等房价降了，再买房？ 别做梦了，快醒醒吧！（买房最佳窗口期揭秘）

作者：石大龙  苏宁金融研究院研究员

来源：苏宁财富资讯（ID:SuningWealthInsights） 授权

最近，身边有不少购房计划的朋友在观望：这次调控史上最严，等到开发商熬不住的时候，房价会降吧，到时候就能抄底买房了……

在此，认真做了历史数据分析的笔者要提醒一声：别做梦了，快醒醒吧，历次房地产调控的实践已经证明——调控期是刚需买房的最佳窗口期。不信，你可以回看一下一、二线城市历次房地产调控的市场表现。

一线城市历次房地产调控的市场表现

首先，来看看历次房地产调控周期内及调控结束后，房地产市场的表现如何，这或将预示着本轮房地产调控周期结束后的房价走势。

很多人都抱怨说：房地产调控越调越涨。事实确实是这样。远的不说，来看一下2016年之前的最近一次（2010-2011年）房地产调控的效果和后市房价走势。

2009年，中国经济率先从国际金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策使得2009年房价过快增长。为遏制房价过快上涨，从2010 年4 月14 日起，各部门接二连三地出台调控措施，最后调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策可谓空前严厉。

例如，国务院出台多项通知，明确房地产调控以遏制房价上涨；房贷政策方面，将首付比例调整到30%以上，二套房首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍，暂停第三套房贷款；同时部分城市开始限购，北京等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策。

这一系列的政策组合号称“史上最严厉的调控”，这次调控在当时取得了较好的遏制房价上涨的效果。

下面，看看几个重点城市当时的房地产调控效果。

先看北京。2010年4月出台房地产限贷政策后，北京二手房价格增速开始放缓，配合2011年3月的限购限贷以及加息升准的货币政策，2011年5月份，北京房价增速由正转负，且此轮增速下滑一直持续到2012年2月。此后，在宽松货币政策的刺激下，北京房价增速从2012年3月开始由负逐渐转正，并持续上升至2013年11月（ 参见图1 ）。

面对房价再次回升，2013年4月，北京房地产限购限贷升级，二套房首付比例提高至70%。此后，北京房价增速逐步下滑，2014 年9月，北京房价同比增速为负（-2.40%）。此轮增速下滑一直持续至2015年初（ 参见图1 ）。

2015年2月，北京二手房价格同比增速为-4.1%，3月北京市降低二套房首付比例至40%，同时在货币宽松的助推下，当月房价降幅开始收窄，两个月后由负转正。 2015年5月，二手房价格增速3.50%，随后一直保持上升趋势，2016 年4月当月同比增速为37.20%（ 参见图1