会拿华润城做对比，你的位置比华润城要差，你为什么也要卖8万？
所以当时其实是限价政策限制了深圳楼市的想象力。
