房地产专题 | 久违涨停潮！房地产这个板块有改善预期吗？

天风国际 · 公众号 · · 2024-05-06 18:16

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近期，房地产股票、债券一扫颓态，携手大涨。“ 16 融创 07 ”盘中涨幅一度超过 41% ，被交易所临时停牌。复牌后，涨幅再度扩大，涨超 66% ，成为盘中涨幅最高的地产债。而股票市场更是如此， A 股房地产板块上演涨停潮，近 20 股涨幅超 10% ，龙头万科 A 强势涨停。港股市场涨幅更显“暴力”，中国奥园、佳兆业集团、融创中国等涨幅超过 20% ，多只地产股近 5 日累计涨幅已接近 50% 。

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为什么房地产板块会突然的有这样的异动？这个异动背后反映了怎样的预期？这波行情能否持续？那么本文将来重点阐述这 3 个问题。

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关于房地产板块为什么会有一波如此之大的涨停潮，很大的原因在于政策调整新预期。近期，房地产行业正在迎来新一轮的政策窗口期。比如：成都全面取消限购即引发舆论高度关注。而在成都开始取消限购之后，南京也表示买房就送户口等政策。除开二线城市实质上的放开限购的消息以外，一线放开的小作文也穿的满天飞。

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如果说政策上的刺激只是一方面，那么在 4 月 25 号时，瑞银地产研究主管 John Lam 空翻多之后，外资态度就明显开始看多，这其中北上资金的放大流入，就是真金白银的表态。

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不少人问，如果说放开限购会怎么样？楼市还会暴涨吗？地产会起稳回升吗？几乎已经不可能，主要的原因在于没地方加杠杆，也没有购买力了。另外，楼市是一个超长周期的产物，他一旦开始下跌，就不是一两年能止住的。所以放开限购是一把双刃剑。而这对核心城市的周边来说，会构成虹吸效应，你比如说北京放开，那天津和河北燕郊就更凉了，上海放开，直接会影响，无锡，昆山，苏州和杭州。核心城市房价涨不涨，不一定，但这些周边会遭遇更大的抛售。因为换房就是这样，你得先卖再买，老房子卖不掉，换房也就换不动。

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可以说这波行情背后，市场嗅到了政策暖风的迹象，不仅细化了商业银行经营性物业贷款业务的要求，还特别强调了 2024 年底前的支持政策。这一系列动作，无疑为房地产行业注入了信心，也给投资者打了一剂强心剂。然而，股市如潮水，涨跌难定。尽管暴涨让人心动，但是否要 “ 抄底 ” ，还得冷静分析。毕竟，房地产市场基本面的恢复还需时日，房企的负债压力、现金流状况以及市场需求的真正回暖，都是需要密切关注的因素。而股市的春天并不总是那么温暖宜人，偶尔也会夹杂着倒春寒。

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比如说：当下房地产 2024 年一季度，全国新建商品房销售面积同比下降 19% ， TOP100 房企销售总额更是同比下降 40% ，也就是说今年一季度，房地产市场数据，仍有瑟瑟寒意，暂未有明显起色。在这种情况下，地产这个板块的底部目前还没有完全见到。

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