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财富资产管理
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小米员工经历了一场白日梦。
早在今年3月，关于小米将与万科合作开发地块建员工福利房的消息不胫而走。在房价居高不下且持续攀升的环境下，这则消息瞬间引起了市场广泛关注。
据小米公司一位员工透露，万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈，3月上旬双方正式确定合作意向。
在住房方面，小米员工有两种项目类型可以选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。
不过，小米员工申请购买这类福利房也有很多限制性条件。按照双方合作意向，小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。
吹了
近期，有小米员工透露，万科利用永丰地块和小米合作建房一事，因为监管等方面的原因限制已经搁置。
此前，媒体了解到，万科永丰自持地块项目，小米公司内部已经全员自愿认购登记。
对此，小米官方称，并没有听说双方合作建房相关事宜，也不存在被叫停说法。万科方面也否认此事，仅表示获得永丰地块后，万科曾向包括小米在内的多家高新技术企业进行调研。
万科称，公司根据永丰地块土地价格、建安成本和相关税费测算后，获得每平方米5.5万元最低成本价，双方合作建房系小米部分员工误读。
在官方要求下，万科和小米合作建房原有模式已无可能。北京万科方面进一步表示，永丰自持地块未来开发运营模式，目前仍处于内部规划、讨论阶段，近期也没有就相关方面内容进一步对外披露的计划。“万科会严格遵循北京市政府相关部门对企业自持商品住房相关要求”。
其实，不仅是万科，包括中粮、保利、首开、龙湖等开发商也在近期通过招拍挂获得自持比例不等的土地；不仅是北京，包括上海和杭州等地也对开发商自持商品租房作出“不得销售或转让、全部对外租赁”等要求。
获得自持地块的开发商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆盖成本？自持项目开发、运营模式等问题值得关注。
持有的尴尬
从2016年底至今，北京累计出让8个自持地块，这些自持地块未来如何运营，部分开发商表示目前仍没有可对外公开的商业模式和操作路径。“没有出路”对北京8个自持地块，中原地产北京市场总监张大伟给出了这样的答案，“自持地块出来后，我们也和包括开发商、融资机构、政府部门和市场方面做了沟通，从目前来看，这些自持地块基本没有出路。”
首先，目前国内租金收益率太低，不能覆盖资金成本，开发商难以收回成本，“现在租金收益率1%-2%，最高也就3%，远低于融资成本，无论怎么测算都是赔钱的。”张大伟表示，除非租金暴涨，“从现在来看，基本没有可能”。
其次，由于企业自持商品住房要求开发商持有年限与土地出让年限一致，不能转让，一定程度也限制了间接变现的渠道，比如开发商以自持项目抵押融资进行投资实现收支平衡，“这个渠道也行不通，因为不能转让限制了流通，银行也只能以租金收益评估，而不能以物业交易价评估。”张大伟如是认为。
通常情况下，持有型物业还可以通过资产证券化方式变现，上海百瑞资产董事长张元浩认为，近年房价不断上涨的过程中，造成房价和土地价格过高，使得租金收益率较低，开发商自持商品住房资产证券化通道被堵，所以“自持商品住房基本是死路一条”。
高和资本执行合伙人周以升表示，与商业地产相比，商品住宅租金收益较低，仅靠租金显然难以覆盖成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我们做商业地产证券化最低成本是3.3%，这也覆盖不了，更何况住宅也不可能做到3.3%。”
在周以升看来，从现实情况来看，租金在现有基础上再上涨两倍到三倍的情况下，自持商品住房才能基本达到资产证券化成本线，“这个短期内基本没有可能，在租金不能达到要求情况下，是不是通过房价下跌来提高租金收益率？这也是一种可能。”
张元浩在创办百瑞资产之前，曾在摩根工作了20年，以他的经验来看，近年房价上涨有较大的非理性因素，是不正常的，在当前严厉限购条件下，房价存在下跌的可能和空间，“即便未来房价下跌了，这些自持房能够实现资产证券化，但原来高价拿地的项目还是无解。”
不过，中信建投宏观策略总监蒋果表达不同看法，他认为自持租赁型商品房可以把租金做成证券化产品，“但具体项目还得具体看待，需要在剔除一切杠杆后进行。”不过，以现有租金收益率来看，租金证券化后依然难以覆盖前期成本。
探索未来商业模式
对开发商获取自持商品住房项目的初衷，周以升和张元浩均认为，由于此前北京市政府并没有对自持土地出台相关使用细则，一些开发商试图通过变相销售来回收成本。
但是随着以租代售等变相销售通道全部被封堵，未来自持商品住房只能用来对外租赁，张大伟认为，此前开发商竞相获取自持商品住房地块，不排除通过变相销售实现快速回笼资金考量的可能，但现在这一可能已经被堵死。
在张大伟看来，随着土地出让自持比例越来越高，未来企业自持商品住房租赁会成为一种趋势和一个新的市场，“我觉得更大的意义在于，这些大开发商通过拿自持地块，为未来租赁市场的开发模式、商业模式作尝试和探索，以后租赁市场很可能成为开发商的主流市场。”
未来五年内，北京市计划保障150万套住房供应，其中产权类100万套，租赁住房50万套。2017年计划建设住房30万套，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。也就是说，未来5年内，北京市住房供应结构中，租赁类比例占到三分之一。
在赣南苏区振兴发展产业投资基金董事长陈士则看来，当初国家进行第一次房改时，就实施两条腿走路，一条是现在商品房市场，一条是以满足群众基本住房需求的保障房，为此专门成立中房集团用来开发保障类住房。
但在实际发展中，形成商品房一支独大的局面，保障类商品房供应市场一直没有发展起来，直到十八大后才重新开始重视保障类住房建设，“现在房价这么高，大部分人都买不起房了，也应该回归商品房和保障类住房两条腿走路的时候了”。
周以升也认为，在往年房价上涨过程中，政府和开发商是最大受益者，传统房地产开发都是以高周转为主的三高格局，在现有政策条件下，原来的模式已经难以为继，“政府和开发商也应该拿出一部分利润支持发展租赁市场，同时也为自己开辟一条新的道路”。
（来源：综合自凤凰网、经济观察报）
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