限购猜想，厦门该不该？

两次高层会议后，“房住不炒”大基调不变的前提下，楼市调控风向开始适度转向，更为准确的表达是——纠偏。对前期强管控、一刀切政策进行适度纠偏，全面落实“因城施策”。

这个全面落实是否能全面到把厦门包囊其中，厦门的调控政策是否也会“因地制宜”呢？

这个问题，我们从年初讨论到年尾，现今终于能很合时宜地评论了。

厦门调控政策调整的可能性，取决于必要性和可行性。

必要性

• 新房供应堆积，库存30个月以上，达到历史高位，“堰塞湖”现象加剧。

  
  

• 楼盘销售端受阻，影响开发商拿地信心和能力，岛外地价水平节节下挫，拖累城市财力。

可行性

• 厦门是本轮调控第一批限购限贷、第一个限售的城市，“房住不炒”基调不变的话，不可能也不能成为政策调整的先行先试者，易有错误示范的风险。所以，厦门必须等待。去年底菏泽探路，但不成气候也不够分量。现如今，深圳、广州、成都、长沙等热点城市相继跟进落实“因城施策”，有了有分量的带路人，厦门轻松许多。

• 2016年、2017年初厦门楼市高烧时叠加的调控政策，沿用至今，已有3年周期，房价水平回落明显，且稳定可控，高烧已退，可以换药了。

目前来看，必要性和可行性同时具备，政策放松可能性达到最大。

当然，房住不炒基调没变，药就不能全停，适当减轻药量应该最为合理。

因此，结合厦门楼市的实际情况，内参猜想：

1、厦门楼市的外地人购房比例较高，如能调整限购，特别是针对岛外的限购，对疏解新房高库存堰塞湖的实际帮助最大，且已有部分城市有“局部放宽部分区域限购”的先例，如广州南沙的“人才购房新政”。因此， 调整岛外限购的可能性最大，一区一策执行更灵活。

2、岛内岛外的库存结构、购房群体、房产价值差异巨大，特别是房子主力面积段。因此，全市180平米以上不限购的面积设限应区别对待， 岛外调整为144平米更为合理。

3、针对非本地户籍的“医社保4年连续满3年”，也可作为放宽的方向， 特别是社保年限时间问题。 当然，这一条也可以只针对岛外或部分区域特定放宽条件。

4、 针对特定“人才群体”的购房条件 ，也应区别对待，适当降低购房条件。

一旦进入楼市调控的放松期，限购政策往往首当其冲。本轮可能如此，事实上，上一轮调控的松绑也是从“限购”开启。

然后，通过对上一次调整限购政策后，楼市的量价反应和表现分析，我们可以清晰发现， 房价对于“限购放松”的敏感度并不高，特别是新房价格的反应周期长达1年。

2014年8月岛外取消限购，2015年1月全市取消限购，但新房价格直至1年后的2015年12月才“反应过来”，出现明显爬升。相比房价，成交量对限购调整的敏感度较高，反应最为迅速，有立竿见影的效果。

因此，哪怕厦门在 年前