土地市场倒春寒，盖写字楼不如开发购物中心

5月5日下午，北京国土资源局3月份挂出的最后两宗土地迎来拍卖。

据北京国土资源局官方信息显示，这两宗地块是5月份北京首批开拍的商业地块，分别位于房山长阳镇和顺义区高丽营镇。两块地起始价相差5千万元，总起拍价为人民币50.5亿元。

为此，商业地产观察特别梳理了两宗地块的相关信息。

令人意外的是，在拍卖房山地块时，截止到竞拍开始前，官网上只有房山新城一家开发商给出了报价。也就是说，房山新城毫无悬念地以底价25亿元拿下该地。

相比房山地块的“冷清”，顺义地块稍显“热闹”一些。

根据北京市国土资源局官网信息，参与该地块竞拍的开发商共有4家，分别为首旅、石榴、万科、首开富力联合体。由于石榴意外缺席，实际竞拍的开发商只有3家，竞拍过程总共报价3次，最后一次以25.95亿元成交，首开富力联合体拿下该地。

根据北京市政府的要求，竞得顺义区及房山区地块的房企，应对该项目经营性地上建筑面积自持，自持比例分别不低于50%及100%，且持有年限不低于20年。而在自持经营20年后，如需转让或分割销售，需征得政府同意后方可办理相关手续。

据北京青年报报道，北京市规划国土委相关负责人表示，在前期集中推出部分自住型商品房用地和普通商品住宅用地的基础上，近期将有部分商服用地、公建用地陆续成交。这也是为了合理安排土地供应用途结构，促进职住平衡。在上述两宗地块的出让条件中设定自持比例和自持20年的年限，也是为了促进商服用地服务发展经济。

商业地产观察经查阅资料了解到，本月北京预计有8宗土地出让，其中涉及住宅的有3宗，5月3日已成交2宗；商业用地有5宗，此次拍卖的这两宗地块为首拍。

对比之前拍卖商业用地被追捧的情形看，此次热度降温明显。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，在北京最严格的商办调控下，之前被市场热捧的商办类地块明显在退烧，房企对商办土地拿地开始谨慎。

而上述的两宗地块均属于最近调控最严格的商办类属性，且地理位置并不优越，这是其出现接近零溢价成交的最主要原因。

张大伟对商业地产观察表示，北京商办市场有可能继续降温，未来商办类土地销售可能性越来越小，持有经营成为房企拿地的主流趋势。而在这种情况下，房企拿地的溢价率必然会受影响。

因此他认为，从土地市场预期来看，后续商办土地市场有望继续低位运行，而自住房市场则继续成为房企拿地的主要领域。

显然，当商业回归商业之后，房山、顺义这两宗地块的开发方向，就只剩下商业写字楼和零售型物业了。

为此，商业地产观察致电首开集团，希望了解顺义地块的具体规划。但首开相关工作人员回应称，这地块的具体规划尚在讨论中，目前还没有最终定论。

虽然没有得到明答案，但不可否认，无论是选择写字楼还是购物中心，目前的市场情况都颇具挑战。

据戴德梁行2017年一季度报告显示，北京甲级写字楼市场存量已攀升至946万平方米，继续领跑全国写字楼存量市场。同时，核心商圈的空置率上升了0.5个百分点，达到5.5%，全市空置率保持在6.6%。

商业地产观察注意到，虽然五大核心商圈甲级写字楼的有效净租金环比上升了0.2%，但五六环地区的写字楼租金还是与核心区域差距较大。

我们从以上这组数据可以看到，北京5大核心商圈的平均租金为410.5元/平米/月；而五环以外的义庄开发区，平均租金仅为162元/平米/月，差距超过2倍。

此次拍卖的两宗地块均位于五环以外，因此写字楼的租金收益仍不容乐观。

而在购物中心方面，存量也同样不容小觑。

据第一太平戴维斯发布了第一季度华北区物业市场研究报告显示，北京购物中心存量已增至880万平方米，百货商场市场存量减少210万平方米。未来，北京还将有13个中高端购物中心集中供应，零售市场存量将持续增加。

但克尔瑞机构分析师崔秀程认为，虽然北京购物中心存量在持续增加，但人口外移还是给市场带来了机遇。

他对商业地产观察表示，从土地用途上看，房山地块的备注信息有公用停车场用地、广场用地；而顺义地块则备注为其他类多功能用地。因此，两宗地块均可以开发商业办公楼、购物中心以及临街商业街等产品。

而目前顺义和房山的商业地产市场，与内城相比差距还是太大。但随着人口外移至五环，商业配套等市场还是有机会，购物中心的前景很明朗。