十年房价涨跌榜：有城市翻了五六倍，有城市不涨反跌

文 | 凯风

十年，一个轮回。

以 20 08年金融危机房价大跌为起点，以 2017 年这一轮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮，余音袅袅，让人回忆里都带着奢侈。

这十年，是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再，劳动力优势不再，人口红利亦消耗殆尽，各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

然而，十年里，并不是所有地方都一飞冲天，甚至还有 7 个城市实际房价不涨反跌。

这是 35 个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜：

先说明一点，这 35 个大中城市，包括2 6 个省会（拉萨数据缺失）和北京、上海、天津、重庆直辖市，加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市，这五个城市与省会一样是副省级城市。

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这七个城市十年房价不涨反跌

这十年，大中城市的房价出现大分化。

一线城市里，上海涨幅高达 610%； 作为二线城市的厦门，涨幅也高达 559% 。在这些地方，十年前一套 100 万的房子，如今已经升值到 700 万左右。

然而，部分西北、东北城市，房价涨幅甚至都没翻倍，十年房价涨幅不到 100% ，垫底的银川，十年涨幅只有 81.86% 。

涨幅不到 100% ，意味着什么？

我们可以对比城镇居民可支配收入： 2008 年，全国城镇居民可支配收入是 15781 元，而到了 2016 年这一数字是 33616 元，涨幅达到 111% 。 换句话说，只要十年房价涨幅低于 111% 的城市，实际房价都在下跌。

通过简单剔除收入涨幅，可以得到各城市十年房价实际涨幅：

不难看出，有7个城市的实际涨幅为负，包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁，基本都是西部或东北城市。

这意味着，在当地买房，这十年，不赚反赔。

这七个城市里，最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市，宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足，所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨，但整体涨幅仍未跑赢收入。

2

广州房价为何被北上深远远抛下？

作为一线城市，广州的房价却远远落后于北上深。

涨幅跑不过北上深，对广州而言既喜又悲，悲的是“广州衰落论”不绝于耳，喜的是还可以留住一些人。

2008年时，广州房价与北上深还在同一条起跑线，1万元左右，而到了十年后，当北上深房价全部突破5万时，广州房价却还在3万左右徘徊。

十年房价涨幅只有 240% ，不仅远低于北上深，而且跑输了厦门南京合肥。

为何会出现这种局面？ 一个原因是，广州经济竞争力在衰退，无论是人口吸引力还是经济竞争力，都弱于北上深。

另一个原因更为实际，这就是：城市基本盘大，广州城市面积是全国第二大，7700平方公里住了1400万人，而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州，而人口是广州的1.7倍。 这意味着广州拥有广大的郊区和腹地，摊平了房价。

还有一个原因，广州 2010 年举办了亚运会，从此积累了大笔城市债务。为还债，广州不得不加大推地力度，由此带来相对过量的土地供应。

这也就导致在这一轮暴涨中，广州房价启动最晚。深圳 2015 年就启动上涨，北京上海 2016 年年初就开始上涨，而广州直到 2016 年下半年和 2017 年上半年才开启上涨节奏。

虽然这一波从涨幅上看，广州已经超过了上海，但是由于过去几年的相对衰弱，广州房价离其他一线城市还有相当远的距离。

3

新一线城市：杭州没有想象那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市，被普遍认为是新一线城市，有望跻身“北上广深X”。其中，杭州呼声最大，但房价表现却出人意料。

从涨幅上看，南京十年涨幅高达 353% ，重庆为 266% ，天津为 211% ，而杭州、武汉、成都均不到 200% 。

这里单说一线城市呼声最高的杭州，杭州十年房价涨幅仅为 172% ，出乎很多人意料。其实很正常，杭州房价并不像所有人认为的那么坚挺。

2008年，全球金融危机，杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋，当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。

2014 年，全国楼市走衰，杭州又是最先下跌的城市。直到此番 G20 、阿里巴巴等概念轮番加持，杭州房价才再度走上暴涨道路。

这说明什么？ 过去十年，杭州楼市的投机成分过重，容易受到经济形势的影响，炒房团蜂拥而来，蜂拥而退，让房价备受折腾。

4

合肥厦门为何涨得这么猛？

其他二线城市里，涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。

2008年，厦门房价只有 5000 多元，而到了 2017 年，一跃达到 3.4 万元。无论是房价绝对值，还是涨幅，都超过了作为一线城市的广州。

而合肥， 2008 年的房价只有 3500 多元，而 2017 年达到 1.3 万元，十年涨幅高达 263.31% 。从房价走势图不难发现，合肥房价主要是由这两年贡献的，2008-2015年间相对稳定，而 2016 年和 2017 年两年就贡献了 149% 的涨幅。

厦门和合肥为何涨的这么猛？ 原因并不相同。

厦门房价之所以出现暴涨 ，主要原因是厦门的体量太小，城区面积也小，不到广州的 1/5 ，但岛内人口密度却堪比一线城市，其人口净流入在全国也排在前列，加上土地资源紧张，所以房价一路暴涨。

而 合肥则是人为限制供地制造的暴涨。 合肥 2 房价暴涨之前的三年，土地供应量连续下降，这就导致合肥的库存量相当紧张。早在 2016 年，买房要走后门，就已经成为合肥的标配。

5

东北西北，终究是老大难

再说弱省会城市。

房价涨幅垫底的城市里，东北三大省会（沈阳、哈尔滨、长春）全部在列，而西北城市（西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川）也几乎无一遗漏。